La société civile

La société civile est un outil indispensable pour une gestion de patrimoine dynamique. On connait surtout la société civile immobilière, mais il existe aussi la société civile de portefeuille, qui permet de gérer des portefeuilles de valeurs mobilières. On parle également de sociétés civiles dont l’objet consiste, pour un individu ou une famille, l’acquisition, la gestion et la transmission de l’ensemble du patrimoine (immeubles, parts de sociétés opérationnelles ou autres valeurs mobilières). La plus connue est la Société civile immobilière.

L’Article 1832 du Code civil énonce : « la société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter. Les associés s’engagent à contribuer aux pertes ». L’Article 1845 du Code civil précise « […] Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, de leur objet ». Autrement dit, si vous avez une SAS propriétaire d’un immeuble qu’elle donne en location à des particuliers, c’est bien évidemment une activité purement civile, mais comme la SAS est une société commerciale par la Loi, les conséquences notamment fiscales seront l’assujettissement à l’ensemble des impôts commerciaux.

Bien sûr, la société doit être civile par son objet social, mais également par son activité réelle. Voici un exemple d’objet social :

« La Société a pour objet :

– la propriété, la mise en valeur, l’administration et l’exploitation par bail, location ou autrement,

– de tous immeubles et droits immobiliers détenus en pleine propriété, nue-propriété ou usufruit, dont elle pourrait devenir propriétaire par voie d’acquisition, d’apport, d’échange ou autrement,

– de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire, l’annexe ou le complément des immeubles et droits immobiliers en question,

– la propriété et la gestion d’un portefeuille de valeurs mobilières, droits sociaux ou tous autres titres, détenus en pleine propriété, nue-propriété ou usufruit, par voie d’achat, d’échange, d’apport, de souscriptions de parts, d’actions, obligations et de tous titres ou droits sociaux en général ;

– la vente de ces mêmes biens pour autant toutefois qu’elle n’expose pas la société à perdre son caractère civil, ne puisse être considérée comme un acte de commerce et ne porte pas en conséquence atteinte au caractère civil de la société ;

– et, généralement toutes opérations civiles pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet et ne modifiant pas le caractère civil de la société. »

La question qui s’impose est : qu’en est-il de l’activité de marchands de biens ? C’est très simple, une multitude d’opérations réalisées par une société civile dans un court laps de temps, et consistant en l’achat de différents lots immobiliers, suivi peu de temps après par leur revente, sera pour l’administration fiscale l’objet d’une requalification douloureuse. En effet, alors que la SCI s’est volontiers acquittée de l’impôt classique des plus-values des particuliers, la requalification va lui imposer de s’acquitter de l’impôt sur les sociétés sur la marge réalisée, après avoir acquitté une TVA au taux normal sur la différence entre le prix de vente et le prix de revient. La TVA à elle seule peut réduire à néant le profit espéré.

Tenir une comptabilité ? Oui, « […] Les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de comptes doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues ». » (Art. 1856).

De plus, si les associés doivent apporter de l’argent à la société ou en retirer des bénéfices, ils réclameront les documents comptables.

Ensuite, en matière de revenus fonciers, il s’agira peut-être de montrer à l’administration fiscale que les dépenses de travaux correspondent aux critères des instructions propres aux déclarations 2072-S ou 2072-C. Pour les associés, il s’agira de déclarer en 2042 ou 2044 (selon des critères qui nécessitent un long article à eux seuls, sans parler de la TVA).

Pourquoi les notaires sont réticents à vous inciter à racheter des parts sociales de SCI ? Essentiellement parce que l’associé demeure responsable indéfiniment des dettes sociales et ce, proportionnellement à la quotepart qu’il détient dans le capital de la société à la date d’exigibilité de la créance (art. 1844-1 al.2). Aussi, le notaire vous conseillera toujours une acquisition directe d’un immeuble en créant une nouvelle SCI.