Les parts de SCPI

Art. L214-50 à L214-84 – Art. L231-8 à L231-21 du Code monétaire et financier.

Les sociétés civiles de placement immobilier sont des sociétés d’investissements collectifs ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif grâce à l’émission de parts dans le public.

La SCPI, également appelée pierre-papier, est un placement immobilier collectif qui a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

Les SCPI bénéficient de l’avantage de la transparence fiscale.
L’acquisition de parts de SCPI permet à l’investisseur d’effectuer un placement proche de celui de la « pierre » et d’ainsi obtenir des revenus liés à la détention d’un patrimoine immobilier tout en ayant la possibilité d’investir des sommes modestes.

Les sommes collectées peuvent être affectées :
– à l’acquisition de locaux à usage commercial ou d’habitation, mis en location.
– à l’acquisition des équipements et installations nécessaires à l’utilisation des immeubles
– à des travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration, d’agrandissement et de reconstruction, à titre d’accessoire et dans une certaine limite.

La SCPI collecte des capitaux auprès des épargnants/investisseurs pour acquérir un patrimoine immobilier. L’épargnant/investisseur devient associé et perçoit des revenus au prorata du nombre de parts qu’il détient. La gestion de la SCPI est entièrement déléguée à une société de gestion, obligatoirement agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Elle est en charge des investissements, de la gestion locative, de l’information aux associés et de la tenue du marché des parts.
La SCPI est contrôlée par un commissaire aux comptes et un conseil de surveillance composé d’associés porteurs de parts.

Les types de SCPI :
On distingue deux catégories de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) :
– les SCPI détenant un patrimoine composé d’immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.). Ces actifs génèrent des revenus supérieurs à ceux de l’immobilier d’habitation et ont pour principal objectif la distribution des revenus (SCPI de rendement). Elles représentent la plupart des SCPI présentes sur le marché.
– les SCPI détenant un patrimoine à usage d’habitation (appartements, résidences, etc.). On trouve deux sous-catégories : les SCPI de plus-values et les SCPI avec des dispositifs fiscaux de faveur.

ObjectifCatégorieComposition
SCPI de rendement.Percevoir des revenus locatifs
.Revalorisation du patrimoine
.SCPI diversifiées, SCPI murs de magasins, SCPI de bureaux, SCPI régionale, SCPI européenne.Bureaux, commerces, hôtels, entrepôts, locaux d’activité, résidences étudiantes, séniors, médicalisées
SCPI fiscales.Bénéficier des avantages fiscaux liés à la nature de la SCPI– SCPI Pinel
– SCPI Malraux
– SCPI de déficit foncier
– Logements essentiellement
SCPI de plus-values ou de capitalisationMiser sur de fortes plus-values lors de la liquidation des parts. Pas de revenus.Immeubles, locaux, bureaux à fort potentiel à la revente

La souscription des parts

Le prix de souscription des parts est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution arrêté annuellement par la société de gestion. Cette valeur de reconstitution est calculée à partir de la valeur des actifs de la société augmentée des commissions et des frais nécessaires à l’acquisition des biens, et en fonction du nombre de parts émises.

La souscription est différente selon qu’il s’agit d’une SCPI à capital variable ou à capital fixe.
SCPI à capital variable :
– souscription de parts possible tout au long de l’année
– prix des parts fixé par la société de gestion
– non soumise au paiement des droits d’enregistrement.

SCPI à capital fixe :
1. Souscription lors d’une augmentation de capital (Marché primaire)
– possible pendant la période définie par la société de gestion
– le prix des parts est fixé par la société de gestion
– non soumise au paiement des droits d’enregistrements.

2. Souscription marché de gré à gré
– échanges organisés régulièrement tout au long de l’année
– prix fixé librement entre les vendeurs et les acheteurs, résultant de l’offre et de la demande
– soumise au paiement des droits d’enregistrements

Il est également possible de souscrire des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie. Le prix des parts est inférieur à celui d’un achat en direct. La compagnie d’assurance garantie la liquidité des parts, mais cela reste théorique, car dans le cas des SCPI fiscales, l’avantage fiscal est consommé dès la souscription, et aucun acheteur ne sera intéressé par des SCPI fiscales « usagées ».

La cession

Lorsque l’on a besoin de capitaux et qu’on souhaite se séparer de ses parts de SCPI, il faut savoir que ce placement est réputé peu liquide.
Selon la forme de la SCPI à capital fixe ou variable, les modalités de la vente sont différentes, mais un principe demeure le même, la SCPI ne rachète pas directement les parts. La société de gestion (ou la SCPI) ne rachètent pas les parts, il n’y a pas de droit au remboursement, sauf une exception, lorsque certaines SCPI à capital variable mettent en place un fonds de remboursement en cas de forte demande de retrait.

Si il s’agit de parts de SCPI à capital fixe, soit il est possible de les vendre de gré à gré, soit il faut passer par le marché secondaire. Le gérant de la SCPI joue l’intermédiaire et inscrit l’ordre au prix de vente demandé. Dans le mandat de vente, un prix de vente plancher est fixé pour un certain nombre de parts. La vente fonctionne ensuite comme celles des actions avec une confrontation de l’offre et de la demande.
Si il s’agit de parts de SCPI à capital variable, il faut adresser un ordre de retrait à la société de gestion qui enregistre la demande à la valeur de retrait (qui correspond au prix de souscription du moment diminué de la commission de souscription). En aucun cas la société de gestion ne rachète les parts. Et s’il existe, au même moment, une demande de souscription d’un montant au moins égal à celui de la cession envisagée, alors la SCPI procède au retrait des parts de l’associé puis les attribue aux souscripteurs entrants. Toute demande de retrait doit être compensée par la souscription d’un nouvel associé entrant.

Les délais de vente de parts de SCPI peuvent prendre plusieurs semaines, et lorsque la vente est enfin finalisée, il y a encore deux à trois semaines pour que le montant soit enfin crédité.

Les frais

Evidemment, cela coûte.

Les frais de souscription varient entre 8% et 12% du prix d’émission. Ces frais sont inclus dans le prix de souscription.
Les frais de gestion sont de l’ordre de 10% à 12% par an sur la base de recettes locatives et financières
Pour les frais de cession, ils sont différents selon la nature de la SCPI :
Pour les SCPI à capital fixe, le vendeur reçoit le prix de vente hors frais et commission. Les frais, les droits d’enregistrement et la commission perçue par la société de gestion sont généralement à la charge de l’acquéreur. Ils représentent environ 10% du prix de vente.
Pour les SCPI à capital variable, le prix de vente est déterminé par la société de gestion. Le vendeur perçoit le prix de retrait qui correspond au prix d’émission du moment diminué de la commission de souscription hors taxe.

La fiscalité

Chaque investisseur est imposé à hauteur de ses droits dans la SCPI selon sa fiscalité propre. Pour les revenus locatifs, l’imposition se fait au titre des revenus fonciers. Si les recettes sont inférieurs à 15 000€, alors le régime sera celui du micro-foncier.

Sinon, la différence « Revenus bruts – Frais et charges » fait apparaître un résultat positif, ces revenus nets fonciers sont soumis à l’IR et aux prélèvements sociaux (17.2%).
A compter du 1er janvier 2019, les revenus fonciers font l’objet du prélèvement à la source, par le biais d’acomptes mensuels prélevés par l’administration fiscale. Le taux de l’acompte correspond aux taux de prélèvement à la source de l’ensemble du foyer fiscal. Les acomptes, prélevés de janvier à aout, sont calculés sur la base des revenus fonciers de l’année n-2 ; ceux prélevés à partir de septembre sont calculés sur la base de revenus fonciers de n-1. Le contribuable peut opter pour un prélèvement trimestriel, charge à lui d’en faire la démarche sur son compte impôts.gouv.fr avant le mois de décembre.
Si un déficit foncier est créé (les charges excèdent les recettes locatives), il s’impute, en premier lieu, sur le revenu global de l’année dans la limite de 10 700 €, puis sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le régime de micro-foncier s’applique de plein droit si les revenus fonciers annuels bruts d’une location non meublée sont inférieurs à 15 000€ (pour le même foyer fiscal). Il est possible d’opter pour le régime réel d’imposition (sauf pour loueur d’un monument historique, immeuble en nue-propriété, loi Malraux, dispositif Besson ancien, Perissol, Robien, Borloo ou Scellier intermédiaire). Il n’est pas nécessaire d’établir une déclaration de revenus fonciers n°2044, les recettes brutes sont portées sur la déclaration n°2042 à la rubrique n° 4 « Revenus fonciers » lignes 4 BA, 4 BB ou 4 BC . L’administration fiscale applique directement un abattement forfaitaire de 30%. Attention, si vous détenez des revenus fonciers « en direct », alors la déclaration n°2044 s’impose !

Pour les revenus financiers, ils correspondent aux placements de trésorerie de la SCPI. Ils sont soumis au barème progressif des impôts sur le revenu seulement si les intérêts imposables du foyer sont inférieurs à 2 000 €/an. Sinon, il est possible de choisir soit le barème progressif, soit le PFU à 30%.

ET si on réalise une plus-value ?
Le marché des SCPI était plutôt bon jusqu’à la pandémie de la Covid. Cela dit, si une plus-value est réalisée, celle-ci relève de la fiscalité des plus-values immobilières, c’est à dire un taux de 36,2% : soit 19% au titre de la plus-value et 17,2% au titre des prélèvements sociaux.
Comme pour les biens immobiliers, l’abattement pour durée de détention est le même, à savoir 22 ans pour la plus-value et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
La société de gestion prélève l’impôt, les cotisations, les règle au Trésor Public et reverse la différence au vendeur.
Pour éviter cette incertitude sur le rachat, acheter une SCPI par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance-vie  permet de profiter d’une bonne liquidité : après une demande de rachat, les assureurs sont tenus de verser les fonds dans les deux mois (art. 132-21 du code des assurances).

A propos de Didier Durand 121 Articles
Expert en Gestion internationale de Patrimoine et Solutions de Sécurité privée.

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