Financement – Applications pratiques

Les prêts réglementés – PTZ – PAS/PC – Epargne règlementée

PTZPAS/PCEpargne Logement
Résidence principaleOUI OUIOUI
Résidence locativeNONOUI (PC)Sous conditions
Résidence secondaireNONNONSous conditions
Travaux seulsNONOUIOUI
Terrain seulNONNONNON
Frais de notaireNONNONNON
Parts de SCPINONNONOUI
Conditions de revenusOUIOUI (PAS)NON
Incidence du coût du projet
sur le type de prêt
OUINONNON
Achat de la Nue-propriétéSous cond.NONOUI

La cession des Droits d’épargne logement

Produits détenusCEL 12 mois miniCEL 18 mois miniPEL 3 ans mini
NEANTNONNONNON
CEL 12 mois miniNONOUINON
CEL 18 mois miniOUIOUINON
PEL 3 ansOUIOUIOUI

Les garanties réelles pour un financement immobilier

OPERATION HORS FRAISPPDHYPOTHEQUE
Achat de terrain à bâtir X
Travaux X
Acquisition d’un immeuble ancien X
Acquisition ancien + travaux X X
Construction X
Acquisition terrain + construction X X
Rachat de créances X
aide : PPD = réservée à la garantie de biens existants

Le crédit revente : application et calcul

Calculez le montant du crédit revente dans l’exemple suivant:
Achat nouveau bien = 100 000 €,
Vente bien actuel = 80 000 € avec un CRD (capital restant du) de 30 000 €, IRA (indemnités de remboursement anticipé) 750 €
Quotité de financement retenue sur relais = 80 %

Il faut d’abord calculer le besoin de financement total :
100 000 (achat) + 30 000 (CRD) + 750 (IRA) = 130 750€

Calcul ensuite du montant du Crédit Relais possible :
80 000 x 80% = 64 000€

Calcul du montant du prêt principal nécessaire :
130 750 – 64 000 = 66 750€

Montant du Crédit Revente :
64 000 (relais) + 66 750 (prêt principal) = 130 750 €

Les IRA

Vos clients M. et Mme DEPART ont vendu leur résidence principale.
Ils vous sollicitent pour connaître le montant des indemnités de remboursement anticipé qu’ils vont avoir à régler (financement mis en place en janvier 2008).
Leur capital restant dû s’élève à : PTH : 103 500 € au taux de 2.5%. PTZ : 19 700 €.
Calculez le montant des indemnités de remboursement anticipé qu’ils auront à régler. Le décompte de remboursement anticipé qu’ils vont recevoir sera-t-il facturé ?

Les IRA sont équivalentes à 6 mois d’intérêts sans pouvoir dépasser 3% du capital remboursé
Soit : 103 500 € x 2.5 % / 2 = 1 293,75 euros
Plafonnement 103 500 € x 3% = 3 105 euros
Les IRA sont donc de 1 293,75 euros. (Rappel : Il n’y a pas d’IRA sur le PTZ)

Les régimes communautaires

Monsieur et Madame Alaméri sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts.
Quelle est la nature des biens engagés par chacun dans ces cas de figure? :

Monsieur sollicite un prêt de 10 000 € et Madame est co-emprunteur.
Les biens propres de chacun des époux et l’actif de communauté sont engagés (les revenus font partie de la communauté : article 1401 du Code Civil).

 Monsieur sollicite seul ce prêt de 10 000 €.
Seuls les biens propres et les revenus de Monsieur sont engagés (sauf si prêt contracté pour le bien-être du ménage et l’éducation des enfants).

Monsieur sollicite seul ce prêt mais avec l’accord de Madame.
Les biens propres et les revenus de Monsieur et les biens de la communauté sont engagés

 Monsieur se porte seul caution pour un ami en garantie d’un prêt.
Seuls les biens propres et les revenus personnels de Monsieur sont engagés.

Les régimes séparatistes

Monsieur et Madame Bonpin sont co-emprunteurs d’un prêt personnel de 12 000 €.
Quels sont les biens engagés ?
Les biens propres de Monsieur et les biens propres de Madame sont engagés ainsi que leurs revenus respectifs.

Le PACS

M. Dupont, pacsé depuis le 07/01/2009 avec Melle Durand vous sollicite pour le financement à son nom seul d’un appartement destiné à devenir la résidence principale du couple.
 Que devez-vous vérifier en particulier ?
Que le compromis de vente est bien passé au nom seul de monsieur et  que les clients lors de la conclusion de leur PACS n’ont pas passé de convention d’indivision.

L’ECO-PTZ

Un couple propriétaire d’un bien achevé en 1989, souhaite financer ces travaux :
‐ 2 devis pour l’isolation des toitures et parois vitrées : 27 000 €
‐ Facture isolation des murs extérieurs : 6 500 €
‐ Facture matériaux (pompe à chaleur) : 2 500 € ‐
Quel(s) financement(s) pouvez-vous proposer à ce couple ?
Eco PTZ  de 20 000 € pour financer le devis 27 000 €, ce bouquet de 2 travaux étant éligible à ce type de prêt (et le bien achevé avant le 01/01/1990).
Pour financer le reste il faut proposer un prêt complémentaire LCC
Les factures antérieures à l’édition de l’offre de prêt ne sont pas éligibles pour l’Eco PTZ.

Remboursement différé et anticipations

Pour un même prêt de 100 000 € au taux de 2 % sur 120 mois
calculez les mensualités et le coût global dans les cas suivants (1 seul déblocage de 10 000 € puis déblocage soldant de 90 000 € au 12ème mois) : • – Anticipation de 12 mois
– Différé partiel de 12 mois
– Différé total de 12 mois

Mensualités 
avant amort.
Mensualité
après amort.
Coût total
Anticipation de 12 mois16,67 €920,14 €10 616,80 €
Différé partiel de 12 mois16,67 €1012,53 €9 553,24 €
Différé total de 12 mois0 €1014,55 €9 571,65 €

Les crédits aux particuliers

Demande de créditLCC Scriv2
/DCI
Aucune
Découvert de 2 000 € sur 2 mois   X
Financement d’une dépense de 50 000 €
pour des travaux d’amélioration dans la résidence principale avec caution solidaire
X  
Prêt personnel de 9 500 € pour financer
l’achat de mobiliers
X  
Financement de 50 000 € pour des
travaux d’agrandissement d’une
résidence secondaire avec une
garantie hypothécaire
  X 
Financement d’une dépense de
véranda pour 20 000 €
X  
Prêt de 12 000 € pour financer
l’acquisition d’un véhicule de livraison
   X
Prêt étudiant de 15 000 € X  
Prêt de 13 000 € pour l’achat d’une
voiture personnelle par un médecin
X  
Prêt de 100 000 € pour la construction
d’une maison individuelle
  X 
Prêt de 1 000 000 € à la société A pour
construire un immeuble locatif
   X
Prêt de 60 000 € à Monsieur Bel pour
acquérir un terrain à bâtir
  X 
Prêt de 30 000 € à Monsieur Coust
pour agrandir son magasin
   X
Prêt de 45 000 € avec garantie réelle,
à une SCI pour des travaux dans une
résidence locative
  X 
Affecter la loi correspondant à chaque type de demande de prêt
A propos de Didier Durand 121 Articles
Expert en Gestion internationale de Patrimoine et Solutions de Sécurité privée.

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