La vente du domicile conjugal (art. 215 CC)

Lorsque les agents immobiliers rédigent leurs mandats de vente, ils utilisent généralement comme preuve de propriété soit le titre de propriété du mandant soit une attestation de propriété remise par le notaire lors de leur acquisition. Ces documents nomment précisément l’identité du ou des propriétaires, et l’agent immobilier n’a plus qu’à reporter sur le mandat de vente les informations concernant la désignation du mandant.

Or, dans le cas de propriétaires mariés, ces documents ne précisent évidemment pas si le bien mis en vente est le domicile conjugal des époux ou pas. Et c’est bien toute la différence qui peut invalider un mandat.

En effet, si le bien mis en vente n’appartient qu’à un seul des époux, l’agent immobilier va reporter uniquement l’identité de l’époux propriétaire sur la mandat, et ne le fera signer que par ce dernier. Cependant, si le bien mis en vente est le domicile conjugal des époux, alors il faut prendre ne compte l’article 215 du Code civil et les conséquences qui s’imposent sur ce bien.

L’article 215 du Code civil énonce :

« Les époux s’obligent mutuellement à une communauté de vie.
La résidence de la famille est au lieu qu’ils choisissent d’un commun accord.
Les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation : l’action en nullité lui est ouverte dans l’année à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d’un an après que le régime matrimonial s’est dissous. »

De droit, le régime matrimonial comme la propriété du bien à l’un des deux époux ne rentre aucunement en compte. Imaginons que les époux soit mariés sous le régime de la séparation de biens et que le bien mis en vente appartienne seulement à l’épouse, on pourrait croire que seule cette dernière est en mesure de signer le mandat de vente de son bien.

L’alinéa 3 de l’article 215 du Code civil précise bien que sans accord de l’époux non propriétaire, la vente pourrait être annulée, tout comme la promesse de vente ou le compromis de vente.

Lors de la vente du domicile conjugal, les deux époux, quelque que soit le régime matrimonial, doivent donner leur consentement à l’acte. Ce principe est repris par l’article 1422 du Code civil :

« Les époux ne peuvent, l’un sans l’autre, disposer entre vifs, à titre gratuit, des biens de la communauté.
Ils ne peuvent non plus, l’un sans l’autre, affecter l’un de ces biens à la garantie de la dette d’un tiers. »

Cet article régissant la vente des biens communs est protégé par le principe de la cogestion du domicile conjugal entre les époux. Un seul époux ne peut donc accomplir seul des actes qui affecteraient la jouissance du domicile conjugal. Indépendamment du régime matrimonial choisi, et ce même si la résidence principale est la propriété d’un seul époux, il faut un double consentement des deux époux. L’époux qui n’aurait pas consenti peut obtenir l’annulation de l’acte incriminé.

La Cour de cassation a confirmé sa volonté d’assurer la protection du logement familial au sens de l’article 215 du code civil.

« cass 1ère Civ,3 mars 2010, pourvoi N° 08-18.947
La nullité d’une promesse unilatérale de vente invoquée par la femme, dont le consentement n’avait pas été donné, prive l’acte de tout effet, y compris dans les rapports du mari avec ses autres cocontractants,au sens de l’article 215, 3e alinéa, du Code civil.
Déjà jugé pour une promesse synallagmatique 1ère Civ, 6 avril 1994. »

Concernant la résidence secondaire, elle ne rentre  pas dans le domaine de l’article 215 al 3 du code civil. (1 ère Civ, 19 octobre 1999 Bull. civ. I, n° 284.)

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A propos de Didier Durand 121 Articles
Expert en Gestion internationale de Patrimoine et Solutions de Sécurité privée.

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