Financement – Cas pratiques

Cas DEKOLLE – Examen Blanc

Cas de Mr et Mme Lapierre

Vous recevez début janvier de l’année en cours (N), Monsieur et Madame LAPIERRE.

Occupant actuellement un logement prêté par les parents de Monsieur, et ce depuis novembre de l’année N-3, ils ont en projet l’acquisition pour la fin du mois de février d’un terrain de 800 m² situé en zone B1 sur lequel ils veulent faire construire un petit pavillon individuel avec un label RT  2012  dans le cadre d’un CCMI.

Ce pavillon aura une surface habitable de 110 m² pour 5 pièces principales. Le prix convenu de l’acquisition du terrain est de 62 000 €, auquel s’ajouteront les frais d’acte notarié, soit 4 000 € ; la construction quant à elle s’élèvera à 95 000 €.

Les clients se sont constitués une épargne de trésorerie de 25 000 €, dont 13 000 € maximum seront investis dans le projet.

Ils ne souhaitent pas emprunter plus de 150 000€.  

Monsieur LAPIERRE est âgé de 37 ans. Après une dizaine d’années passées dans une entreprise de prestations de services en tant qu’informaticien, il vient d’obtenir en janvier de cette année N, le poste de responsable de pôle informatique. Son salaire est passé de 1 500 € à 2 700 € par mois. 

Madame est âgée de 38 ans. Elle est enseignante et gagne 1 600 € par mois. Leurs revenus fiscaux de référence pour l’année N-2 apparaissant sur l’avis d’imposition reçu en N-1, sont de 29 600 € et devraient se situer pour les revenus de N-1 à 32 400 €. Il vous est précisé que leurs revenus de l’année N ont sensiblement augmenté pour l’année N. Ils se sont mariés sous le régime de communauté légale et ont trois enfants de 5, 7 et 10 ans. D’ailleurs très soucieux du devenir de leurs enfants, ils exigent une couverture d’assurance maximale sur chaque tête (sans couverture de la perte d’emploi). 

Ils viennent d’acquérir un véhicule neuf à l’aide d’un crédit à la consommation dont le remboursement mensuel assurance comprise s’élève à 260 € ; l’échéance finale se situe dans 4 ans. Ils envisagent à cette date, si cela leur paraît possible, d’augmenter les remboursements de la maison, mais peut-être simplement pendant quelques années. Dans l’attente, ils souhaitent que les caractéristiques de leur futur prêt (durée, taux, mensualité) soient invariables. Par ailleurs, ils ne sont pas opposés à ce que l’immeuble soit pris en garantie.

Les clients souhaitent que les charges totales de prêt auto et de l’habitation qu’ils devront assumer une fois les travaux terminés, ne dépassent pas 1 150 € par mois (assurances comprises), pour un montant de prêt attendu de 150 000 €.

Etape 1 : vous reprendrez les informations utiles vous permettant d’élaborer une offre adaptée, relatives :
– au projet, 
– aux emprunteurs 
– à leurs attentes 
– aux aspects financiers

REPONSE
Projet :
– Acquisition fin février de l’année N, d’un terrain de 800 m² en zone B1
– Construction d’un pavillon individuel destiné à leur résidence principale
– Acquisition du terrain : 62 000 € plus les frais d’acte notarié 4 000 €
– Construction : 95 000 €

Emprunteurs :
– Mariés sous le régime de la communauté légale. 
– Agés de 37 ans (Monsieur) et 38 ans (Madame).
– Trois enfants à charge de 5, 7 et 10 ans.
– Logés à titre gratuit depuis novembre de l’année N-3 (plus de 2 ans).

Emplois : 
– nouveau poste de responsable de pôle informatique pour Monsieur (stabilité de 10 ans dans le poste précédent et dans la même entreprise)
– stabilité professionnelle pour Madame dans un poste d’enseignant.
– Epargnants sous forme de produits de trésorerie à hauteur de 25 000 €.
– Revenus fiscaux de référence : 29 600 € pour l’année N-2 et 32 400 € pour l’année N-1. Revenus qui ont sensiblement  évolué pour l’année N.

Attentes :
– Apport personnel maximum de 13 000 €
– Montant du financement attendu : 150 000 €
– Assurance : 100 % sur Monsieur et 100 % sur Madame, sans assurance chômage.
– Pas d’opposition à la prise d’une garantie sur le bien si nécessaire.
– Ne pas dépasser une charge mensuelle de 1 150 € ADE comprises tous prêts confondus, avec possibilité de l’augmenter ultérieurement de manière temporaire.
– Durée – taux – mensualités invariables.

Aspects financiers :
– Revenus mensuels : 4 300 € (2 700 € + 1 600 €).
– Charge mensuelle pour un prêt voiture : 260 € assurances comprises (échéance dans 4 ans).
– Taux d’endettement actuel : 260 € / 4 300 € = 6,05 %

Etape 2 : vous préciserez le ou les types de prêts au(x)quel(s) vous allez recourir pour répondre à la demande des clients en vous référant aux éléments retenus à la question précédente.
Vous expliquerez pour le ou les type(s) de prêt que vous avez choisi(s), la détermination de leur(s) montant(s) et leur(s) durée(s) et la ou les garantie(s) requise(s) et établirez le plan de financement complet (tableau projet et tableau financement)

Eligibilité Prêts Réglementés
– Ils ne sont pas propriétaires de leur résidence principale depuis au moins 2 ans. 
– Projet RP
– Ils construisent leur résidence principale en zone B1 pour 5 personnes destinées à occuper le logement.
– Le revenu fiscal de référence N-2 de 29 600 € est  inférieur au plafond de 69 000 € (cf tableau n°1)
Les emprunteurs peuvent prétendre au PTZ
– Le pavillon est destiné à être leur résidence principale.
– Leur revenu fiscal de référence de l’année N – 2, de 29 600 € pour un foyer de cinq personnes destinées à occuper le logement, respecte le plafond autorisé de 69 000 € pour la zone B1.
– L’apport personnel est suffisant pour couvrir les frais (notaire + dossier + garantie)
Les emprunteurs sont éligibles au prêt PAS

Explications sur les prêts retenus
– Prêt PTZ
– Détermination du montant de l’opération  : Zone B1, 5 personnes
– Montant du plafond de l’opération = 311 000 € (cf tableau n°2)
– Montant de l’opération hors frais = 62 000 € + 95 000 € = 157 000 €
– Montant de l’opération retenu = 157 000 € (car inférieur au plafond)
– Application de la quotité (Zone B1 et logement neuf) pour déterminer le montant du PTZ (cf tableau n° 2 bis)
–> Soit 157 000 € X 40 % = 62 800 € = Montant du PTZ 
Vérification par rapport au prêt complémentaire :
– Montant PTZ  = 62 800 €
– Montant PAS : 150 000 € – 62 800 € = 87 200 €
– Soit PTZ 62 800 € < 100 % X 87 200 €
– Montant PTZ  retenu = 62 800 €
– Montant total de prêt attendu = 150 000 € soit PTZ 62 800 € + PAS 87 200 €

Etape 3 : pour chaque prêt, déterminez l’échéancier complet avec l’ADE proposé au client, toujours en répondant aux souhaits énoncés 

PTZ Durée et conditions de remboursement : « Revenu plancher »
Au moment d’accorder le prêt à taux zéro, la banque évalue également le « revenu plancher » des acheteurs. Il correspond au coût total de l’opération (travaux inclus dans l’ancien) divisé par 9. La banque compare ce revenu plancher à la somme des RFR du foyer et retient le montant le plus élevé pour déterminer l’éligibilité au PTZ.
« L’utilisation de ce revenu plancher vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt », précise l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil)
RFR N-2 = 29 600 €
Montant total de l’opération hors frais / 9 = 157 000 € / 9 = 17 444 €
Montant retenu le plus élevé, soit 29 600 €
Application du coefficient familial (cf tableau n°3)
5 personnes = coefficient = 2,3
RFR après application du coefficient : 29 600 € / 2,3 = 12 870 €
Détermination de la tranche (cf tableau n° 4)
Pour une opération en Zone B1 avec un RFR de 12 870€ nous sommes dans la tranche 1 (< = 14 000 €)
Détermination de la durée et des modalités de remboursement du PTZ (cf tableau n° 5) :
Tranche 1 ➔ 300 mois dont 180 mois de différé, avec 100 % du montant différé
Soit PERIODE 1 (différé total) : mensualité sur 180 mois avec assurances = (62 800 / 10 000) X 2,35 X 2 = 29,52 €
Soit PERIODE 2 (amortissement sur 120 mois)
mensualité sur les 120 derniers mois hors assurance : 62 800 € / 120 = 523,33 €
mensualité sur les 120 derniers mois assurances comprises : 523,33 €+ 29,52 € = 552,85 €
PAS Durée et conditions de remboursement :
Montant : 150 000 € (total attendu) – 62 800 € (PTZ) Soit PAS = 87 200 €
Durée et taux :
Mensualité maximum du PAS ADI comprises :
1 150 € (souhait clients) – 260 € (prêt auto) – 29,52 € (ADE PTZ) = 860,48 €
ADE sur PAS : M. 100 % et Mme 100 % : (87 200 € / 10 000 €) X 2,35 € = 20,49 € x 2 = 40,98 € par mois.
Mensualité maximum du PAS hors ADE : 860,48 € – 40,98 € = 819,50 € pour 87 200 €
Soit une mensualité maximum de 819,50 € / (87 200 € / 10 000 €) = 93,98 € pour 10 000 €
La durée du prêt PAS retenu est donc de 120 mois au taux fixe de 1,85 %. Dans ce cas, l’emprunteur devra demander à réduire le différé du PTZ à 120 mois.
Mensualité hors assurance : 91,34 € X 8,72 = 796,48 €
Mensualité totale du PAS ( ADE comprises) : 796,48 € + 40,98 € = 837,46 €
Mensualité totale du financement : Pendant 120 mois : 29,52 € + 837,46 € = 866,98 € puis 552,85 € ensuite.
Garantie pour les deux types de prêts :
Garantie réelle de premier rang obligatoire, compte tenu du recours à un PAS supérieur à 15 000 € soit 1154 €
Frais de dossier : 1% réduits à 500 € en présence d’un PAS

Etape 4 : vous argumenterez votre offre en démontrant que les contraintes imposées sont respectées, et  en justifiant de son adéquation aux attentes des clients.

Approche Risque : 
Respect des contraintes imposées
Le taux d’endettement maximum de 35 %, ADI comprises est respecté
–> taux d’endettement total : (260 € + 29,52 € + 837,46 €) / 4 300  =  26,20 % 
Le revenu minimum disponible est supérieur au minimum requis
4 300 € – (260 € + 29,52 € + 837,46 €) = 3 173,02 € soit supérieur à 1 620 €
                        ➔ nouvelle charge d’emprunt  (29,52 € + 837,46 € ) = 866,98 €
A noter que le couple conserve aussi 12000€ après projet

Argumentation de l’offre 
Adéquation aux attentes clients
Apport personnel utilisé :13 000 € maximum, comme prévu par les emprunteurs. 
Monsieur et Madame LAPIERRE sont assurés tous les deux en assurance décès    invalidité à 100 %, sans assurance chômage.
Le taux, la durée et la mensualité sont fixes.
La charge totale de remboursement tous prêts confondus de
(260 € + 29,52 € + 837,46 €) = 1 126,98 € ne dépasse pas 1 150 €
La mensualité est modulable ce qui permettra aux  emprunteurs d’augmenter temporairement son montant.
La prise de garantie réelle était nécessaire.

Cas M. et MME CASTEL

Monsieur et Madame Castel, mariés sous le régime de la séparation de biens, souhaitent acquérir une maison d’habitation déjà construite pour leur résidence principale. Le prix d’achat est de 75 000 € et les frais d’acte notarié de 4 800 €.
Monsieur Castel, qui n’a aucun prêt EL en cours, détient :
– Un  PEL qui lui permet de bénéficier d’un prêt épargne logement de 61000€.
– Un  CEL qui lui permet de bénéficier d’un prêt épargne logement de 2000€.
Le père de Monsieur Castel est disposé à céder des droits issus d’un CEL permettant l’obtention d’un prêt de 5 000 €.
Madame Castel dispose de droits au titre de son CEL et peut obtenir un prêt de 12 000 €. Elle possède déjà un encours de prêt CEL de 3 000 € sur une résidence principale locative qui lui est propre.
Evaluez les montants des prêts épargne logement dont peut bénéficier ce couple en justifiant vos calculs.

Correction
Les clients étant mariés sous le régime de la séparation de biens, peuvent se céder mutuellement des droits. Monsieur peut bénéficier des cessions de son père. Etant donné leur régime matrimonial, chacun des époux bénéficiera de prêts. Cependant, le montant prêté à chacun ne pourra dépasser sa quote-part de 50/50 de l’investissement, soit 75 000 € / 2 = 37 500 €
– Prêt attribuable à Monsieur : 37 500 €
Même si les droits issus de son PEL permettent l’octroi d’un prêt de 61 000 €, il ne pourra obtenir plus que sa quote-part. Il est impossible de prendre en compte les frais d’acte notarié.

– Prêt attribuable à Madame :
Madame Castel, n’ayant en propre que des droits CEL, ne peut être bénéficiaire que de droits CEL, donc elle peut bénéficier de la cession de droits de son beau-père ainsi que de ceux de son mari. Ayant déjà un encours de prêt au titre d’un CEL de 3 000 €, le plafond de prêts CEL étant limité à 23 000 €, elle ne pourra bénéficier que d’un prêt égal à 23 000 € – 3 000 € soit 20 000 €.
Madame Castel utilise : 
– ses propres droits CEL (lui permettant d’obtenir un prêt de 12 000 €) en totalité et en priorité,
– la cession de droits de son mari (prêt de 2 000 €),
– la cession de droits de son beau-père pour l’obtention d’un prêt CEL de 5000 €.
Elle bénéficiera donc au total de prêt épargne logement à hauteur de 19 000 €.

Cas M. et MME COLLOMB

Vous rencontrez M. et Mme COLLOMB qui ont le projet de faire construire leur future résidence principale en s’adressant à un constructeur.
Le constructeur leur propose de signer un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) et ils vous demandent ce que doit comporter ce contrat.
Rassurés par ce type de contrat, ils veulent connaître les échéances qu’ils auront à régler au fur et à mesure de la construction. 
Présentez sous forme de tableau, les déblocages successifs pour le financement ci-dessous :
Votre tableau devra figurer les appels de fonds successifs, le montant à régler au constructeur, l’origine des fonds, le cumul du prêt débloqué, la mensualité (hors ADE)
Précisions sur l’énoncé : Le plan d’appel des fonds du constructeur est 15%,25%,40%,60%, 75%,95%,100%

Correction
Le constructeur leur propose de signer un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) et ils vous demandent ce que doit comporter ce contrat.
Le client doit être propriétaire du terrain ou l’acquérir lui même.
Le CCMI comporte 2 variantes : CCMI avec fourniture de plan ou CCMI sans fourniture de plan.
Dans les 2 cas, le contrat doit être établi par écrit, le client bénéficiant d’un délai de rétractation de 10 jours.
Clauses obligatoires:
– Le prix défini
– Les garanties :
-Garantie de remboursement des sommes versées (CCMI avec plan seulement)
-Garantie de livraison aux prix et délais convenus
– L’assurance dommages-ouvrages
– Les conditions suspensives légales ou contractuelles
– Les modalités règlementaires de déblocage des fonds (CCMI avec plan seulement)

A propos de Didier Durand 121 Articles
Expert en Gestion internationale de Patrimoine et Solutions de Sécurité privée.

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