Les plus-values immobilières

Le régime s’applique aux particuliers et sociétés de l’article 8, aux
cessions à titre onéreux.
– Les plus values sont aujourd’hui calculées par les notaires qui ont la
charge de la perception de l’impôt (sauf parts de SCPI…)

Les principaux cas d’exonération :
– La résidence principale
– Logement autre que la RP, (double condition) ;
– ne pas avoir été propriétaire de sa Résidence Principale dans les 4 années qui précèdent la cession et
– remploi dans l’acquisition ou la construction d’une RP (dans
un délai de 24 mois).

– Immeuble d’une valeur inférieure ou égale à 15 000 € (par bien et par personne selon sa quote-part). Plusieurs exonérations possibles par an (hors SCPI)
– Retraités ou invalides de condition modeste : exonération générale sur plus values immobilières
– revenu fiscal de référence inférieur au seuil d’exonération de la Taxe Foncière + non assujetti à l’IFI
– Personnes âgées (ou adultes handicapés) hébergées en maison de retraite (ou foyer d’accueil) qui cèdent leur ancienne résidence principale
– Revenu Fiscal de Référence < seuil exonération de la Taxe Foncière +
– non assujetti à l’IFI +
– bien resté inoccupé +
– vente dans les deux ans qui suivent l’entrée en maison de retraite (ou foyer)
– Expropriation pour cause d’utilité publique si remploi de l’indemnité dans une acquisition immobilière dans un délai de 12 mois
– Immeuble sinistré : l’indemnité d’assurance n’est pas prise en compte dans le calcul de la plus value
– La plus value de cession par un non résident (résident UE, Islande, Norvège, Lichtenstein) d’un seul immeuble bâti depuis le 01/01/2104 est exonérée jusqu’à 150 000 € net de plus value sous trois conditions :
– Avoir résidé en France 2 années de manière continue avant la cession
– Vente du bien réalisée au plus tard le 31/12 de la 10ème année suivant celle du départ ou bien à la libre disposition du cédant au moins depuis le 1er janvier de l’année qui précède celle de la cession
– Ne pas avoir déjà bénéficié de cette exo depuis le 01/01/2006

– La Plus value de cession d’un expatrié de sa Résidence Principale en France avant le 31/12 de l’année qui suit son départ a condition qu’elle soit restée à sa libre disposition tout ce temps.
– Les partage d’indivision conjugale ou de succession ne sont pas considérées comme des ventes et donc ne sont pas imposables en tant que telles.
– Pour certains remembrements ruraux ou urbains la plus value d’échange est exonérée temporairement (taxation reportée)
– Immeuble destiné au logement social : ventes réalisées entre le 01/01/2014 et le 31/12/2022, au profit d’un organisme HLM ….

Calculs

Calcul : Prix de cession – prix d’acquisition
– Prix de cession = prix réel + charges – frais
– Prix d’acquisition = prix réel + charges réelles (acquisition et travaux)
+ 7,5 % frais d’acquisition forfaitaires
+ 15% forfaitaires pour travaux si détention > 5ans
ou Frais payés lors d’une acquisition à titre gratuit (droits de successions afférent au bien)

• Taxation à taux forfaitaire : 36,2% (19% + 17,2% y/c non résidents)
  (Marchands de biens : imposition aux BIC)

Plus values immobilières : la taxe additionnelle

L’objet de cette taxe concerne les plus-values immobilières d’un montant supérieur à 50 000 €
– S’applique aux cessions de tous biens immobiliers (inclus sociétés à prépondérance immobilière), sauf aux cessions de terrains à bâtir
– Cette taxe ne s’applique que sur les plus values imposables (–> cession RP, bien détenu > 30 ans, cession par une personne retraité ou invalide de condition modeste sont non concernés)
– Entrée en vigueur : cessions intervenues depuis le 01/01/2013
– Elle s’ajoute à la taxation à 19% (majorée des prélèvements sociaux à 17,2%)
– Elle s’applique par cédant et non par bien

Les montant et conditions d’application de cette taxe :
– Un barème est établi de 2 à 6%
– La taxe s’applique sur un montant de PV nette imposable (donc après abattements) > à 50 000 €
– Le taxe s’applique sur la totalité de la plus value dès lors que ce seuil est franchi
– L’effet de seuil est atténué par un barème dont le taux varie en fonction du montant de la PV imposable