Avant-propos

            Ce mémoire rentre dans le cadre de l’obtention du Master II Gestion internationale de patrimoine de l’IAE de Nice. Il étudie l’impact de l’endettement sur le développement d’un patrimoine personnel et professionnel. L’idée de ce mémoire est la mise en forme d’un projet de développement d’un ami proche entamé en 2009, qui se poursuit avec succès aujourd’hui.

            En effet, il y a plus de 10 ans, étaient jetées les bases du développement d’un enrichissement à partir du rachat d’une société avec un potentiel de développement. Le but était de constituer un groupe de plusieurs sociétés dans le même domaine d’activité économique, pour réussir, une fois le groupe constitué, à le revendre à un des leaders du marché. Une fois cette démarche entamée, il est apparu que l’embryon de ce groupe pouvait constituer les fondations du développement d’un patrimoine personnel permettant de générer des richesses et des revenus complémentaires pour développer d’autres activités professionnelles ou tout simplement pour arrêter de travailler. Le chemin a été tortueux et semé d’embûches, et est toujours aujourd’hui très énergivore pour atteindre ces objectifs ambitieux.

            Les difficultés n’ont pas manqué, à commencer par l’absence d’une culture financière et patrimoniale pertinente, qu’il a fallu combler. L’adaptabilité a été un maître mot dans la gestion au jour le jour de ce projet, et l’accompagnement par des professionnels pas toujours en phase avec le projet a parfois été source de plus d’ennuis que de profit.

            Cette étude se veut une contribution devant permettre de mettre en relief les différents obstacles, mais surtout les différentes opportunités permises par l‘endettement dans la constitution d’un patrimoine conséquent eu égard aux disponibilités de départ. Lorsque les solutions sont trouvées, alors l’enrichissement est réel et quantifiable.

« On ne prête qu’aux riches, et on a bien raison, parce que les autres remboursent difficilement »

 Tristan Bernard

Sommaire

Introduction

Première partie : Endettement et patrimoine, réalité des effets de levier

Endettement et création de valeur

  Approche théorique de l’endettement et de l’effet de levier financier

  Actif économique et résultat économique

Patrimoine et effets de levier fiscal, avantage à l’endettement

  Dettes et valeur, avantage fiscal à l’endettement

  Revenus et impositions en ingénierie patrimoniale

Deuxième partie : L’endettement, voie vers l’enrichissement

Le développement d’un patrimoine professionnel

  Endettement et construction d’un patrimoine

  Financement par la dette, avantage fiscal et imposition des investisseurs

Une structure sociétaire comme réponse appropriée aux problématiquesdu groupe : le principe du « Owner Buy Out »

  Les principes de l’OBO

  Consolidation et transmission, une proposition créative

Conclusion

Introduction

La notion de prêt à intérêt a traversé l’histoire depuis l’Antiquité lointaine. Le prêt à intérêt pourrait être plus ancien que les principaux corpus juridiques connus de l’Antiquité comme le Code de Hammourabi, Roi de Mésopotamie qui régna sur Babylone de 1792 à 1750 avant J.-C. Il semblerait que dès la sédentarisation agricole du néolithique[1], le prêt à intérêt a eu cours entre producteurs et acheteurs. Les nouveaux fragments du Code de Hammourabi[2], présentés en 1914, révèlent que le prêt à intérêt occupe une place importante sur les deux-cent-quatre-vingt-deux paragraphes recueillis jusqu’à présent. Ces sentences royales permettaient notamment aux paysans de bénéficier de facilités pour payer leurs dettes. Les prêts étaient conclus en orge ou en argent, et étaient d’usage courant[3].

Luis Sepulveda, dans le Monde diplomatique d’Août 2012, écrit : « « En Espagne, des centaines de milliers de jeunes renoncèrent de bon cœur à leur droit à l’éducation, car la grue et la brique leur ouvraient les bras. Pourquoi se fatiguer à faire six, sept ou huit années d’études pour devenir ingénieur ou médecin, alors qu’il suffit de trois mois de salaire pour obtenir un prêt hypothécaire remboursable sur trente ou quarante ans qui vous garantira appartement, voiture, téléviseur haute définition et téléphone portable dernier cri ? Jamais un pays ne connut une désertion aussi massive et aussi rapide de ses universités. Jamais avec autant d’allégresse un pays ne sacrifia son avenir à la promesse du “mettez-m’en deux”. »[4].

L’endettement a toujours été nécessaire, aussi bien pour accumuler un patrimoine au profit des générations futures que pour réaliser un projet dans le temps, en se reposant sur la stabilité financière qu’apporte une dette amortissable. Certes, si l’endettement est la norme aujourd’hui, si l’endettement permet l’insertion dans la société et le développement des modes de vie, il est vrai que par le passé, l’endettement relevait de l’exception ou de l’urgence. A ce titre, Aristote avait déjà compris et analysé les conséquences de la financiarisation de l’économie, et avait déjà mis en garde contre la chrématistique mercantile. En effet, il opposait chrématistique naturelle et la chrématistique mercantile[5], en définissant le rôle du commerce, par essence antinomique avec le rôle de la guerre dans les communautés guerrières de l’Antiquité.  « La fonction du marchand est utile à la Cité, elle y assure la circulation plus ouverte des biens ; surtout elle lui permet d’obtenir ce que la Cité ne produit pas elle-même et ce qu’elle ne peut plus se procurer par la voie de la guerre et du pillage, selon une activité prédatrice commune qui était valorisée dans les communautés guerrières de l’Antiquité, et qui concernait particulièrement l’acquisition des métaux précieux et des esclaves. Le commerce permet de faire par d’autres moyens ce que la guerre autorisait. »[6]. Ainsi, la financiarisation de l’économie du fait de l’activité des marchands, ce qu’Aristote appelait la Chrématistique, « l’art de faire de l’argent avec de l’argent », est aujourd’hui une situation parfaitement intégrée dans la vie de la Cité, quand Aristote recommandait de l’interdire aux citoyens. En effet, pour le philosophe, la logique du profit et du calcul contaminait l’esprit des lois de la cité, et le métier de commerçant ne devait être réservé qu’aux « métèques » (étrangers à la Cité).

Si Aristote souhaitait que la finance et ses lois soient exclues de la vie de la Cité, il serait bien démuni aujourd’hui face à l’intégration de celle-ci dans la vie sociale de toutes les sociétés, à l’exception peut-être de certaines communautés musulmanes[7] fidèle au « ribâ », l’interdiction du prêt à intérêt dans l’Islam. Une très large partie de l’humanité est aujourd’hui soumise avec allégresse aux contraintes de la finance, aux relevés bancaires et autres tableaux d’amortissement. Il semblerait même que la finance soit à l’origine de tous les maux qu’Aristote pressentait, comme les guerres pour les ressources (minéraux et humains), les déplacements massifs de population, et la domination des hommes par d’autres hommes sous le joug de l’argent. Le développement capitalistique des civilisations humaines repose depuis l’origine sur des opérations financières opaques si ce n’est hermétiques pour le commun des mortels, voire même d’inspiration divine puisque dotées des dons « d’ubiquité, de transsubstantiation et d’a-temporalité, […] doué de qualités que la tradition réservait à la puissance divine »[8]. Les transactions financières représentent aujourd’hui l’essentiel des transactions dans le monde, mais cette richesse générée ne repose pas sur les capacités à rembourser des emprunteurs, tout au plus sur la capacité des institutions à titriser le maximum de richesses. De nos jours, l’activité humaine est confrontée à avoir de l’argent ou avoir des dettes. Avoir de l’argent, c’est avoir le pouvoir de dominer. Avoir des dettes, c’est avoir le pouvoir de se soumettre, tout en espérant en obtenir récompense.

La vie sociale aujourd’hui est bien la conséquence de l’opposition entre Oikonomia et chrématistique, l’individu est passé de l’économie domestique à la libération de l’individu qui se soustrait à la vie commune, en ne visant que son profit, sa propre libération des contraintes sociales par l’accroissement de sa valeur marchande. En fait, si le prêt à intérêt, ou en tout cas l’usure, a fait l’objet de condamnation morale depuis l’antiquité jusqu’au « Lucrum Cessans » de la Seconde Scholastique, de Domingo de Soto[9] à la réforme protestante, il est devenu aujourd’hui un fait social que l’on pourrait qualifier de « reconnu d’utilité publique ». L’économie aujourd’hui est qualifiée « d’économie de la dette », et représente ainsi une référence d’organisation sociale. La Chrématistique mercantile d’Aristote a définitivement terrassé le problème moral soulevé par l’usure, et chaque citoyen disposant d’une carte de crédit a accepté de soumettre au nouveau paradigme du rapport à l’argent. Emile Zola, dans le roman « L’Argent », paru en feuilleton dans le quotidien Gil Blas en 1890, va célébrer ce nouveau paradigme : « Je crois que je dirais du bien de l’argent. Je vanterai, j’exalterai sa généreuse et féconde puissance, sa force expansive. Je ne suis pas de ceux qui déblatèrent contre l’argent. Je pars de ce principe que l’argent bien employé est profitable à l’humanité tout entière »[10].

Cette légitimité, le prêt à intérêt l’a acquise lorsqu’il est devenu récompense de l’entrepreneuriat. Le prêt à intérêt est aujourd’hui l’outil par lequel les entreprises investissent, et la croissance économique connait un essor fulgurant. Le monde moderne, et surtout l’économie moderne a donné ses lettres de noblesse au prêt à intérêt, à la satisfaction des libéraux classiques qui voient le concept de la « main invisible » chère à Adam Smith trouver sa concrétisation au cœur même de notre organisation sociale. Cette solidarité sociale qui unit les hommes dans leur vivre ensemble n’est plus qu’un ensemble d’échanges globaux et surtout de l’enrichissement commun qui en résultera. La richesse est la mesure de bien commun dans une société transformée en marché universel. Finalement, chaque consommateur de produits financiers tels qu’une simple carte de crédit va vivre les bienfaits de l’économie générée par le prêt à intérêt.

Comme le dit Philippe Arnaud dans une tribune du Monde[11], la dette est un formidable outil de contrôle social. Maurizio Lazzarato, dans « La fabrique de l’homme endetté »[12], affirme que l’Homo economicus est devenue Homo debitor. En effet, Cet Homo debitor est caractérisé par les prêts qui marquent les étapes de sa vie. Le prêt-étudiant symbolise l’éducation supérieure, le crédit immobilier symbolise le logement, et le prêt-conso financera le niveau de vie. La dette n’est plus un fardeau dont on cherche à se débarrasser, c’est un processus infini, sans limitation de durée, qui permet finalement de prévoir, et surtout de « disposer à l’avance de l’avenir »[13]. Cette analyse s’impose également au niveau macro-économique, puisque la charge de la dette est le deuxième poste budgétaire de l’Etat, après l’Education nationale. A tel point que les Etats ont abandonné la figure tutélaire du pouvoir sur les pièces de monnaie ou les billets pour finalement n’y représenter, sur les euros en tout cas, que des monuments. L’œil bienveillant du Prince ou de la République qui surveille ses ouailles a été remplacé par des institutions sans réelle caractère d’autorité supérieure, qui visent à faire triompher la monnaie plastique de la carte de crédit, et certainement aussi la disparation de la responsabilité de la valeur de la monnaie. Ce nouveau paradigme du prêt à intérêt comme nouvelle valeur sociale s’est d’abord arrimé aux biens de grande valeur tels que les biens immobiliers, pour couvrir ensuite l’éventail complet du vaste champ de la consommation en générale. La finance directe qui voyait s’affronter pouvoirs politiques et politiques publiques monétaire et budgétaire a laissé la place à une finance intermédiée, indirecte, qui passe par les mains habiles du marché qui promeut sans limite investissement privé, consommation à outrance et spéculation débridée, laquelle ferait la joie de Thalès de Milet (625-546 av JC), qui, de premier mathématicien de l’histoire, fut également le premier spéculateur[14].

L’endettement des ménages américains explose, là où le taux d’épargne des ménages est inférieur à 0.2%. En 2020, la dette des ménages américains atteignait de nouveaux records, à plus 14.150 milliards de dollars, dont deux tiers était représentés par les encours immobiliers. La charge de la dette étudiante est également colossale, suivie par les dettes médicales[15]. Aujourd’hui le salaire est cédé à un intermédiaire bancaire, qui, en fonction du risque de défaillance, va permettre à ses clients soit d’investir, soit d’acheter des produits financiers. Plus les salaires sont faibles, plus les crédits à la consommation prennent la place des revenus. Plus les salaires sont élevés, plus la capacité de s’endetter rapportent des avantages financiers. Ainsi, l’endettement devient un aléa de la vie, au plus favorable dans une situation de soutien économique post-Covid avec des taux directeurs des banques centrales à des niveaux parfois négatifs, ou moins favorable quand l’inflation s’installera solidement et entrainera un début de surchauffe de l’économie. Le citoyen est désormais un pouvoir d’achat et d’investir, et l’investisseur raisonnable et avisé saura répartir son temps, ses ressources, et ses capacités d’endettement sur toute sa vie active afin de générer un maximum de revenus tout en restant solvable. Les stratégies patrimoniales existent pour toutes les tranches d’âge, et l’effet de levier financier de l’endettement joue à plein en ces périodes où l’argent ne vaut rien.

Il existe trois principaux effets de levier, juridique, financier et fiscal. L’effet de levier juridique va consister, pour notre sujet, à construire une structure sociétaire de type holding afin de répartir la propriété des capitaux tout en gardant le contrôle de ceux-ci. L’effet de levier financier consiste à mener des opérations d’investissements en recourant à des endettements élevé avec un apport de fonds propres minimal. L’intérêt étant de faire supporter le coût de l’emprunt par le résultat d’exploitation ou les revenus de la cible. Comme nous le verrons, le rapport entre rentabilité économique et taux d’intérêt va jouer à plein. L’effet de levier fiscal vise à minimiser le coût d’opportunité de l’investissement en imputant le montant des intérêts de la dette au taux de l’imposition sur le revenu sur le résultat économique, notamment pour les structures sociétaires, en créant des charges amortissables afin de réduire la base imposable, et/ou en profitant directement ou indirectement d’incitations fiscales. Il y a des avantages certains à avoir recours à l’endettement plutôt qu’aux fonds propres, mais il y a aussi des coûts. L’endettement va présenter surtout deux bénéfices principaux, qui sont la discipline des investisseurs face aux risques et l’avantage fiscal eu égard aux frais financiers de la dette. Cependant, l’endettement va générer trois coûts incontournables qui sont les bornes des investisseurs tout au long de leur stratégie. En premier lieu, il s’agit de rester en capacité de faire face aux remboursement de la dette, et d’éviter à tout prix une situation de cessation de paiement et de faillite. Ensuite, il s’agit de contrôler les prêteurs face aux propriétaires, car les premiers exigeront d’être rémunérés avant les seconds. Enfin, emprunter aujourd’hui signifie ne plus pouvoir emprunter autant demain, car la flexibilité dans le choix de financement de demain est impacté par les choix entre les volumes de financements respectifs d’aujourd’hui.

Ainsi, il est clair que l’endettement est une formidable opportunité pour qui financiarise sa vie personnelle et professionnelle, pour celui qui investit avec talent dans notre société d’investisseurs et d’entrepreneurs, pour celui qui mesure son intégration sociale à l’aune de la richesse. L’endettement permet d’atteindre cet objectif de richesse, et au-delà de l’endettement, les stratégies patrimoniales, en particulier sociétaires, soutiennent l’investisseur dans sa démarche de conquête.

Nous verrons en premier lieu quels sont les fondamentaux financiers à maîtriser pour faire de l’endettement l’outil parfait pour s’enrichir, et nous verrons en second lieu comment ces principes sont appliqués en situation réelle à travers notre cas d’étude portant sur messieurs AB et CD.

I.                   Endettement et patrimoine, réalité de l’effet de levier

1. A.               Endettement et création de valeur

            Parmi les différents effets de levier dont dispose celui qui veut gérer et faire prospérer son patrimoine, aussi bien personnel que professionnel, il existe l’effet de levier de la dette, autrement dit l’effet de levier financier. Les responsables financiers dans les entreprises n’ont de cesse de vouloir connaître le niveau d’endettement idéal pour leur entreprise. La question de la répartition des ressources entre capitaux propres et capitaux empruntés est fondamentale. L’effet de levier vient répondre à cette question. L’effet de levier financier est un outil tactique pour multiplier les gains et/ou les pertes, calculé par un ratio d’endettement. Dans sa forme la plus simple, il s’agit de tirer parti des actifs existants, disponibles, pour obtenir un rendement exponentiellement plus élevé. C’est évidemment un processus à forte intensité de risque, celui-ci étant au cœur de cette stratégie financière et d’organisation structurelle du capital détenu. Lorsqu’on obtient un effet de levier, c’est un avantage concurrentiel très important, car au regard du risque, on peut accélérer de manière exponentielle la vitesse d’acquisition des revenus. Cependant, l’effet recherché ne va pas être le même entre entreprise cotée et entreprise non-cotée. En effet, les entreprises cotées vont chercher à augment leur valeur car elles ont un accès direct aux marchés de fonds propres, qui donnera une vision objective de la valeur de l’entreprise. Tandis que les entreprises non-cotées, n’ayant pas de marché sur lequel obtenir une sanction objective de valeur, vont rechercher une maximisation de richesse. Le propriétaire de l’entreprise non-cotée sait que la valeur à terme de l’entreprise n’a pas de sens dans la mesure où une cession éventuelle serait aléatoire et lourdement fiscalisée sur les plus-values engendrées, et une transmission d’entreprise serait soumise aux aléas des dispositifs défiscalisant soit de type « départ à la retraite » soit de type « Pacte Dutreil ». Aussi, cet entrepreneur recherchera un enrichissement plutôt immédiat, par le biais de versements de salaires (justifiés ou non) ou de dividendes, la plupart du temps en jouant sur l’effet Mère-fille entre plusieurs structures pour réduire l’impact fiscal de la taxation sur les dividendes par exemple. Ainsi, un entrepreneur aura tendance à ne pas capitaliser suffisamment son entreprise en choisissant une stratégie d’endettement maximum au risque d’appauvrir ses résultats d’exploitation par des prélèvements pour satisfaire une richesse maximale à court terme. Une sous-capitalisation d’une entreprise reste un problème fondamental en cas de renversement de la rentabilité opérationnelle par rapport à la rentabilité financière.

1. 1.                 Théories de l’endettement et de l’effet de levier financier

            A l’origine est le coût du capital. Le capital est considéré comme un outil opérationnel, dont le but est d’obtenir une rentabilité supérieure à ce qu’il coûte. C’est donc un taux de rentabilité minimum que l’investisseur doit dégager sur ses projets, tout en permettant à ce dernier de conserver une trésorerie suffisante pour faire face à ses dépenses générales. Ce coût est considéré comme explicite lorsqu’il exprime les intérêts (ou les dividendes pour des actionnaires) que l’investisseur doit payer aux apporteurs de capitaux, et est déterminée dès la levée de fonds. Il est considéré comme implicite lorsqu’il exprime le coût d’opportunité, c’est-à-dire lorsqu’il exprime la meilleure rentabilité obtenue par l’investisseur eu égard aux autres possibilités d’investissements, et cette évaluation se fait au cours de l’utilisation du capital. Pour appréhender ce coût d’opportunité, la meilleure définition reste celle d’André Gide, qui disait : « […] Choisir, c’était renoncer pour toujours, pour jamais, à tout le reste […] »[16]. En effet, choisir un investissement va imposer à l’investisseur de renoncer à un autre, ce que Martin de Azpilcueta de l’Université de Salamanca avait prévu dans son étude du Droit Canon sur le « Lucro cesante »[17], en précisant que l’usure était exclue lorsque le prêteur consacrait toute sa richesse et ne réalisait aucune affaire tant que sa fortune de lui était pas rendu par l’emprunteur (à une nuance près qui voulait que l’intérêt lui soit payé « ex ante »). La littérature économique et financière sur le coût d’opportunité est très volumineuse puisque celui-ci est apparu dans la pensée économique moderne avec le concept du choix rationnel de l’agent économique. Dans le monde de l’investissement, on retient généralement une combinaison entre coûts explicites et coût implicite à différents degrés selon le contexte, même si on a tendance à favoriser le coût explicite du capital lorsqu’on étudie la rentabilité d’un investissement, car le taux d’intérêt a toujours servi de de critère fondamental pour déterminer les investissements. Ce taux d’intérêt, c’est la prime payée sur les revenus à percevoir une année plus tard., c’est-à-dire, pour les économistes, les revenus futurs actualisés[18].

            Au coût du capital s’ajoute le critère de la source des fonds. En effet, les fonds proviennent de trois sources : l’emprunt ; la levée de capitaux propres ; l’autofinancement. On connait le coût des fonds empruntés, c’est un coût explicite, facile à calculer, qui correspond au taux d’intérêt que les prêteurs exigeront en contrepartie de la mise à disponibilité de leurs fonds (auquel, en économie financière, on déduira l’économie d’impôt liée à la déductibilité des charges d’intérêt). Le coût des capitaux propres est moins évident puisqu’il correspond aux espérances de rentabilité des propriétaires des fonds (actionnaires dans l’entreprise). Sachant que les propriétaires prennent le plus de risque (risque du remboursement de la dette, mais surtout risque d’exploitation), alors, pour simplifier, il est cohérent de considérer que le coût des capitaux propres est supérieur au coût de la dette. Les capitaux propres sont donc plus coûteux que les capitaux empruntés. Ces deux sources de financement sont donc des sources externes. La troisième source de financement est une source interne, l’autofinancement. C’est généralement la part non distribuée des bénéfices, ce qui signifie qu’il n’y a aucune exigence de rentabilité concernant ces fonds. Cependant, de nombreux auteurs[19] considèrent que ces bénéfices non distribués représentent une retenue à la source des dividendes des détenteurs d’actions, ce qui va bien entendu avoir des conséquences sur leurs propres coûts d’opportunités. En effet, en laissant une part de leurs dividendes dans l’entreprises, les actionnaires s’en privent pour faire d’autres investissements peut-être plus rentables. Finalement, le coût de l’autofinancement se rapporte au coût d’opportunité des capitaux propres. L’actionnaire va attendre un taux de rentabilité identique que s’il avait investi ces fonds ailleurs dans les mêmes conditions de risques.

            La technique habituelle pour obtenir un effet de levier consiste à emprunter, via la dette et les fonds propres, pour investir des montants beaucoup plus élevés que ne le permettraient les actifs eux-mêmes. Cependant, même avec les garanties adéquates, emprunter beaucoup signifie risquer beaucoup. Aussi, pour emprunter des capitaux conséquents, les emprunteurs doivent rechercher une variété de sources de financement, et surtout mettre en place une stratégie de sauvegarde des dettes avec des actifs de valeur, soit en nantissement, soit valorisés par une exploitation industrielle ou commerciale régulière et confirmée. Les taux d’intérêt vont impacter l’effet de levier, mesurant l’équilibre entre le risque et le rendement. Pour reprendre les habitudes en finance, rien ne vaut une équation pour une bonne définition. En l’occurrence, l’effet de levier financier se retrouve dans le rapport entre « total de la dette / total des fonds propres ».

            Comme nous l’avons vu, les entreprises connaissent deux sources de financement, que sont les fonds propres (capital, actions) et la dette (emprunt bancaire, émissions d’obligations). Le choix entre ces deux sources fait l’objet d’une littérature abondante, qui va nous permettre d’aborder les fondamentaux. L’approche classique est une approche basée sur l’expérience et le bon sens, qui veut que la structure financière optimale soit celle qui combine l’endettement et les capitaux propres afin de réaliser un coût moyen pondéré du capital le plus faible. « Le coût moyen pondéré du capital est le taux d’actualisation permettant d’évaluer la Valeur Actuelle Nette. Il représente la moyenne pondérée des coûts des différentes sources de financement en fonction de la structure de financement »[20]. Pour sélectionner ses investissements, l’entreprise va suivre le principe de la maximisation de sa propre valeur. Elle va donc fixer un taux de rentabilité minimum à ses investissements, c’est-à-dire le Coût Moyen Pondéré, qui correspond au coût du financement. Pour vulgariser, il faut évaluer les coûts des capitaux propres, les coûts des dettes financières, et ensuite il faut les pondérer selon la structure du financement des investissements projetés. Or, le coût des capitaux propres s’accroît avec l’endettement, puisqu’il correspond finalement au taux de rentabilité requis par les investisseurs. Et plus l’organisation s’endette, plus le risque augmente, et plus les investisseurs exigent un taux de rentabilité important.

            Pour illustrer par un exemple, considérons une organisation qui emprunte 100.000€, sachant que les capitaux propres représentent 60% du capital emprunté et la dette représente les 40% restants. Calculons l’effet de levier financier par cette équation, soit : 400.000 / 600 000 = 0.6667. Admettons que l’organisation doit offrir un taux de rentabilité de 10% à ses investisseurs, et paie un taux d’intérêt sur ses dettes de 5%. Calculons le coût moyen pondéré du capital, Soit 8.000€ d’intérêts par tranche de 100.000€. Ainsi, l’organisation peut emprunter si le projet d’investissement génère un profit supérieur à 8%, et justifie ainsi l’effet de levier financier.

            Pour être plus précis, il y a plusieurs modèles économiques[21] qui permettent de mesurer le coût des capitaux propres, notamment ceux qui tiennent compte des risques de marchés, comme le modèle MEDAF qui prend notamment en compte une sensibilité au risque[22].

            Comme enseigné dans les cours d’économie, l’entreprise est une organisation qui « combine différents facteurs de production en vue de produire des biens et des services destinés à être vendus »[23]. De cette combinaison sera issue la valeur ajoutée, autrement dit la richesse réelle créée par l’entreprise. A partir de cette richesse, tous les agents économiques ayant participé à la création de la valeur ajoutée vont recevoir rémunération. Dans l’autre sens, le profit est l’excédent de production issu de la combinaison des facteurs, exprimé en termes monétaires. Du point strictement financier, les bénéfices vont être une simple mesure de contrôle de l’efficacité de l’appareil productif. Evidemment, pour les propriétaires de l’entreprise, les profits vont mesurer la valeur de leurs investissements. Pour les créanciers engagés sur des prêts, les profits vont être une marge de sécurité assurant la viabilité de leur stratégie de prêteur. Les autres agents économiques que sont les salariés vont voir dans les bénéfices un potentiel surplus d’avantages sociaux, quand l’Etat va pouvoir mesurer la capacité fiscale des organisations productives, et donc la possibilité de financer une politique générale à l’échelle du pays. Et la somme des valeurs ajoutées de toutes les entreprises d’un pays sera l’indicateur de richesse générée par le pays chaque année. La capacité à produire de la richesse et générer des excédents va être le moteur de la croissance économique au bénéfice de tous.

            Si on devait établir une typologie rapide des profits, le premier serait le bénéfice comptable, ou résultat net, c’est-à-dire l’excédent du total des revenus sur le coût total lié à ces mêmes revenus pour la période donnée. En simplifié, le chiffre d’affaires moins les coûts totaux. Le profit économique quant à lui implique les coûts implicites, c’est-à-dire la rémunération des facteurs de productions qui appartiennent en propre au propriétaire de l’organisation productive. Par exemple, et ce sera le cas dans notre étude, si le propriétaire de l’entreprise est propriétaire des murs, cela concernera les loyers perçus. Parmi les facteurs affectant les profits, outre les dépenses, prix de vente et budget R&D par exemple, se trouvent les leviers d’exploitation et financiers. L’effet de levier financier va appliquer un faible coût au capital fixe tandis que l’effet de levier d’exploitation va permettre d’augmenter les bénéfices tout en maintenant ou réduisant au maximum les coûts fixes. La combinaison de ces deux leviers va permettre une augmentation des profits. Un des facteurs concerne la structure du capital, c’est-à-dire la répartition entre fonds propres et fonds empruntés, ainsi que les BFR, besoins en fonds de roulement nécessaires à la bonne opération de l’entreprise. Une bonne répartition de la structure financière permettra également d’augmenter les profits.

            La rentabilité est généralement considérée comme étant la capacité d’un investissement à générer un rendement de son utilisation. L’objectif général d’un investisseur est d’obtenir un rendement minimum sur les fonds qu’il aura investi dans une organisation productive, tout en maintenant en même temps une situation financière qui assure la pérennité de l’entreprise. La rentabilité de l’entreprise va mesurer la capacité de celle-ci à générer des revenus. L’analyse de cette rentabilité permet d’anticiper sur les gains futurs, ou en tout cas sur leur potentialité. Certes, la rentabilité va permettre de rémunérer les agents économiques concernés, et cette rentabilité est une exigence de la part des agents économiques, c’est la condition sine qua none sans laquelle les agents économiques n’auraient pas participé à l’entreprise. Les agents économiques particulièrement attentifs à la rentabilité financière sont les investisseurs en capitaux propres. En effet, ils ont accepté de placer leurs fonds dans l’entreprise, en acceptant le paiement d’une prime de risque. Sinon, ils auraient investi dans des placements sans risque, avec évidemment une rémunération inexistante ou quasiment inexistante. Cette prime est proportionnelle au risque, ou en tous cas au degré d’incertitude lié à la capacité à générer une rentabilité. La rentabilité sera la clé de la valorisation de l’entreprise, et l’augmentation de la valorisation de l’entreprise enrichira les investisseurs.

            Pour analyser la rentabilité financière, un simple ratio pour commencer : REVENU / CAPITAL * 100

            Chaque agent économique va générer des flux, et disposera de stocks, c’est le cas pour les particuliers comme pour les entreprises. On va alors établir un rapport entre les flux et les stocks, qui servira d’instrument de mesure pendant toute la vie de l’investissement.

1. L’approche traditionnelle

            L’approche traditionnelle considère que l’entreprise aura tout intérêt à envisager un niveau d’endettement faible, qui sera complété par la déductibilité fiscale des charges liées aux intérêts financiers. Avec un endettement faible, le risque est faible, et le taux de rentabilité des investisseurs reste modéré. Ainsi, la valeur de l’organisation augmente, au profit des investisseurs. Evidemment, lorsque l’endettement se fait trop important, le risque de perte d’autonomie financière va impacter fortement les espérances de rentabilité financière investisseurs, et ceux-ci vont exiger un taux de rentabilité plus important, ce qu’on peut qualifier de prime de risque. Le coût du capital va s’en trouver impacté, et la valeur de l’organisation va diminuer[24]. Si l’endettement devait être massif et les risques démesurés, alors il faut s’attendre à un effondrement de la valeur de l’organisation. En effet, si les investisseurs augmentent leur taux de rentabilité du fait du risque de leurs positions, alors les créanciers vont faire de même et vont augmenter le coût de la dette pour couvrir le risque d’insolvabilité. La valeur de l’organisation va s’écrouler totalement. Par conséquent, minimiser le coût du capital et maximiser la valeur de la firme s’obtiennent par le niveau d’endettement optimal, car tant que coût de la dette est inférieure au coût des capitaux propres, une augmentation de la dette ne fera que diminuer le coût des capitaux propres tant que les investisseurs ne relèvent pas leur taux de rentabilité. Tant que les investisseurs et les créanciers n’augmentent pas le coût de leurs ressources respectives (qui dépendent du risque), la valeur optimale de l’entreprise est soutenue par un endettement optimal.

            Reprenons un exemple d’effet de levier pour illustrer la rentabilité des fonds propres, en mettant en avant l’effet de levier mécanique du rendement de l’activité économique supérieur au taux d’intérêt des prêteurs.

            Soit une holding qui investit € 200.000 (montant du capital investi) dans l’achat d’une nouvelle unité d’exploitation commerciale, qui rapporte € 14.000 au bout d’un an, soit 7%. On suppose que les partenaires bancaires acceptent un financement à hauteur de 60% par la dette, à 4% de taux d’intérêt. Comme dans la première hypothèse Modigliani – Miller[25] que l’on verra plus tard, il n’y a aucune imposition.

-> la rentabilité économique est de : (14000/200000)*100 = 7%

-> Admettons que l’investisseur souhaite financer son besoin d’investissement intégralement avec ses fonds propres, soit € 200.000, la rentabilité sur fonds propres sera de : (14000 / 200000) * 100 = 7%

-> Hypothèse suivante, admettons que l’entrepreneur finance un quart de l’investissement avec de la dette, il devra payer en intérêts : (200.000 x 25%) x 4% = 2.000.

Le montant des intérêts amputera son bénéfice de € 2.000, il restera ainsi : 14.000 – 2.000 = 12.000

Soit € 12.000 de bénéfices. Rappelons qu’il n’a financé qu’un quart de son besoin d’investissement, soit 25% de € 200.000, c’est-à-dire € 50 000. Le calcul de sa rentabilité sur fonds propres sera de : (12.000 / 150.000) x 100 = 8%

Avec seulement un quart du montant de l’investissement financé par la dette, un €uro emprunté rapporte plus qu’il ne coûte.

-> Hypothèse de financement maximum par la dette : l’investisseur obtient le plafond de 60% de financement par ses prêteurs, soit €120.000, ce qui représente, à 4% de taux d’intérêt : 120.000 x 4% = 4.800

Le montant des intérêts amputera son bénéfice de € 4.800, il restera ainsi : 14.000 – 4.800 = 9.200

Soit € 9.200 de bénéfices. Comme il n’a financé qu’à hauteur de 60%, soit € 80.000 sur fonds propres, sa rentabilité sur fonds propres passe à : (9.200 / 80.000) x 100 = 11.5%

Là encore, chaque €uro emprunté rapporte plus qu’il ne coûte. Il y a donc tout intérêt à emprunter un maximum et faire financer le plus possible ses investissements par la dette.

            Il faut cependant ajouter à cette approche traditionnelle ce qui lui manque, en l’occurrence le concept d’endettement maximum qui considère que tant que les prêteurs prêtent, il n’y a pas lieu de s’inquiéter. Dans la réalité, un endettement excessif fera réagir excessivement les prêteurs qui face au risque de faillite exigeront un coût du risque démultiplié. De plus, cette approche néglige la fiscalité des capitaux propres et la fiscalité des dettes, qui ne sont pas identiques et qui ont un impact direct sur les investisseurs, comme nous pourrons le voir plus tard sur notre cas d’étude. L’effet de levier va alors impacter exponentiellement le risque de faillite et les fiscalités afférentes, comme nous avons pu le voir sur les marchés financiers avec les positions short des Hedges funds[26]. Donaldson[27] confirme ces comportements en rejetant la faute sur les banques qui ont tendance à fournir les capitaux demandés tant que la capacité de l’organisation à rembourser n’est pas remise en cause. La banque Lehman Brothers, au moment de sa faillite en 2008, était endettée à plus de trente fois ses fonds propres[28]. En effet, les actifs représentaient US$ 22 Milliards, alors que le levier financier était de US$ 691 Milliards. Ce qu’on pourrait appeler un effet de levier involontaire repose non pas sur l’accumulation de plus de dettes, mais par l’érosion de la valeur des capitaux propres. Et cet effet de levier involontaire n’est pas la cause d’une aggravation de la situation, mais plutôt le symptôme d’une situation qui s’aggrave d’elle-même.

            La vérité qui s’impose en finance, et qui doit s’imposer à tout investisseur est que l’effet de levier marche dans les deux sens. En effet, cette rentabilité sur fonds propres connaîtra une dégradation plus importante avec un effet de levier que si l’investissement avait été réalisé uniquement sur fonds propres. Reprenons l’illustration précédente avec une rentabilité économique qui se dégrade, du fait de mauvaises anticipations entrepreneuriales ou d’un choc de d’offre et/ou de demande.

            Admettons que le résultat opérationnel au bout d’une année d’exploitation est de 2%, soit un résultat de € 4.000.

-> financement intégral sur fonds propres à rentabilité sur fonds propres de 4%

-> financement à 25% par la dette à Intérêts de € 2.000, soit un bénéfice de € 2.000 (4.000 – 2.000). Soit : (2.000 / 150.000) x 100 = 1.33%

Sa rentabilité sur fonds propres devient inférieure à sa rentabilité économique. Chaque €uro emprunté coûte à l’investisseur.

-> Financement à 60% par la dette à Intérêts de € 4.800, soit un déficit de € 800 (4.000-4.800). La rentabilité sur fonds propres se calcule ainsi : (-800 / 80.000) x 100 = -1%

Cette rentabilité est négative, l’investisseur devra remettre de l’argent dans l’entreprise s’il veut éviter la cessation de paiement et la faillite.

            Que ce soit pour un individu ou pour une entreprise, s’endetter présente toujours un risque supplémentaire dans la mesure où les revenus seront utilisés pour rembourser la dette, et ce, que le cash-flow, ou plutôt les flux de trésorerie augmentent ou diminuent. Certes, les organisations vont chercher à atteindre un niveau d’endettement financier idéal, avec une augmentation du rendement des capitaux propres et une volatilité des actions qui pousse la valeur de l’organisation vers le haut. Cependant, le surendettement financier n’est pas à proprement parler une erreur stratégique tant que l’entreprise contracte une énorme dette avec un taux d’intérêt inférieur à la rentabilité opérationnelle, et utilise les fonds excédentaires dans des investissements à hauts risques et hauts rendements. Le problème intervient lorsque le risque l’emporte sur le rendement. L’effet de levier va impacter directement la solvabilité de l’organisation en cas de ralentissement de l’activité par exemple, avec un risque de multiplier les pertes au lieu de multiplier les gains. Les préjugés populaires veulent qu’une organisation ou un individu doit conserver suffisamment de liquidités pour faire face à une situation non-favorable économiquement. Or, en finance, le concept de l’endettement repose essentiellement sur ce socle fondamental qui veut que l’on emprunte de l’argent pour financer l’achat d’un actif avec un rendement supérieur à la dette. Lorsqu’elle s’endette, une entreprise va créer de la valeur. Lorsqu’un individu s’endette pour son usage personnel, sa propre consommation, il n’y a pas de création de valeur, il n’y aura donc pas d’effet de levier.                 

2.                 Actif économique et résultat économique

a)                Les différents outils de mesure

            Toutes les entreprises vont utiliser des outils d’analyse pour mesurer leur rentabilité, notamment des ratios financiers, et en particulier les ratios de rentabilité. Comme nous l’avons vu, la rentabilité permet de déterminer le résultat net de l‘entreprise pour le dirigeant, et le rendement des capitaux propres pour les investisseurs. Ces ratios de rentabilité vont pouvoir exprimer la performance globale d’une entreprise dans la gestion de actifs et surtout la performance à la fin de chaque cycle, que ce soit en trimestre ou à chaque fin d’année fiscale. Sans faire un cours de Finances d’entreprise approfondi, nous allons voir que ces ratios de rentabilité sont divisés en deux catégories, que sont les ratios de marge et les ratios de rendement.

• (1)             Les marges

            La Marge brute[29] va calculer le coût des marchandises ou services vendus en pourcentage du total des ventes. Cette marge brute, assez basique, permet de constater si l’entreprise maîtrise ses coûts de production et surtout si elle sait les répercuter sur son prix de vente. Une marge brute élevée signifie que l’entreprise maîtrise sérieusement son activité.

(Marge brute = Chiffre d’affaires – Couts totaux )

            La Marge bénéficiaire d’exploitation[30] est une marge opérationnelle. En effet, elle prend en compte le bénéfice avant intérêts et impôts, qu’on appelle aussi le bénéfice d’exploitation ou EBIT (Earnings Before Interest and Tax). Ainsi, la Marge bénéficiaire d’exploitation va relativiser l’EBIT au Chiffre d’affaires, et permettre de mesurer l’efficacité globale de l’entreprise. En l’occurrence, elle permet, par rapport à la Marge Brute, d’affiner la performance opérationnelle en déduisant les coûts de l’activité commerciale ordinaire, notamment les coûts fixes. Pour la calculer, on divise l’EBIT par le chiffre d’affaires : EBIT / Total des ventes * 100

            La Marge Bénéficiaire nette[31] est le ratio simple le plus utilisé car il indique la part de chaque €uro du Chiffre d’affaires qui va rester sous forme de revenu une fois les dépenses payées. Pour illustrer, si la Marge bénéficiaire nette est de 18%, cela signifie que pour cent €uros de ventes réalisées, il reste 18€ de bénéfices (ce qui est une très belle Marge bénéficiaire nette). L’intérêt de cette Marge bénéficiaire nette est qu’elle va mesurer la rentabilité en tenant compte des dépenses, des impôts, mais aussi surtout des intérêts et des amortissements, ce qui nous intéresse lorsqu’il y a recours à l’emprunt et aux capitaux propres. (EBIT – intérêts – taxes) / total des ventes * 100

Autrement dit : Resultat net / total des ventes * 100

            Une marge très importante dans notre étude que l’on abordera par les « Disponibilités » au Bilan est la marge de flux de trésorerie[32](Cash-flow Margin). Ce ratio de marge de trésorerie est capital car il va permettre de mesurer la relation de trésorerie entre les dépenses opérationnelles et les ventes. En effet, il est capital pour une entreprise de pouvoir convertir ses ventes en liquidités, car il lui faut payer les fournisseurs, le service de la dette, les dividendes aux propriétaires, les investissements dans les nouvelles immobilisations, et les impôts. L’entreprise doit être en mesure de générer des bénéfices, mais elle doit être tout autant en mesure de générer des liquidités. C’est pourquoi on mesure le ratio de marge de trésorerie en rapportant les flux de trésorerie liés à, l’exploitation opérationnelle aux ventes nettes : flux de trésorerie des activités d’exploitation / ventes nettes * 100

            Cela signifie que plus le pourcentage est élevé, plus il y aura de liquidités disponibles sur l’ensemble des ventes. L’intérêt de ce ratio par rapport à la marge bénéficiaire est qu’il ne tient pas compte des amortissements ou des créances qui ne sont pas recouvrables, du fait de défaillance du débiteur ou autres. Ainsi, l’entreprise qui montre une marge de trésorerie positive en constante augmentation pourra obtenir plus de capitaux propres de ses investisseurs ou plus d’endettement de la part de ses créanciers. C’est la garantie que l’entreprise peut faire face à ses dépenses.

            Une marge de trésorerie peut être négative, ce qui signifie que l’entreprise perd de l’argent alors qu’elle génère des revenus de ses ventes. La seule issue à cette situation est d’emprunter des fonds pour organiser la restructuration de l’entreprise, car il est alors urgent de revoir le business model ou en tout cas de rationaliser les coûts. Cela dit, des flux de trésorerie négatifs pendant une période connue et limitée pour financer une expansion mondiale peut avoir des résultats bénéfiques à long terme selon la façon dont les liquidités circulent[33]. Si les flux de trésorerie positive augmentent exponentiellement une fois l’opération réalisée, alors le business model est plus que rentable[34]. Les flux de trésorerie étant difficiles à appréhender sur une longue période, nous nous concentrerons comme annoncé précédemment sur la part des disponibilités dans l’Actif au Bilan.

2.   Les ratios

            Un des ratios de rentabilité important est le ratio des rendements des actifs[35] (ROA pour Return on Assets), qui va permettre de mesurer précisément avec quelle efficacité l’entreprise va pouvoir gérer ses investissements en actifs, et surtout de quelle manière opérationnelle elle va pouvoir les utiliser pour ensuite générer des profits. Ce ratio va mettre en rapport les bénéfices réalisés par rapport aux investissements de l’entreprise dans son actif total. Le résultat net au numérateur est tiré du Compte de résultat, quand l’actif total au dénominateur est tiré de l’Actif du Bilan. Ainsi, on mesure la performance de l’entreprise dans l’utilisation de ses actifs pour générer des ventes et du profit : Revenus nets / actif total * 100

            Les investisseurs ont généralement l’œil rivé sur le ratio de rendement des capitaux propres[36] (ROE pour Return on Equity). Ce ratio va mesurer le rendement des fonds mis dans l’entreprise par les investisseurs. Il permet de constater si l’entreprise fait un bon usage de l’argent de ses investisseurs : Revenus nets / capitaux propres * 100

            Là encore, plus le pourcentage est élevé, plus l’entreprise est performante avec l’argent investi.

            Un ratio réservé aux investisseurs avancés est [37]. En effet, ce ratio va comparer la trésorerie avec le rendement des actifs, car des liquidités seront nécessaires pour financer les investissements futurs. On va donc rapporter des flux sur un stock, en l’occurrence le flux de trésorerie issu de l’exploitation de l’activité rapporté au stock total d’actif. Le rendement des actifs montre comment l’entreprise gère ses actifs, c’est-à-dire combien de bénéfices sont générés pour chaque €uro d’actif. Le ratio de rendement de trésorerie sur les actifs va permettre d’aligner le revenu net sur le rendement d’actifs, ce qui va permettre de rapprocher le revenu net des flux de trésorerie. Ce sera donc un résultat beaucoup plus précis sur l’efficacité de l’entreprise. Ce ratio révèle l’impact d’une politique de vente à terme ou de créances clients élevés (suite à des impayés par exemple), qui montre un chiffre d’affaires en hausse mais une trésorerie atone car l’argent ne rentre pas dans les caisses. Ce ratio est important pour évaluer le risque couru sur les impayés de loyers dans le cas d’un investissement immobilier locatif par exemple.

Flux de trésorerie des activités d’exploitation / actif total * 100

b)                Endettement et théorème de Modigliani – Miller

Il est impossible de parler d’effet de levier sans aborder rapidement le « théorème de Modigliani-Miller[38] ». Ils remportèrent le prix Nobel d’économie en 1985 et 1990 pour leur contribution à l’un des théorèmes[39] fondamentaux de la finance moderne, qui affirme que : « […] dans un monde sans taxe, exonéré de coûts de transaction et sous l’hypothèse de l’efficience des marchés, la valeur de l’actif économique n’est pas affectée par le choix d’une structure de financement […] ». La question posée était de savoir s’il pouvait y avoir création de valeur uniquement en changeant la structure du capital, notamment par les capitaux empruntés.

            Comme tout théorème, les hypothèses de travail étaient très restrictives, et l’aspect théorique de l’affirmation selon laquelle il n’y a aucun changement de valeur selon la structure du capital (fonds propres ou dettes) a bien évidemment été commenté par un nombre important d’auteurs qui ont essayé de rapprocher cette réflexion au plus proche de la réalité économique des entreprises. D’un point de vue comptable simplifié, la démarche est la suivante :

Résultat d’exploitation

– charges financières des emprunts

= Résultat avant impôts

– Impôts sur les sociétés

= Résultat pour le propriétaire / actionnaire

Si on considère que R est la rentabilité de l’actif : R =Résultat d’exploitation / total de l’actif

Si on considère que i = taux de l’emprunt : i =charges financières / capitaux empruntés

Si A représente le capital économique, si E représente les capitaux d’emprunt, alors le bénéfice avant impôts à la disposition des actionnaires peut s’exprimer ainsi : (R*A)-(i*E)

On peut déduire que le bénéfice net après impôts sera le bénéfice net avant impôts moins l’IS, soit : (R*A)-(i*E)-IS

Que l’on peut écrire également, si T est le taux d’imposition : (R*A)-(i*E)*(1-T)  

            C’est une formule très simplifiée, qui ne tient pas compte des spécificités et de la nature des dettes qu’on retrouve dans les entreprises, comme les dettes sociales, fiscales, hors exploitation, etc. On considère la dette comme une dette globale. Pour faire une lecture simple de cette formulation, on considère que tant que la rentabilité de l’actif moins le taux de l’emprunt est supérieur à 1, alors l’entreprise peut recourir à l’endettement : R – i > 1

            Tant que l’entreprise acquiert des actifs dont le taux de rentabilité est supérieur au taux de financement par la dette, alors l’entreprise doit recourir à l’endettement pour s’enrichir. A chaque €uro emprunté, s’accumule de la richesse marginale sans même que les investisseurs n’aient à augmenter les fonds propres. Une fois que les propriétaires/actionnaires de l’entreprise ont compris qu’ils s’enrichissent par l’endettement, alors l’effet de levier devient une vraie stratégie de maximisation de l’endettement. Il faut alors investir dans des actifs à fort rendement, surtout lorsque l’endettement est gratuit ou quasi-gratuit comme dans notre période actuelle de relance économique par des taux faibles. La combinaison de maximisation idéale allie rendement fort avec endettement quasi-gratuit, si possible au temps court, comme les dettes auprès de fournisseurs à quelques mois d’échéances.

            Le danger est d’avoir un passif au bilan chargé en dettes au détriment de fonds propres suffisant, avec un BFR (Besoin en Fonds de Roulement) particulièrement fragile et sensible aux aléas de la vie économique. Une chute des ventes à la suite d’un confinement sanitaire va entraîner des graves problèmes de liquidités car l’entreprise ne disposera plus de la trésorerie nécessaire pour faire face à ses obligations. On en revient à ce qui a été vu précédemment : la stratégie de maximisation de l’endettement crée un environnement de risque fort à très fort. Mais comme le rappelle les banques dans leur crédo, la rémunération est justifiée par le risque, et c’est à l’entrepreneur de prendre des risques, pas aux banques.

            Lorsque les entreprises choisissent d’utiliser l’effet de levier dans leur stratégie d’investissement pour accélérer leur accumulation de richesse, il ne faut pas omettre les contraintes liées à l’endettement. En effet, l’entreprise devra faire face au coût de l’endettement, et devra rémunérer le prêteur. Cette rémunération, même en tenant compte de la déductibilité des charges financières, aura un impact sur la trésorerie de l’entreprise.  Cet impact se fera ressentir immédiatement sur une TPE ou PME qui aura privilégié l’endettement au détriment de capitaux propres. De plus, les prêteurs et autres créanciers utilise des ratios entre charge financière de la dette et l’Excédent Brut d’Exploitation[40] par exemple, et un ratio excessif signifiera la fin de l’accès à l’endettement pour le développement de l’entreprise. Et surtout, les entreprises doivent rembourser leurs dettes, ce qui engage là-aussi leur capacité de trésorerie et un risque éventuel de faillite si cette dernière est insuffisante.

2. L’effet de levier total

            Une organisation comme une holding de gestion de fonds (comme nous le verrons par la suite) va pouvoir calculer un effet de levier total[41], en combinant l’effet de levier opérationnel avec l’effet de levier financier. Cet effet de levier total va permettre à cette organisation de mesurer le risque total, défini comme la variation en pourcentage des revenus des investisseurs en fonction d’une variation donnée des résultats de l’entreprise. On va pouvoir mesurer la sensibilité des bénéfices aux variations du niveau de résultat de l’entreprise. Si le résultat opérationnel augmente plus vite que le bénéfice d’exploitation n’augmente, alors l’effet de levier financier amplifie les résultats du financement par l’endettement. L’amplitude du résultat de l’effet de levier financier va également dans le sens inverse lorsque le résultat d’exploitation diminue plus vite que les bénéfices.

            Pour calculer l’effet de levier opérationnel, on va utiliser pour l’EBIT (Bénéfices avant intérêts et impôts), qui reprend le chiffre d’affaires net dont sont retranchées les charges d’exploitation figurant au compte de classe 6 (salaires, frais généraux, énergie, charges, etc.). En résumé, il s’obtient en faisant la différence entre recettes et dépenses courantes, c’est en comptabilité française le résultat d’exploitation. On peut utiliser également le Chiffre d’affaires (CA) sur deux périodes, afin de pouvoir établir un ratio en divisant la variation de l’EBIT par la variation du CA. Cela permet de voir comment une variation du CA affecte l’EBIT.

            L’effet de levier financier va être calculé en divisant le résultat opérationnel (EBIT) par le résultat opérationnel moins les charges d’intérêt. Dans le cadre d’une entreprise comme la holding, un peut également utiliser la variation du BPA, bénéfice par action, en la divisant par la variation du résultat opérationnel. On verra ainsi comment est affecté le BPA lorsque les dettes supplémentaires sont contractées.

On obtient donc : Effet de levier total = Effet de levier opérationnel x effet de levier financier

Avec la formule pour le calcul de l’effet de levier opérationnel : Variation de l’EBIT / Variation du CA

Avec la formule pour le calcul de l’effet de levier financier : EBIT / EBIT – charges d’intérêts

ou : Variation du BPA / Variation de l’EBIT

            Application : prenons l’exemple d’une holding de gestion de fonds détentrice de plusieurs sociétés commerciales. Cette holding a un EBIT de € 150.000 sur l’année fiscale N, alors qu’il était de € 120.000 sur l’année N-1. La formule du taux de variation (VA-VD/VD*100) nous montre :

(150.000 – 120.000)/120.000 * 100 = 25%

Le Chiffre d’affaires durant cette période est passé de € 1.500.000 à € 1.800.000 donc même calcul :

(1.800.000 – 1.500.000)/1.500.000 * 100 = 20%

La holding avait un BPA de € 75 au cours de l’exercice social, alors qu’il n’était que de € 60 l’année précédente. Le calcul du taux de variation place l’évolution à la hausse à hauteur de 25% :

(75-60)/100 = 25%

Pour calculer l’effet de levier opérationnel : 25% / 20% = 1.25

Pour calculer l’effet de levier financier : 25% / 25% = 1

Par conséquent, l’effet de levier total est de : 1.25 * 1 = 1.25

Ce qui signifie que 1% de variation dans le chiffre d’affaires génère 1.25% de variation dans le bénéfice par action.

            Nous avons donc affaire à une entreprise très capitalistique, dont la part des coûts fixes est plus importantes que celles des coûts variables. Si l’entreprise est très capitalistique, cela signifie que les immobilisations issues des investissements sont beaucoup utilisées dans les opérations quotidiennes. L’effet de levier total va permettre de discerner les mouvements de trésorerie future, et donc d’évaluer les risques liés aux liquidités. C’est donc un outil performant d’aide à l’entreprise pour déterminer le type d’évolution auquel s’attendre sur le bénéfice par action si son chiffre d’affaires augmente. Ainsi, le dirigeant peut déterminer les performances futures de l’entreprises et les revenus qui seront distribuables au(x) propriétaire(s).

1.  Le modèle DUPONT  [42], une démarche comptable et financière

            Que l’on soit dans un processus de développement d’un patrimoine personnel ou professionnel, l’investisseur a besoin d’outils financiers pour optimiser ses décisions de financement et d’investissements. Cependant, il est difficile de se focaliser sur un seul outil financier et un seul objectif, mais la littérature financière considère en règle générale que poursuivre plusieurs objectifs correspond à n’en poursuivre aucun, car cela va à l’encontre du sacro-saint principe de rationalité. En ce qui nous concerne, nous utiliserons, de manière simplifiée, le modèle DuPont, qui est un format d’analyse des performances qui a été développé dans les années 1920 par la compagnie DuPont De Nemours. Ce modèle montre au propriétaire de l’entreprise d’où proviennent les éléments constitutifs du rendement des actifs, ou du ratio de retour sur investissement[43]. En effet, ce modèle permet de déterminer si le rendement des capitaux provient du bénéfice net, de la rotation des actifs ou de l’endettement, et surtout de faire les ajustements qui s’imposent. Pour notre part, nous nous concentrerons sur la part réservée à l’endettement.

1. Formulation et application

            Le modèle DuPont est une équation qui divise le rendement des capitaux propres en trois parties, la marge bénéficiaire, la rotation des actifs, et surtout celui qui nous intéresse, l’effet de levier. Nous avons déjà vu les principales formules nécessaires pour appréhender cette équation :

Equation DuPont = Marge bénéficiaire nette x Rotation des actifs x levier financier

            La première partie est la marge bénéficiaire[44] qui mesure la rentabilité, en tenant compte des tarifs appliqués et du contrôle des coûts. Comme vu précédemment, plus la marge bénéficiaire augmente, plus le résultat net augmente, meilleur est le rendement des capitaux propres.

            La seconde partie concerne la rotation des actifs, c’est-à-dire comment l’entreprise utilise ses actifs pour générer des revenus[45]. Si cette rotation augmente, cela signifie que l’entreprise génère plus de revenus par actif détenu, donc encore une fois un meilleur rendement des capitaux propres.

            La troisième partie, l’effet de levier financier, fait référence au montant de la dette détenue par l’entreprise et utilisée pour financer ses investissements, par rapport aux capitaux propres détenus. Là encore, l’augmentation du levier financier augmentera le rendement des capitaux propres. En effet, comme l’ont relevé Modigliani et Miller, une utilisation importante de la dette pour se financer entraîne des paiements d’intérêts élevés qui sont déductibles. Sachant que les versement de dividendes ne sont pas, eux, déductibles des impôts, alors une forte proportion de dettes dans la structure des capitaux de l’entreprise entraînera un meilleur rendement des capitaux propres. 

Levier financier = Total des actifs / capitaux propres

Ou

(Dettes + actifs) / capitaux propres

            Cet effet de levier mesure le nombre de fois où les capitaux propres sont mobilisés pour investir dans les actifs de l’entreprise. Pour ce qui concerne notre étude de cas, les entreprises lourdes en actifs avec de longues durées de trésorerie vont s’engager sur un effet de levier financier plutôt élevé. L’immobilier professionnel, avec des flux de trésorerie constants se voit ouvrir une forte capacité d’endettement hypothécaire. Cependant, cette formule n’isole pas les activités d’exploitation des activités propres au financement.

2.   Formulation pour isoler les effets du financement

            Il faut alors effectuer cette équation en cinq étapes plutôt que trois, en isolant opérations et impact financier, ce qui nous donne :

Avec t = taux d’imposition

Avec, comme vu plus haut, une décomposition comme suit :

Donc

Après développement :

            Ce modèle DuPont à cinq facteurs permet de séparer l’effet des intérêts débiteurs sur la marge bénéficiaire nette. De fait, une augmentation de l’endettement influencera soit le résultat net, soit le rendement des capitaux propres. Un investisseur qui cherche à maximiser un rendement dans de l’immobilier professionnel va chercher une entreprise dont le rendement de l’action est le plus élevé. Cependant, comme chaque entreprise a des coûts variables en fonds propres et en niveau d’endettement, on pourrait obtenir en même temps un rendement par action élevé et en même temps des frais d’intérêts élevés. Par exemple, un patrimoine, en particulier une entreprise, peut avoir un rendement de capitaux propres à 4% et un coût des capitaux propres à 8%, ce qui signifie que les rendements ne couvrent pas les coûts des capitaux, avec un écart de -4%. C’est-à-dire que l’entreprise paie plus pour son capital que ce qu’elle génère en retour. Pour une holding investissant dans l’immobilier, il est important de déterminer si la structure du capital est durable. Notre étude va se faire sur la durée, aussi il n’est pas envisageable d’agir aujourd’hui sur les déterminants, tout au plus pouvons-nous observer et commenter.

            Fondamentalement, la marge bénéficiaire mesure la part des revenus qui se transforment en bénéfices. On a donc l’illustration de la capacité du patrimoine ou de l’entreprise à générer des revenus et maîtriser ses coûts. La rotation des actifs montre combien de revenus vont être générés avec la base d’actifs actuels. Le levier financier va montrer la part des actifs dans les capitaux propres, et donc la durabilité de la structure du capital. Si le niveau d’endettement était disproportionné, alors l’emprunteur devrait supporter des frais d’intérêts très élevés qu’il ne pourrait supporter durablement. C’est là qu’il est intéressant de mesurer la part entre dette et fonds propres, pour vérifier si l’emprunteur n’a pas trop pris d’effet de levier, ou s’il peut encore en profiter. Pour l’immobilier professionnel, un ratio de l’ordre de 75% montre que le levier est raisonnable, et le coût de la dette largement maîtrisé.

            Le modèle DuPont va surtout nous permettre de comparer le ROA et le ROE, c’est-à-dire le Return on Assets et le Return on Equity. Ce modèle permet de faire bouger les curseurs pour optimiser le levier de l’endettement, mais au niveau de notre cas d’étude, nous allons surtout nous en servir pour comparer les deux rendements suivants, Rendement des Actifs et Rendement des capitaux propres. Ce sont tous deux des indicateurs de la santé et de la rentabilité d‘une entreprise. Le ROA porte sur le rendement des actifs, cela signifie qu’il montre l’efficacité avec laquelle l’entreprise utilise ses actifs. Le ROE concerne le rendement des capitaux propres, et la dette va être la différence majeure entre ROA et ROE. Si l’entreprise contracte une dette, un ROE élevé supérieur au ROA élevé lui aussi signifie généralement que l’entreprise génère des bénéfices décents avec l’argent de ses propriétaires. Encore faut-il que la dette soit gérable, car un retour sur investissement élevé sur une dette colossale est un indicateur trompeur sur la santé et la performance financière d’une entreprise.              

B.                Patrimoine et effets de levier fiscal, avantage à l’endettement

            Le concept de fiscalité est très large, et va inclure différents types d’imposition, comme l’imposition sur les bénéfices, l’imposition comme la TVA, différentes taxes locales, des cotisations sociales et bien d‘autres encore. Dans l’étude de l’impact de l’avantage fiscal de la dette, l’imposition directe sur les revenus ou les bénéfices sera notre indicateur le plus performant et le plus évident pour mettre en lumière l’avantage fiscal de la dette.

1. Dettes et valeur, avantage fiscal à l’endettement 

            Pour financer leurs investissements, les emprunteurs ont donc le choix entre endettement et financement par recours aux fonds propres. Dans le document intitulé « The Cost of Debt »[46], les auteurs utilisent un modèle financier assez complet pour réaliser une estimation de la courbe du coût marginal de la dette des entreprises, qui leur permet d’estimer que la valeur d’une entreprise à l’équilibre va voir sa valeur augmenter de 4,5% par rapport à sa valeur comptable si la structure de son capital est à l’optimum. Ce modèle va prendre en compte les actifs, les garanties, les flux de trésorerie, les dividendes, et tout un ensemble de critères financiers afin d’évaluer les avantages nets capitalisés optimaux de la dette. Les auteurs utilisent la base de données de Standard & Poor’s, et vont analyser l’équivalent de quatre-vingt mille années d’exercices comptables. Ils vont notamment réaliser que la dette présente un avantage considérable, celui de l’avantage fiscal net. En effet, la dette produit généralement des économies d’impôts parce que les intérêts sont déductibles. Ils vont simuler des fonctions mathématiques d’avantages fiscaux en intégrant le coût de la dette dans une entreprise réelle, afin d’en calculer le coût marginal pour rationaliser les choix de structure de capital. Si la dette présente un bénéfice direct sur la valeur d’une entreprise ou d’un patrimoine, il est alors essentiel de pouvoir déterminer la structure de financement optimale et le ratio d’endettement approprié.        

a) Théorie simplifiée de l’avantage fiscal dans la stratégie d’endettement

(1) La théorie Modigliani – Miller

            Dans la théorie Modigliani Miller, seconde version de 1963, ceux-ci prennent en compte la fiscalité de l’entreprise. Il apparait ainsi clairement que l’endettement va procurer à l’entreprise une économie d’impôt issue de la déductibilité fiscale des charges financières de l’emprunt. Alors, la valeur de l’entreprise augmente proportionnellement à son endettement, elle est donc égale à la valeur de l’entreprise sans dette majorée de l’économie d’impôt résultant de l’endettement, ce qui a pour corollaire que les entreprises ont tout intérêt à se financer à 100% par l’endettement[47]. Sans rentrer dans le détail de la littérature financière des nombreux commentaires de ce théorème, il faut noter que pour la plupart, le principe est que l’incitation de financement par l’endettement augmente avec le taux d’imposition de l’entreprise, et la valeur de l’entreprise va augmenter avec l’usage de l’endettement, jusqu’à ce que le niveau du coût marginal de la dette atteigne le niveau de son profit marginal. Dans la mesure où la fiscalité s’applique par le paiement de l’impôt sur le résultat dégagé par l’activité, on peut alors mesurer l’impact des mesures fiscales sur la décision d’investissement. Les critères seront le taux d’imposition, mais aussi la base qui sera imposable, la déductions comptables des amortissements, et surtout les éventuelles mesures d’incitations fiscales à l’endettement.

            L’avantage immédiat est l’autorisation fiscale pour les emprunteurs, et notamment les entreprises, de déduire les frais financiers de la dette du revenu imposable, dans les économies qui pratiquent cette politique. En matière de financement, la déductibilité des intérêts de la dette de la base imposable de l’entreprise va procurer indubitablement un avantage fiscal à l’endettement par rapport à toutes les autres sources de financement, et donc inciter naturellement les entreprises à avoir recours à la dette. Cet avantage est immédiat puisque les intérêts de la dette sont déductibles fiscalement, donc avant impôts, alors qu’en cas d’utilisation de fonds propres, les flux seront considérés comme des dividendes, donc inscrits au résultat après impôts, donc imposable lors de leur versement aux investisseurs ou propriétaires (chaque pays va avoir une politique fiscale de crédit d’impôts ou d’avoir fiscal selon leurs Lois de finances pour offrir une protection partielle contre une double imposition). Ainsi, on pourra évaluer les avantages fiscaux soit en calculant les économies fiscales qui viendront s’ajouter à la valeur du patrimoine ou de l’entreprise, soit en comparant les montants ou les taux d’impositions avant endettement et après.

            Pour évaluer cet avantage fiscal, on tiendra compte du montant emprunté, du taux d’intérêt du prêt, et du taux d’imposition de l’agent économique. Ainsi, il nous faut multiplier le montant emprunté par le taux d’intérêt pour connaître la charge de la dette, puis de multiplier ce résultat par le taux d’imposition pour connaître l’économie d’impôt annuelle qui sera généré par cet endettement. Evidemment, il faut que l’agent économique génère suffisamment de revenus pour bénéficier de la déduction fiscale propre au paiement des intérêts de la dette.

            La valeur de l’avantage fiscal de la dette augmente proportionnellement à la dette, voire linéairement dans la théorie MM, cependant, ceci implique un endettement maximal avec un financement à 100% par la dette. Or, il s’agit que les résultats restent positifs, car l’augmentation des charges d’intérêts fonction du taux d’endettement va entrainer une diminution du résultat imposable, qui finira par devenir négatif.

            L’endettement présente des inconvénients majeurs. Le point le plus évident lorsqu’on emprunte des fonds, c’est de se retrouver en situation de défaillance s’il est impossible de rembourser les paiement des intérêts du fait de difficultés de trésorerie. Un emprunteur sera en faillite lorsqu’elle ne pourra faire face à ses engagements, contractuels comme financiers, et ceci est valable sans aucune situation d’endettement, puisque le simple fait pour une entreprise de ne pouvoir régler les salaires des employés est une situation de cessation de paiement. En règle générale, lors d’une faillite, les actifs sont liquidés et cette liquidation sera utilisé par le mandataire pour faire face aux engagements du failli. Les règles de priorité seront généralement l’Etat pour les impôts dus, puis le remboursement de la dette de premier rang, puis les dettes subordonnées et éventuellement les dettes sans garanties. Le reliquat s’il en reste sera distribué aux propriétaires ou actionnaires. Il est également possible de ne pas liquider les actifs lorsque les prêteurs acceptent de renégocier la dette en contrepartie d’une hausse du taux d’intérêt ou d’une partie du contrôle de l’entreprise le cas échéant. Cette situation de faillite est liée au flux de trésorerie de l’emprunteur nécessaire pour rembourser le principal et payer les intérêts au(x) prêteur(s). La probabilité de faillite sera fonction de ce flux, car plus les flux de trésorerie d’exploitation seront importants par rapports aux flux des obligations liées à la dette, plus le risque de faillite va diminuer. Ainsi, le facteur déterminant sera la stabilité des flux de trésorerie d’exploitation pour garantir une probabilité de défaillance faible. En l’occurrence, dans le cas d’une holding exploitant des sociétés commerciales, ou même des revenus locatifs, la probabilité de faillite augmentera de façon marginale avec une baisse d’activité ou les impayés de locataires.  Il sera alors capital de mesurer en permanence la variance de ces flux pour maîtriser le risque de défaillance.

            Ce contrôle de la variance permet également de maîtriser le coût indirect d’un risque d’insolvabilité, indirect car en amont du défaut. En effet, les fournisseurs, prêteurs et partenaires seront attentifs à la solvabilité de leur emprunteur, en analysant les flux de financement entrants et sortants par rapport à l’ensemble des flux de trésorerie. Ces coûts indirects vont directement impacter les flux de trésorerie d’exploitation espérés car les partenaires de l’emprunteur peuvent percevoir la possible détresse financière de ce dernier, et par conséquent interrompre leurs relations d’activités en anticipation d’une possible faillite dans le futur. En effet, les relations commerciales vont devenir plus strictes et plus rigides, les partenaires cherchant à se protéger ou à profiter de la situation. Des fournisseurs vont hésiter à poursuivre leurs relations commerciales ou vont augmenter le prix d’achat en interrompant les possibilité de négociations, les délais de paiement vont être rapportés à zéro, et les clients vont pouvoir faire le pari de ne pas être relancés en cas d’impayés. Tous ces éléments vont avoir un impact immédiat sur la trésorerie d’activité qui va être d’autant plus sollicitée, et l’emprunteur va devoir certainement liquider des actifs à bas prix pour faire face à ces nouvelles obligations. Par effet d’entrainement, l’emprunteur va devoir réduire ses marges pour assurer les flux de trésorerie, et finalement accentuer sa crise de liquidité. Ainsi, ces coûts indirects de faillite « tendent à réduire l’espérance des flux d’activité[48] » et de fait, le taux d’endettement augmente la probabilité de détresse financière.

            L’emprunteur qui constitue ou consolide son patrimoine devra alors tenir compte du type d’exploitation générant les revenus finançant son endettement. L’exploitation d’une activité reposant sur la vente d’un bien à longue durée de vie, sur la qualité d’un produit ou d’un service, sur des biens ou des services complémentaires fournis par une autre entité, ou encore sur la vente de biens requérant des services permanents, auront des coûts indirects de faillite plus élevés que les activités reposant sur la vente de produits ou services à prix bas, à faible durée de vie et ne nécessitant aucun suivi d’entretien. Cette situation est caractérisée dans notre étude de cas, dont l’activité reprend ces éléments, et en ajoute un qui est essentiel, une obligation réglementaire à durée limitée dans le temps et récurrente.

(2) Théorie de l’imposition personnelle des investisseurs 

            Il est clair que l’imposition des revenus des investisseurs va influencer la valeur des actifs et les taux de rendements, de la même manière que le rôle des impôts dans la structure du capital et le contexte fiscal vont avoir les mêmes effets. Le fait est que la fiscalité des revenus varie d’un pays à l’autre et d’une période à l’autre. Au-delà de l’effet clientèle[49] qui n’est pas au cœur de notre étude, on peut observer deux types d’impôts sur les revenus des sociétés, le taux d’imposition qui va concerner les profits, et le taux d’imposition qui va concerner les profits distribués qui seront ensuite imposés sur le revenu. En France, les entreprises bénéficiaires, après avoir payé l’impôts sur les sociétés, ont le choix entre mettre en réserve le solde restant ou le distribuer aux associés propriétaires de l’entreprise, sous forme de dividendes. Ces dividendes sont donc la part des bénéfices qui ont été réalisés par la société, qui va être versée aux associés, proportionnellement à leur participation au capital de l’entreprise, ou en tout cas en fonction de ce qui est prévu aux statuts de l’entreprise. Pour rappel, le bénéfice distribuable correspond au bénéfice d’un exercice diminué des pertes et éventuellement des sommes à porter en réserve, auquel on peut ajouter un report à nouveau bénéficiaire le cas échéant. Cet impôt sur la part des bénéfices versés aux actionnaires va dépendre du statut social et fiscal de l’actionnaire récipiendaire. De plus, pour éviter une double imposition, c’est-à-dire une première fois sur les bénéfices réalisés par la société puis une seconde fois à l’impôt sur le revenu des actionnaires, certains pays, comme la France, vont adopter le mécanisme de l’imputation des dividendes. Cela signifie que l’impôt sur les sociétés payés sur les bénéfices qui seront ensuite distribués sous formes de dividendes aux actionnaires sera remboursé à ces derniers sous forme d’un avoir fiscal ou d’un crédit d’impôt, ou depuis 2007 en France par un abattement.

(a)            Imposition des associés redevables de l’impôt sur les dividendes

            Les dividendes ne sont pas une rémunération, mais des revenus de capitaux mobiliers. Ces dividendes sont soumis au paiement à la source des prélèvements sociaux, et peuvent parfois être soumis aux cotisations sociales lorsque la part distribuée aux associés est supérieur à 10% du capital social, des primes d‘émission et des sommes versées en compte courant d’associés[50]. Les distributions de dividendes feront alors l’objet du prélèvement forfaitaire unique (PFU), ou les associés peuvent opter pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Si l’actionnaire est une personne morale, c’est un autre mécanisme qui entre en jeu.

(i) Flat Tax et option au taux progressif

            En effet, l’imposition des dividendes diffère selon la nature des associés les percevant, personnes physiques ou personnes morales. Lorsqu’une société redevable de l’impôt des sociétés distribue des bénéfices réalisés aux associés personnes physiques, ces dividendes perçus sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Rappelons que cette distribution de dividendes se fait conformément aux statuts de la société distributrice, à savoir que les statuts peuvent prévoir une distribution de bénéfice suivant une répartition différente que celle indiquée par la détention des parts (les statuts peuvent prévoir qu’un associé détenant 25% des parts peut percevoir 10% des bénéfices, ou 60%). Lorsque la société est une SCI, alors seule une SCI imposée à l’IS peut distribuer des dividendes. Dans le cas où la SCI est soumise à une imposition à l’IR, alors la translucidité fiscale s’impose aux associés sur leurs propres revenus et leur propre taux d’imposition.

            En l’occurrence, depuis le 1^er janvier 2018, les dividendes versées par une société commerciale ou SCI à l’IS à un associé personne physique sont automatiquement assujettis au PFU, le prélèvement forfaitaire unique, communément appelé la Flat Tax, prévue à l’article 200 A du CGI[51]. Le redevable peut cependant opter pour l’option au barème progressif sur l’impôt sur les revenus si cette option s’avère plus favorable fiscalement. Quelle que soit le mécanisme qui s’applique, ces revenus relèvent des revenus de capitaux mobiliers (RCM), même si cette option devra s’appliquer pour tous les RCM du redevable. En effet, le contribuable choisit une fois pour tous les RCM déclarés soit le PFU, soit le barème progressif de l’IR. L’intérêt du PFU est l’anticipation de l’imposition des revenus, car la Flat Tax présente un taux d’imposition unique, comme son nom l’indique, composée de 12.8% d’impôts sur le revenu et de 17.2% de prélèvements sociaux. Ce taux d’imposition unique ne connait aucun abattement possible, ce qui sera en revanche le cas dans le cadre de l’option au barème progressif de l’impôt sur les revenus. Les dividendes versés sont soumis à un acompte nommé prélèvement forfaitaire obligatoire non libératoire, qui correspond au 12.8%, au moment du versement. Ainsi, si le montant des dividendes doit apparaître dans la case 2DC de la déclaration, l’acompte apparaîtra dans la case 2CK intitulé « Crédit d’impôt égal au prélèvement forfaitaire non libératoire effectué en [N-1] ». Dans le cas où le redevable opte pour le barème progressif à l’IR, l’administration fiscale a prévu les critères d’éligibilité des dividendes à l’abattement forfaitaire de 40% pour l’imposition de ceux-ci, notamment le fait que le versement de ces dividendes soit décidé en Assemblée générale d’actionnaires et que l’entreprise qui va distribuer les dividendes soit en France, ou dans l’Union européenne, ou dans un Etat ayant conclu une convention fiscale avec la France pour éviter les doubles impositions. Dans la mesure où les dividendes sont éligibles, alors le redevable peut opter pour le taux progressif en cochant la case 2OP, et va déclarer ses dividendes de la façon suivante : en premier lieu en appliquant un abattement de 40% sur le montant des dividendes bruts, puis en second lieu en déduisant la CSG à hauteur de 6.8%, et enfin en soustrayant les dépenses effectuées pour l’acquisition et la conservation de ces dividendes, comme pour des frais de garde, par exemple. Il y a une exception qui permet au redevable d’être dispensé du paiement de l’acompte de 12.8%, lorsque ce dernier dispose d’un revenu fiscal de référence de l’année N-2 inférieur à 50.000€ pour une personne seule, et 75.000€ pour un couple (cette dispense, contrairement au PFU, n’est pas automatique et doit être demandée avant le 30 novembre de l’année précédant celle du paiement).

            Quelle stratégie pour le redevable ? Il est capital de calculer l’opportunité ou non de choisir le PFU ou l’assujettissement au barème progressif de l’IR, car en analysant le taux réel d’imposition des revenus des RCM, et notamment des dividendes, on réalise que le PFU à 30% n’est pas forcément le meilleur choix. Certes, le PFU à taux unique présente un caractère de simplification fiscale très intéressant pour le contribuable peu porté sur les détails de la fiscalité de ses finances, mais ce mécanisme de taxation à taux unique peut avoir pour conséquence d’augmenter l’imposition finale sur les dividendes. Pour en prendre la mesure, il faut établir une formule qui va permettre de mettre en valeur le calcul de l’impôt sur le revenu, puis de calculer à la suite le montant des prélèvements sociaux, et enfin inclure l’impact de la CSG déductible en N+1. Ainsi, la formule du taux d’imposition des dividendes à la tranche marginale d’imposition est la suivante :

Cette formule va nous permettre de dresser le tableau du taux d’imposition réel des dividendes à l’impôt sur le revenu pour le choix de l’option Tranche marginale d’imposition.

Dividendes	Tranche marginale d’imposition	0%	11%	30%	41%	45%
	Prélèvements sociaux	17.2%	17.2%	17.2%	17.2%	17.2%
	CSG déductible (6.80%)	0.00%	– 0.75%	– 2.04%	– 2.79%	– 3.06%
	Impôt sur le revenu	0.00%	6.60%	18.00%	24.60%	27.00%
	Taux d’imposition global	17.20%	23.05%	33.16%	39.01%	41.14%
	Prélèvement forfaitaire	30%	30%	30%	30%	30%
	Gain du PFU	-12.80%	-6.95%	3.16%	9.01%	11.14%

Figure 1 – taux d’imposition réel des dividendes à l’impôt sur le revenu pour le choix de l’option Tranche marginale d’imposition

            Ce tableau nous montre que les contribuables soumis à la tranche marginale d’imposition de 0% et 11% sont les bénéficiaires de cette option, et parfois ceux à la tranche de 30% si ces contribuables disposent de crédits d’impôts complémentaires leur permettant de passer sous la barre des 30%. Pour les tranches marginales supérieures, le gain apporté par le PFU est manifeste. A titre de précision, le calcul sera différent pour un travailleur non salarié car celui-ci dispose d’un régime particulier. En effet, pour un travailleur non salarié, des dividendes peuvent être assimilés à des compléments de rémunération et être assujettis aux cotisations sociales. Les taux sont alors plus élevés, car la part des dividendes supérieur à 10% du capital social sera soumise aux cotisations sociales.

(ii) Imposition des dividendes versés à une personne morale soumise à l’IS

            Les entreprises soumises à l’IS sont imposées sur les dividendes perçus, selon les règles de l’impôt sur les sociétés. Cet impôt est prélevé sur les bénéfices réalisés au cours d’un exercice annuel par les entreprises exploitées en France. Le taux normal de l’IS est de 28 % sur la totalité du résultat fiscal, et les entreprises ayant réalisé un chiffre d’affaires d’au moins 250 millions d’euro au cours de ces mêmes exercices bénéficient d’un taux de 28 % jusqu’à 500.000€ de bénéfices et de 31 % au-delà de cette somme. Il existe un taux réduit pour les PME répondant à deux conditions, qui, depuis le 1^er janvier 23021, sont d’avoir un chiffre d’affaires inférieur à dix millions d’euro, et un capital entièrement reversé et détenu à au moins 75% par des personnes physiques, ou par une société appliquant ce critère. Un taux de 15% s’applique sur la tranche inférieure à 38.120 € de bénéfices, et un taux de 26.5% s’applique pour l’exercice ouvert à partir du 1er janvier 2021 au-delà de 38.120€ de bénéfices.

            Cependant, sous certaines conditions, des entreprises peuvent opter pour un régime spécifique concernant les dividendes perçus, à savoir le régime « mère et filiale ». Ce régime est un mécanisme juridique et fiscal permettant de ne pas être assujetti à un régime de double imposition. En effet, les dividendes provenant de l’affectation de bénéfice d’une entreprise en amont ont déjà fait l’objet d’une imposition sur les bénéfices. En l’occurrence, dans son article 216[52], le Code Général des Impôts prévoit une exonération à 95% des dividendes perçus. Evidemment, des conditions strictes d’éligibilité doivent être remplies. Ce régime va trouver tout son sens dans la mise en place d’une structure de gestion de patrimoine au travers d’une holding de gestion et du mécanisme de « owner buy-out », afin de permettre la remontée de dividendes vers la société mère, comme nous le verrons dans notre cas d’étude. De façon simplifiée, l’entreprise émettrice et l’entreprise bénéficiaire doivent être soumise à l’impôt sur les sociétés, et l’entreprise bénéficiaire doit détenir au moins 5% du capital de l’entreprise émettrice, depuis au moins deux ans. Il faut préciser que ce régime est optionnel, et que cette option annuelle peut être exercée au titre de chaque exercice. L’intérêt de cette option est que l’entreprise bénéficiaire va opérer une déduction extra-comptable pour la totalité du montant des dividendes perçus, puis opérer une réintégration extra-comptable au titre des frais et charges de gestion de ces dividendes, qui sera évaluée forfaitairement à 5%, crédit d’impôt compris. En cas d’intégration fiscale au sein d’un groupe, le taux de la réintégration est porté à 1%.

            Ainsi, un investisseur exploitant une activité économique va avoir recours à ce principe pour optimiser la gestion patrimoniale et fiscale de ses revenus, et notamment des dividendes. En effet, lorsque le fonds de commerce est intégré à une société d’exploitation, il convient alors d’apporter les titres de la société d’exploitation au profit d’une holding, de telle sorte que les revenus issus de l’activité économique remontent en quasi franchise d’impôt au profit de la holding, puisque seulement 5% seront fiscalisés, au lieu des 30% de la Flat Tax vue plus haut. Ce régime fiscal mère-fille va permettre à la holding de générer des mouvements de trésorerie et de posséder une surface financière suffisante pour amorcer de nouveaux investissements, notamment l’achat de murs commerciaux par le biais de SCI comme nous le verrons par la suite.

(b) Conséquence de l’imposition des dividendes sur le coût des capitaux

            Le coût du capital s’interprète comme le taux de rendement avant impôt nécessaire pour qu’un investissement réalisé à la marge rapporte après impôt sur les sociétés un taux de rendement réel déterminé. Autrement dit, plus la charge fiscale pesant sur les entreprises est forte, plus le taux de rendement avant impôt de cet investissement doit être élevé pour assurer un taux de rendement après impôt à l’investisseur. Pour financer ses investissements, une entreprise peut soit recourir à la dette, avec le paiement d’un taux d’intérêt, soit retenir une partie des bénéfices pour autofinancer l’accumulation du capital. La rétention de bénéfices, plutôt que la redistribution en totalité aux actionnaires, n’est pas fondamentalement différente d’un financement par émission nouvelle d’actions. Ces deux modes de financement ont à priori des coûts différents pour l’entreprise, résultant de fiscalités différentes sur les revenus des obligations et des actions, ainsi que sur les dividendes. La théorie admet qu’en règle générale, les dividendes sont toujours fiscalisés plus fortement que les gains en capital, c’est-à-dire les plus-values, ces dernières n’étant fiscalisées que lorsqu’elles sont réalisées, et non pas lorsqu’elles courent. Ainsi, on considère que la valeur d’une entreprise va être affectée par la fiscalité des dividendes, car cette dernière va jouer le rôle de pénalité fiscale sur la valeur des titres de l’entreprise. Mais la théorie veut que les dividendes constituent un reliquat de fonds dont l’entreprise dispose après s’être acquitté de toutes ses obligations, et que ces bénéfices non répartis ne peuvent être versés que sous forme de dividendes aux actionnaires, si aucun autre format fiscal plus avantageux ne vient se présenter[53]. Certes, les capitaux propres sont de fait captifs, ces bénéfices non redistribués peuvent servir de source marginal de financement, mais même si les dividendes sont sources de pénalité fiscale, les actionnaires tiennent à leurs dividendes indépendamment de leur mode de distribution et de la fiscalité afférente. Ainsi, les entreprises, face au coût fiscal du versement des dividendes pour les actionnaires, trouvent cependant un intérêt à se libérer de leurs liquidités en excès. En effet, en premier lieu, le versement de dividendes, malgré l’influence de l’imposition sur la redistribution de ces bénéfices, permet de jouer un rôle dans le cadre d’asymétrie de l’information. En versant des dividendes alourdis de pénalité fiscale au détriment d’une capacité d’autofinancement, les dirigeants de l’entreprise signalent aux actionnaires leur confiance dans les perspectives d’avenir. En second lieu, le versement de dividendes rassure les actionnaires sur la limitation du pouvoir discrétionnaire des dirigeants de l’affectation des liquidités, ce qui permet aux actionnaires de surveiller les dirigeants à moindre coût. Enfin, les actionnaires disposent de revenus de capitaux mobiliers pour les affecter aux investissements ou à la consommation qui leur siéent.

            Ainsi, si l’imposition sur les plus-values des capitaux mobiliers va influencer l’investissement en décourageant les investisseurs, le taux d’imposition sur les dividendes ne va pas modifier intrinsèquement le taux de redistribution des dividendes. La théorie de capitalisation de l’impôt nous montre que le « prix des actifs peut changer comme conséquence des impôts parce que les obligations fiscales futures sont incorporées dans le prix des actifs [54]». Aussi, si l’imposition des dividendes affecte la richesse des investisseurs, elle n’affecte pas la décision d’investissement, tout au plus impactera-t-elle la valeur des actions, et donc celle de l’entreprise. La situation est différente si les investisseurs marginaux sont non-résidents ou bénéficient d’une exonération, car dans ce cas d’espèce, l’impôt sur les dividendes ne sera d’aucun effet, ni sur le coût du capital, ni sur l’investissement, mais cela ne concerne pas notre cas d’étude.

b) Propriété et démembrement

(1)   Le principe du démembrement de propriété

            Avant de rentrer dans le détail de la fiscalité en fonction des revenus, il est impossible de développer sur les effets de levier sans évoquer l’effet de levier mécanique du démembrement. Le Code civil prévoit que « La propriété est le droit de jouir et de disposer de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements[55] ». La propriété se caractérise par l’addition de plusieurs droits. Le droit de jouir du bien en user, Usus, le droit d’en percevoir les revenus, Fructus, et le droit d’en disposer, Abusus. L’usufruit est « le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance[56] ». Lorsqu’il ne porte que sur des biens consomptibles, il est alors considéré comme un quasi-usufruit, défini par l’article 587 du code civil[57]. L’abusus, relatif à la propriété, est le droit de disposer d’un bien ou d’une chose. L’abusus peut être détenu par le propriétaire, le possesseur, mais en aucun cas par l’usufruitier.

            Le démembrement consiste à dissocier, pour une durée fixée à l’avance, l’usufruit et sa nue-propriété. Au terme de la durée de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine jouissance du bien. Le démembrement implique une clef de répartition entre l’usufruit et la nue-propriété. Le démembrement de propriété peut être subi, avec par exemple le démembrement de propriété opéré dans le cadre d’une succession, ou alors choisi, avec par exemple le démembrement de propriété utilisé comme mode de gestion ou de transmission de son patrimoine. Le démembrement de propriété opère une répartition nouvelle des pouvoirs quant au bien sur lequel il porte, mais permet surtout une autre approche économique du bien concerné. Selon l’article 543 du Code civil[58], « On peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance ou seulement des services fonciers à prétendre ». Il en résulte que les pouvoirs tirés de la propriété peuvent être éclatés. Le droit de propriété, composé des trois prérogatives essentielles à son existence et qui peuvent être séparées, que sont le fructus, l’usus et l’abusus, va permettre de dissocier les prérogatives attachées au droit de propriété et de détacher le droit d’usage (usus) et le droit de jouissance (fructus). L’usufruit est alors distingué du droit de nue-propriété. Ces deux droits (usufruit d’un côté et nue-propriété de l’autre) portent directement sur la chose dont ils sont l’objet. Ils sont autonomes l’un de l’autre. Si l’usus et le fructus sont réunis entre les mains de l’usufruitier, l’abusus est attribué à celui qu’on appelle le nu-propriétaire. L’Usufruitier a donc le droit d’occuper le bien et/ou à en percevoir tous les revenus (dividendes, loyers, intérêts). Il doit conserver la chose avec obligation de restituer le bien en l’état, et est donc tenu à l’entretien des charges courantes. Le nu-propriétaire a un pouvoir de contrôle sur l’entretien de l’usufruitier, il est appelé à en devenir plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit, mais est tenu des charges de grosses réparations. La nature de ces charges et leur distinction est définie par les articles 605 et 606 du Code Civil[59]. (Il est toutefois possible de déroger à ces articles et de répartir contractuellement la responsabilité des charges d’entretien de l’immeuble sur l’une ou l’autre des parties). Usufruit et nue-propriété sont des droits réels, et ils peuvent être donnés ou cédés indépendamment l’un de l’autre. Seule la vente du bien immobilier nécessitera l’accord des 2 parties. De nombreux articles de Loi définissent et régissent le démembrement, que ce soit dans le Code civil ou le Code général des impôts notamment[60]. Dans l’exercice de ses droits, sous réserve du respect de ses devoirs, l’usufruitier est indépendant du nu-propriétaire, même le juge « ne peut à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier[61]». Lorsqu’il est d’origine conventionnelle, le démembrement de propriété peut être un outil d’optimisation patrimoniale à condition de s’assurer qu’il correspond à la conciliation d’objectifs fixés dans cette perspective par l’usufruitier et le nu-propriétaire. Par exemple, le démembrement peut être décidé pour permettre à l’usufruitier de percevoir des revenus dans le nu-propriétaire n’a pas besoin. Ou encore le nu-propriétaire qui, n’utilisant pas le bien, n’a pas les moyens de payer l’entretien courant de celui-ci ou les charges induites par la pleine propriété. Si le recours au démembrement de propriété à titre gratuit (donation, legs) est courant, le démembrement à titre onéreux (acquisition dissociée, par deux personnes différentes, de l’usufruit et de la nue-propriété) tend à se développer.

            Dans une approche simplifiée, le démembrement d’un bien ou d’une chose peut avoir plusieurs origines. A la suite d’une succession, les règles de dévolution successorale aboutissent parfois à la distribution de droits démembrés, c’est notamment le cas lorsqu’il s’agit des droits du conjoint survivant. Deux types d’usufruit doivent être alors distingués, l’usufruit légal, défini par la Loi en l’absence de dispositions particulières, et l’usufruit conventionnel défini par donation (comme la donation au dernier vivant) ou le testament. Ce peut être à la suite d’une donation, car plutôt que de donner la pleine propriété d’un bien ou d’une chose, le donateur peut décider de ne donner que la nue-propriété et se réserver l’usufruit. Cette réserve d’usufruit pourra être viagère ou temporaire (dans ce cas particulier, sa valorisation se fera selon un mode de calcul spécifique). Ce peut être également à la suite d’une opération économique ou opération d’investissement démembré, comme par exemple pour l’acquisition de parts de SCPI démembrées, pour l’acquisition de la nue-propriété d’un immeuble dont l’usufruit temporaire est géré par un bailleur social, pour l’acquisition ou la cession d’un bien immobilier démembré comme un usufruit locatif social, pour la cession temporaire d’un usufruit, pour la cession de la nue-propriété avec réserve de droit d’usage et d’habitation comme un viager classique ou un viager sans rente, ou enfin pour l’apport ou la cession de la nue-propriété d’un bien immobilier à une personne morale, comme une SCI ou une SCP.

(2) Valorisation de la propriété démembrée

            La valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété reposera sur la valorisation de l’usufruit. Cela s’avère logique dans la mesure où un usufruit représente l’actualisation de tous les revenus à venir, à savoir l’anticipation des revenus à encaisser jusqu’à son extinction. L’usufruit sera donc d’autant plus important que sa durée de vie sera longue. Mais sa valorisation dépendra aussi du rendement attendu, car plus le rendement sera élevé, plus l’usufruit sera important. Sa valeur reposera donc sur une espérance de vie et une hypothèse de rendement (niveau de revenus). Son mode de calcul dépendra de son mode d’acquisition (succession, donation, cession) et de sa nature (viager, temporaire, économique). Dans le cadre d’une succession ou d’une donation, c’est l’administration fiscale qui fixe forfaitairement, pour l’application des droits à payer, la valeur de l’usufruit et donc de facto celle de la nue-propriété (article 669 1 du CGI ou 669 2 pour un usufruit temporaire). Dans le cadre d’une opération économique, l’usufruit devra être calculé en tenant compte des paramètres de durée et de rendement du bien démembré, paramètres soit imposés par le vendeur, soit fixés contractuellement entre les protagonistes[62].

            Les objectifs des nus-propriétaires serait par exemple l’absence de souci et d’aléa locatif. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer. En contrepartie, il évite la fiscalité des revenus fonciers, les aléas locatifs (impayés, vacances), et toutes les dépenses (entretien, travaux de remise en état pris en charge exclusivement et contractuellement par l’usufruitier dans le cas de PERL par exemple). Les intérêts financiers sont une décote immédiate à l’achat, avec un potentiel de valorisation de la pleine propriété, qui procure un rendement amélioré. Des avantages fiscaux comme l’absence d’assujettissement à l’IR ni à la CSG-CRDS, pas de taxe foncière (art. 1400 II du CGI[63]), pas d’assujettissement à l’IFI des sommes investies (art. 885 G du CGI[64]) pour le nu-propriétaire. A la sortie, le nu-propriétaire devient plein propriétaire par l’extinction de l’usufruit (article 617 du Code Civil[65]) sans aucune fiscalité. En cas de cession, il y a application du régime des plus-values immobilières, c’est à dire 19% ainsi que les prélèvements sociaux après abattement. En complément de revenus différés, cela met en place une protection familiale, grâce à une acquisition à crédit avec une assurance décès-invalidité, et un effet de levier financier. Les pointsdont il faut tenir compte sont que les éventuels intérêts de l’emprunt contracté pour acquérir la nue-propriété d’un bien sont fiscalement déductibles des revenus du nu-propriétaire à condition que celui-ci soit imposable aux revenus fonciers (donc IR et logement loué). Lorsque l’usufruitier est une personne morale à l’IS, les intérêts ne sont donc pas déductibles sauf dans un cas, lorsque l’usufruitier est un bailleur social. En revanche, ce n’est jamais le cas s’il s’agit de SCPI. Le marché des usufruits ou des nues-propriétés est peu profond donc peu liquide. Cependant, il existe un marché secondaire sur lequel le vendeur trouve vite preneur. Le prix du bien peut varier à la baisse durant la période de démembrement, et ni le revenu ni le capital ne sont garantis.

2. Revenus et impositions en ingénierie patrimoniale

a) Revenus du patrimoine immobilier, le format fiscal français

            Les revenus tirés de la location de biens immobiliers nus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Ceux issus de la location meublée sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ces deux types de revenus locatifs sont soumis au barème progressif de l’IR et supportent en plus les prélèvements sociaux, au taux actuel de 17,2 %. Le régime des revenus fonciers comme celui des Bénéfices Industriels et Commerciaux offre la possibilité de choisir entre deux types d’imposition différents : une imposition sur une base réelle ou sur une base forfaitaire, dite micro.

(1)             Les revenus fonciers

            Les revenus fonciers sont principalement issus de la location d’immeubles appartenant à l’investisseur ou appartenant à des membres de son foyer fiscal (époux, partenaire de PACS, personnes rattachées et enfants à charge). Ce peut être un appartement mais aussi, une maison, un studio, ou un local professionnel s’il s’agit d’un bureau, d’un entrepôt.  Les revenus fonciers peuvent aussi prendre la forme de recettes suivant un investissement dans une société foncière ou dans un véhicule financier – SCI, FPI – destiné à placer son argent dans des biens immobiliers.

            Lorsque le montant des revenus fonciers est inférieur ou égal à 15.000 euros par an, le propriétaire ou l’usufruitier bénéficie automatiquement d’un régime d’imposition simplifié dit du « microfoncier ». Ils ont alors droit à un abattement forfaitaire de 30 % sur leur base imposable, aucune autre charge ne peut être déduite. Les 70 % restants sont soumis au barème de l’IR.  Ce régime n’est pas compatible avec divers dispositifs légaux dont bénéficient certaines locations (Monuments historiques, « loi Malraux », Robien, Périssol, etc.). Il ne s’applique pas non plus aux contribuables dont les revenus fonciers seraient tous encaissés via des sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI, par exemple), dont ils seraient associés. L’autre régime, dit réel, concerne les revenus fonciers supérieurs à 15.000 euros par an. Les Bénéfices Agricoles ne sont pas concernés pour le métayage, mais le sont pour le fermage. En cas de sous-location, ce sont des BNC.

            En dessous de 15.000€/an, il est possible, si les charges sont importantes, de passer au réel. Mais il faut anticiper les charges car une fois exercée, l’option pour le réel est globale et est applicable obligatoirement pendant 3 ans. Concrètement, au régime réel d’imposition, il faut une déclaration « n°2044 », retraçant les loyers, ainsi que les frais et charges. Dans le cadre du microfoncier, le revenu brut (avant abattement) est directement porté sur la déclaration d’ensemble des revenus. La déclaration de revenus fonciers n° 2044 est utilisée pour les revenus perçus provenant de la location de locaux non meublés (loyers, fermages) ou d’autres revenus fonciers tels que des redevances d’affichage ou la réserve d’usage de certains biens ou droits tels qu’étangs, cours d’eau, soit d’un montant supérieur à 15.000 € (charges non comprises), soit lorsque l’investisseur rentre dans le champ d’application du régime micro-foncier mais qu’il souhaite opter pour le régime réel. Cette option s’exerce par le simple dépôt de la déclaration de revenus fonciers n° 2044. Cette option est irrévocable pendant trois ans.  A l’issue de ces trois ans, l’option est renouvelée tacitement chaque année. Il devra souscrire une déclaration n° 2044 spéciale s’il perçoit des revenus provenant de la location de logements neufs ou assimilés pour lesquels il aurait opté pour la déduction au titre de l’amortissement (dispositifs Besson, Périssol, Robien classique, Robien recentré, Borloo neuf) ou ayant ouvert droit au bénéfice d’une déduction spécifique prévue dans le cadre de la réduction d’impôt Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR, ainsi que pour la propriété de d’immeubles classés monuments historiques, ou d’immeubles possédés en nue-propriété.  Ces déclarations sont faites selon le régime matrimoniale de l’investisseur (les personnes mariées ou les partenaires liés par un PACS remplissent une seule déclaration de revenus fonciers pour l’ensemble des revenus perçus par les membres du foyer fiscal, ainsi que pour les personnes rattachées et enfants à charge.

            Pour précision, jusqu’au 31 décembre 2023, les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale peuvent être exonérées d’impôt sur les revenus provenant de cette location. Pour bénéficier de cette disposition, il faut que le logement où est situé le meublé soit la résidence principale du propriétaire (les pièces louées ne doivent pas former un logement indépendant de l’habitation principale). Le meublé doit aussi constituer la résidence principale du locataire. Enfin, le prix de la location doit être fixé dans des limites « raisonnables ».

            La déduction du déficit du revenu global est possible lorsqu’un déficit est constaté dans une catégorie de revenu toutes les fois où le montant des charges est supérieur à celui des revenus. Ce déficit est en principe imputable sur le revenu global. Le déficit foncier résultant des charges déductibles (à l’exception des intérêts d’emprunt) des revenus fonciers, est imputable sur le revenu global à hauteur de 10.700 €. S’il est insuffisant pour absorber le déficit imputable, le reliquat sera déductible du revenu global des 6 années suivantes. La fraction du déficit foncier qui excède 10.700 € et celle issue des intérêts d’emprunt sont imputables uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Un déficit foncier est la situation dans laquelle un bien immobilier génère plus de dépenses que de loyers encaissés à son propriétaire.

            Les intérêts d’emprunt et les travaux sont les 2 principaux leviers pour réaliser un déficit foncier permettant de limiter l’impôt sur le revenu. Concrètement, en cas de déficit foncier, pour le contribuable qui relève du régime réel de plein droit ou sur option, les charges foncières et notamment les travaux sont déductibles du revenu global (salaires ou pensions retraite par exemple) et va permettre de diminuer le montant de l’impôt sur le revenu de l’année dans la limite de 10.700 € (15.300 € en cas d’investissement Périssol) et le surplus éventuel des revenus fonciers des dix années suivantes.  Quant aux intérêts d’emprunt, ils ne peuvent être déduits que des revenus fonciers. L’excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit durant 6 ans de l’ensemble des revenus, et durant dix ans des seuls revenus fonciers.

Pour rappel, le revenu global correspond aux revenus fonciers et les autres revenus (salaires, prestations sociales ou familiales, pensions de retraite etc.).

            Pour illustrer, les recettes brutes sont réputées compenser les intérêts d’emprunt, soit 10.000 – 13.400 = – 3.400. Le déficit provenant donc à hauteur de 3.400 € pour les intérêts d’emprunt et 5.600 € pour les autres charges. Ainsi, si le revenu global du foyer fiscal est égal à 25.000 €, est déductible au titre du déficit foncier la somme de 5.600 € en totalité. Les 3.400 € correspondant aux intérêts d’emprunt sont imputables sur les revenus fonciers ultérieurs.

            Autre exemple de calcul de déficit foncier : un propriétaire loue un appartement non meublé en année N. Ses revenus fonciers et ses charges se répartissent de la manière suivante :

Revenus fonciers perçus	+ 1 500 €
Intérêts d’emprunt	– 2 100 €
Autres charges	– 2 900 €

Le déficit foncier résultant de la location de l’appartement est donc de : 1.500 – 2.100 – 2.900 = – 3.500€

Le montant des intérêts d’emprunt étant supérieur aux revenus fonciers perçus, ces intérêts sont en partie à l’origine du déficit, à hauteur de 600 € (2.100 – 1.500). Ce propriétaire pourra donc déduire de son revenu global soumis à l’impôt sur le revenu 2 900 € au titre du déficit foncier. Le reste du déficit, soit 600 €, sera imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le microfoncier ne permet pas de dégager un déficit foncier puisque le revenu foncier imposable est toujours égal à 70 % des revenus bruts encaissés dans l’année. La limite de 10.700 € s’applique globalement à tous les immeubles que l’investisseur et les membres de son foyer fiscal détiennent, directement ou par le biais de parts de SCI.

            Il existe des régimes spéciaux de déduction que nous verrons dans les stratégies et incitations fiscales.

(a) Les travaux déductibles des revenus fonciers

            En cas de location nue d’un bien à usage d’habitation et dans le cas où l’investisseur opte pour le régime réel des revenus fonciers, il est possible d’inclure dans les frais et charges, les travaux suivants s’ils ont été payés au cours de l’année d’imposition, les travaux d’amélioration et les travaux de réparation et d’entretien. Les dépenses d’amélioration s’entendent, de manière générale, de celles qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble. L’installation initiale ou le remplacement par un équipement mieux adapté aux conditions modernes de vie sont considérés comme répondant aux conditions énoncées ci-dessus. On peut citer, par exemple, l’installation ou le remplacement du chauffage central, d’une salle d’eau, d’une cuisine, du tout-à-l’égout, d’un ascenseur ou d’une antenne collective de télévision. Cependant, les dépenses d’amélioration réalisées dans un local à usage professionnel ou commercial ne sont pas déductibles à l’exception de celles destinées à faciliter l’accueil des personnes handicapées ou destinées à protéger les locaux de l’amiante.

            Les dépenses de réparation et d’entretien s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. Les dépenses d’entretien s’apparentent généralement aux dépenses de maintien en l’état de l’immeuble et les dépenses de réparation à celles dépassant les opérations courantes d’entretien et qui consistent en la remise en état, la réfection ou le remplacement d’équipements essentiels pour maintenir l’immeuble en mesure d’être utilisé conformément à sa destination. Certaines dépenses d’entretien et de réparation peuvent être à la charge des seuls locataires. Il peut en être ainsi y compris pour des charges de copropriété. Celles-ci ne sont, en principe, pas déductibles des loyers même s’il n’est demandé aucun remboursement au locataire. Les dépenses locatives de réparation et d’entretien s’entendent de celles qui incombent au locataire par application de l’article 1754 du code civil. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 prévoit une liste indicative des charges récupérables sur le locataire. Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles. Celles-ci s’entendent notamment de celles qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.

(2) Les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

            La location meublée est considérée comme une activité commerciale. Ses revenus représentent donc des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Le bailler les déclare sous le régime micro-BIC ou le régime réel. Les revenus locatifs issus de la location meublée peuvent être déclarés au régime de micro-BIC ou au régime réel simplifié. Le régime de micro-BIC correspond à une imposition sur la moitié des revenus locatifs, si le montant annuel des loyers issus de la location meublée est inférieur à 70.000€ (nouveau plafond à 72.500€ à partir du 1/1/20). Ce régime est appliqué automatiquement, avec application d’un abattement forfaitaire de 50%. Le régime de BIC réel simplifié correspond à l’imposition des revenus locatifs déduits de la totalité des charges et des amortissements comptables. Le montant annuel des loyers issus de la location meublée est supérieur à 70.000€ (nouveau seuil de 72.500€ à partir du 1/1/20), et il est possible d’opter pour le régime réel simplifié même si le montant total annuel des loyers est inférieur à 70.000€ (nouveau seuil de 72 500€ à partir du 1/1/20). Il sera alors possible de déduire des charges liées aux travaux, aux frais d’ameublement, aux dépenses locatives, aux frais de gestion et comptabilité, aux assurances, au syndic, aux taxes et impôts. Il sera également possible de déduire les charges liées à l’acquisition du bien, ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier.

            Il n’y a pas d’imposition pour certains revenus locatifs en location meublée, comme certains loyers dits « raisonnables » issus d’une location ou sous-location de la résidence principale du propriétaire-bailleur, et ce, sous certaines conditions, notamment que le logement constitue la résidence principale du locataire (ou temporaire pour un travail saisonnier) et que le montant des loyers ne dépasse pas 184€/an/m² en Ile de France ou 135€/an/m² dans les autres régions. Si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire (chambre d’hôte par exemple), alors le montant annuel des loyers issus de la location meublée ne doit pas dépasser 760 €/an. Il faut cependant louer en tant que résidence principale du locataire, c’est-à-dire que la location meublée doit être équipé de tout le mobilier nécessaire à l’habitation. Le bail doit être conclu pour une durée minimale d’un an renouvelable (cette durée est ramenée à 9 mois pour les étudiants, sans reconduction automatique). Il est possible de louer en meublé de tourisme. Qu’il s’agisse de la résidence principale du bailleur ou non, il faut en principe déclarer le logement en tant que meublé de tourisme auprès de la mairie de la commune où il est situé. La règle est la même pour les chambres d’hôtes pour une ou plusieurs nuits à des touristes. Cette déclaration est effectuée au moyen d’un formulaire spécifique (formulaire Cerfa n°14004*2).

            Par ailleurs, si le logement est situé dans une commune de plus de 200.000 habitants ou de plus de 50.000 habitants en zone tendue, ou dans la petite couronne parisienne, il est impératif de déposer une demande d’autorisation préalable de changement d’usage auprès de la mairie pour pouvoir le louer sur de courtes durées de manière répétée à des touristes. Les villes de plus de 100.000 habitants exigent des propriétaires qu’ils transforment un local commercial en habitation. Cette déclaration doit permettre d’obtenir un numéro qui doit figurer sur toute annonce de location.

(a) La location en Loueur Meublé Professionnel

            Aujourd’hui deux conditions sont nécessaires pour devenir LMP (loueur en meublé professionnel).  Les recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23.000 €, et ces recettes doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du Code Général des Impôts (CGI), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

            Pour rappel, l’exigence de l’inscription au RCS est anticonstitutionnelle (Cons. Const. 8-2-2018 n° 2017-689 QPC). En tant que loueur en meublé (LMP comme LMNP) il est obligatoire de notifier la création de l’activité dans un délai de 15 jours auprès du centre des formalités des entreprises (CFE) rattaché à la Chambre de Commerce et d’Industrie. Il faut remplir un formulaire P0i et l’envoyer au greffe auquel le logement meublé est rattaché. L’obtention d’un n° SIRET est à apporter obligatoirement noter sur la déclaration de revenus.  Chaque logement loué en meublé dispose de son propre numéro SIRET (cette démarche n’a rien à voir avec l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés qui a été annulée par le Conseil Constitutionnel).

            Généralement au régime réel, le loueur en meublé professionnel (LMP) se retrouve alors face à deux situations. Soit les recettes du loueur en meublé professionnel sont inférieures aux charges, et le déficit sera alors imputé sur le revenu global du bailleur pendant les 6 années suivantes. Concrètement, cela signifie qu’il sera déduit du revenu, permettant ainsi la diminution des impôts. (Alors que LMNP ne peut déduire ce déficit que du revenu de ses locations meublées). Soit les recettes du LMP sont supérieures aux charges, et l’amortissement du logement sur 20 ans sera déduit des recettes locatives permettant ainsi que le montant des loyers soit égal à zéro. Par conséquent, les recettes locatives seront nettes d’impôts (il est possible d’imputer les déficits causés par les charges engagées avant le début de la location, par 1/3 sur le revenu des 3 premières années de location si l’investisseur dispose du statut LMP au cours de ces 3 années). En LMP, compte tenu du fait que l’immobilier est « professionnel », il y a exonération d’impôt sur la fortune immobilière.

            Concernant la plus-value, dès lors que le bien vendu est inscrit l’actif de son bilan, le loueur en meublé professionnel est assujetti au régime des plus-values professionnelles et non des particuliers. La plus-value est alors déterminée en application des règles des bénéfices industriels et commerciaux selon lesquelles il faut distinguer les plus-values à court terme et les plus-values à long terme. Lorsque le bien est détenu depuis plus de deux ans, les plus-values à court terme correspondent aux amortissements réalisés sur le bien.  Les plus-values à court terme sont imposées à l’impôt sur le revenu.  En revanche, les plus-values à long terme sont imposées au taux de 16 %, soit un taux global de 33,2% avec les prélèvements sociaux.

Exemple : un bien acquis 200.000 euros a été amorti à hauteur de 70.000 euros. Il est vendu 300.000 euros plus de deux ans après son acquisition. La plus-value long terme s’élève à 100.000 euros (300.000 – 200.000) et sera taxée au taux global de 33,2%. La plus-value court terme correspond aux amortissements réalisés soit 70.000 euros et sera imposée à l’impôt sur le revenu.

            Une exonération est possible si le LMP loue le logement meublé depuis plus de 5 ans, il peut bénéficier d’une exonération des plus-values professionnelle : l’article 151 septies B dispose : «l. – Les plus-values à long terme soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, sont imposées après application d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention échue au titre de l’exercice de réalisation de la plus-value au-delà de la cinquième…». L’exonération définitive est acquise après quinze années révolues de détention. Exonération qui peut être totale si ses recettes issues de la location sont inférieures à 90 000 €, ou exonération partielle pour des recettes comprises entre 90 000 € et 156 000 € lors des deux dernières années. 

(b) La location en Loueur Meublé Non Professionnel

            La majorité des bailleurs meublés louent sans le savoir avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Il est défini en opposition au statut de loueur meublé professionnel. Si les loyers encaissés sur l’année civile dépassent 70.000€, le régime réel s’applique automatiquement. Si les loyers sont inférieurs à 70.000€, il est possible d’opter pour le régime réel (sinon par défaut le régime micro-BIC et son abattement de 50% s’applique). Dans le cas d’une première location en meublée, il est obligatoire de se déclarer au greffe du tribunal de commerce en envoyant la déclaration P0i dans les quinze jours qui suivent le début d’activité. Sur cette déclaration, l’option LMNP réel s’appliquera donc pour deux ans, en commençant par les revenus de la première année d’activité. Il faut demander le changement à l’administration fiscale avant le 1er février de l’année civile pour en bénéficier (donc avant le 1er février N pour déclarer les revenus N au réel). Comme pour le micro-BIC, l’option réel est activée pour deux années civiles et reconduite tacitement tous les deux ans. Il faut faire la déclaration P0i le plus rapidement possible pour pouvoir choisir a posteriori le régime réel, il sera possible d’opter pour le régime réel pour les revenus en année N (et pour les revenus N+1 de facto). Les démarches de régularisation sont possibles grosso modo jusqu’à l’été N+1 pour les loyers N. Cette immatriculation impliquera d’être redevables de la CFE et de la CVAE chaque année. L’option réel impose de faire un compte de résultat et un bilan d’actif avec des amortissements par composantes. Ce sont des notions complexes sources d’erreurs potentielles. L’adhésion complémentaire à un centre de gestion agréé (CGA) permet de récupérer deux tiers des honoraires du comptable et du CGA en réduction d’impôts.

            Le principe du régime réel est assez simple. Contrairement au micro-BIC au forfait de charges de 50%, il est possible de déduire les charges en fonction de leurs valeurs réelles. Le régime réel en location meublée a deux particularités par rapport au régime réel de la location vide. La liste des charges déductibles n’est pas définie (ce qui est le cas aussi dans une entreprise percevant des bénéfices industriels et commerciaux), les grosses dépenses sont amorties sur plusieurs années, tout comme la valeur du bien, dépréciée chaque année, c’est-à-dire l’amortissement. Un amortissement est une notion comptable (il ne s’agit donc pas de flux financiers réels) permettant de lisser l’impact d’un investissement ou d’une dépréciation de la valeur d’un actif sur plusieurs années. Dans le cas d’une location meublée, 20.000€ dépensés pour refaire une cuisine seront lissés sur plusieurs années. Concernant les dépréciations, la toiture perd de sa valeur chaque année, il faut imputer une dépense fictive chaque année, correspondant à la perte de valeur de l’actif immeuble pour la toiture vieillissante. Concernant les dépenses réelles déductibles dans l’année civile, en l’absence de liste exhaustive, il est possible d’imputer au revenu locatif de l’année les petites dépenses pour louer votre bien. Ces petites dépenses imputables pourront notamment être les intérêts d’emprunt et assurance emprunteur, les frais d’agence pour l’achat et frais de notaire s’il est décidé de ne pas les amortir, les frais d’agence pour la mise en location ou frais de rédaction du bail, les primes d’assurances (PNO ou assurance loyer impayé), le remplacement de petit électroménager, les taxes foncières et CFE, les charges courantes de copropriété hors travaux.

            Les dépenses réelles amortissables sur plusieurs années reposent sur le principe que chaque type de dépenses a sa durée d’amortissement spécifique correspondant à peu près à la durée d’usage de la dépense engagée. Quelques exemples simples et habituels, comme un canapé à 2.000€ amorti sur cinq ans permet une déduction de 400€ de charges chaque année pendant cinq ans ; des travaux de peinture de 10.000€ amortis sur dix ans permettent de déduire 1.000€ chaque année pendant dix ans ; des travaux de réfection de toiture de 30.000€ amortis sur trente ans permettent une déduction de 1.000€ chaque année pendant trente ans ; les frais d’agence et les frais de notaires permettent un amortissement sur une durée équivalente à celle du bien si il n’y a pas d’imputation en charges réelles directes du premier exercice.

            Concernant la durée d’amortissement en LMNP réel, cette dépréciation comptable va s’imputer sur les loyers comme dépense « fictive » chaque année. Elle n’est pas réellement décaissée, elle va s’imputer au revenu et donc diminuer la base imposable. En ordre de grandeur il est possible d’amortir 85% de la valeur du bien sur une durée indicative de trente ans. (Les 15% restants étant la valeur du terrain qui n’est pas amortissable). Voici quelques exemples tirés du site des impôts :

Composante	Part dans la valeur de l’actif	Durée d’amortissement
Structure	70%	80 ans
Toiture	10%	25 ans
Installations électriques	5%	25 ans
Agencements intérieurs	8%	15 ans

            Il est possible de reporter le déficit. Un déficit sur une année (qui ne peut être créé que par des dépenses réelles et non pas par de l’amortissement) peut être reporté sur les exercices suivants dans la limite de dix ans. La part non utilisée de l’amortissement du bien (pour rappel On ne peut déduire sur un exercice qu’à hauteur du solde positif résiduel) peut être reporté indéfiniment (article 39C du Code général des impôts).

            Concernant la niche fiscale du calcul de la plus-value, la niche fiscale dans le régime réel en LMNP réside dans le mode de calcul de la plus-value qui est celle des particuliers, c’est à dire un calcul sans prise en compte de l’amortissement de l’actif immobilier. Quand un actif immobilier est vendu, la plus-value servant de base à l’imposition est calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien (qui en LMNP est amorti, parfois jusqu’à 85%). La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, et le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte de vente diminué notamment du montant des frais supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession (par exemple les frais de diagnostics). Quant au prix d’acquisition, il va être majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses divers (frais d’acquisition et travaux réalisés). La plus-value brute est ensuite réduite d’abattements par paliers, avec 6% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième, puis 4% au terme de la vingt-deuxième année de détention. Le montant de la plus-value imposable est taxé au taux de 19%. L’exonération d’impôt sur la plus-value est donc acquise après vingt-deux ans de détention du bien, mais il faudra attendre trente ans pour être également exonéré des prélèvements sociaux. Si le montant de la plus-value nette imposable est supérieur à 50.000€, le LMNP supportera une taxe supplémentaire. La surtaxe est calculée à partir d’un barème progressif allant de 2% à 6%.

b) Stratégies patrimoniales et avantages fiscaux

            Pour les actifs immobiliers comme pour les autres classes d’actifs, il faut tenir compte des critères économiques, juridiques, fiscaux et patrimoniaux. Les choix devront tenir comptes des avantages et des inconvénients pour les trois phases de la vie de l’actif : l’acquisition (déduction des frais ou non) ; la détention (Impôts sur les Revenus des particuliers (IR) ou Impôts sur les Revenus des Sociétés (IS) ; la cession (Plus ou moins-values).

            La détention va se faire selon 3 modes : la détention directe ; La détention indirecte (Société Civile Immobilière, Sarl de famille, etc.) ; le démembrement.

            La détention directe est le mode de détention le plus simple en termes de gestion administrative, juridique, comptable ou encore fiscale puisqu’il n’y a pas de structure sociétaire à gérer en plus de l’immeuble détenu. Ce mode de détention accroit directement le patrimoine privé du propriétaire, et à ce titre, bénéficie d’un régime de plus-value avec abattement dès la cinquième année et exonération totale au bout de trente ans.  En revanche, il n’est pas possible de déduire des charges d’amortissement (hors dispositifs fiscaux particuliers[66]), et les loyers sont automatiquement imposables au titre des revenus fonciers, ou imposables à terme au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Par suite d’une décision du Conseil Constitutionnel du 17 janvier 2020[67], les propriétaires redevables de l’Impôt sur la Fortune Immobilière ne peuvent prétendre au bénéfice de l’abattement de 30% lorsque la résidence principale est détenue via une société civile (ancien article 885 S du CGI). En l’occurrence, la valorisation des titres de la société repose sur la totalité de la valeur vénale des immeubles qui lui appartient, et non pas seulement sur la résidence principale des associés comprise dans ladite société.

            Concernant la détention indirecte, il est possible d’acquérir de l’immobilier par le biais d’une société détenue par un ou des associés. La forme la plus courante et la plus utilisée est la Société Civile Immobilière, assujettie soit à l’impôts sur le revenu des particuliers soit à l’impôts sur le revenu des sociétés.

(1)             Les SCI à l’Impôt sur les Revenus des personnes physiques (ou SCI à l’IR)

            Les sociétés civiles non soumises à l’impôt sur les sociétés relèvent, en principe, du régime fiscal des sociétés de personnes. Bien que ces sociétés aient un patrimoine propre, la taxation de leurs bénéfices est organisée comme si leur patrimoine était confondu avec celui de leurs associés (application du principe de la « semi-transparence fiscale », appelé également « translucidité fiscale »). La société est un sujet fiscal qui réalise le résultat fiscal sans être redevable de l’impôt sur ce résultat. La société va faire écran par rapport à l’associé, mais le législateur a prévu une exonération de l’impôts sur le revenu des sociétés pour transférer l’imposition au niveau des associés. Le principe est donc de placer l’associé dans la même situation que s’il avait directement investi. Les sociétés translucides ou semi transparentes sont des Société Civile Immobilière à l’objet purement civil, qui ont pour objet d’exploiter leurs propres immeubles et de répartir entre les membres le produit de cette exploitation. Elles relèvent de l’article 8 du CGI pour les Société Civile Immobilière qui ne répondent pas à l’article 1655 du CGI. Les associés sont personnellement soumis à l’impôt pour la part des bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. Les associés sont responsables indéfiniment de la quote-part leur incombant dans le passif social.

            Les sociétés civiles relevant du régime des sociétés de personnes conservent toute leur personnalité morale à l’égard des autres impôts, y compris les impôts directs (cotisation foncière des entreprises, cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, taxes foncières, etc.), et pour l’application des procédures d’imposition, de réclamation et de contrôle fiscal. La société constitue donc une personne morale qui, entre autres, a un patrimoine propre (les créanciers sociaux sont donc distincts des créanciers personnels des associés), et une capacité juridique (peut se porter caution, peut faire partie d’une autre société, etc.).

            La détermination des résultats est fonction de la qualité des associés. Cette détermination des résultats sera établie d’une part selon les règles applicables en matière d’impôts sur le revenu des sociétés, de Bénéfices Industriels et Commerciaux ou de Bénéfices Agricoles pour le calcul de la quote-part des résultats des Société Civile Immobilière revenant aux entreprises associées passibles de l’impôts sur le revenu des sociétés sont déterminés selon les règles prévues à l’article 218 bis du CGI[68] ; et d’autre part pour le calcul de la quote-part des résultats des Société Civile Immobilière revenant aux entreprises industrielle, commerciale, artisanale ou agricole relevant de l’impôts sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux et des Bénéfices Agricoles de plein droit selon un régime réel est déterminée selon l’article 38-1 du CGI[69], lorsque les parts de la société civile figurent à l’actif d’une entreprise industrielle. De plus, cette détermination des résultats sera faite en application des règles des revenus fonciers pour le calcul de la quote-part des résultats revenant aux autres associés (personnes physiques, entreprises Bénéfices Industriels et Commerciaux ou Bénéfices Agricoles relevant du régime des micro-entreprises ou contribuables relevant des Bénéfices Non Commerciaux, notamment, dans le cadre du barème progressif impôt sur le revenu des personnes physiques auxquels s’ajoutent les Prélèvements Sociaux.

            L’évaluation des revenus repose sur les loyers, qui, dans une comptabilité d’engagement sont considérés comme des créances acquises. Les SCI de location doivent déterminer la fraction de bénéfice revenant aux associés en fonction des créances acquises par elles au cours de la période dont les résultats sont pris en compte (CGI art.38, 39[70] et 72[71]), y compris ceux qu’aurait pu produire la location des propriétés ou des locaux mis gratuitement à la disposition des associés (CGI art. 38-2 bis[72]). Les prestations de location s’analysant comme des prestations continues, la société doit déclarer les loyers courus pendant l’année d’imposition.

            Concernant l’évaluation des charges, ce sont les dépenses engagées pour les besoins ou dans l’intérêt de la société, au cours de la période dont les résultats sont pris en compte, même si ces dépenses n’étaient pas encore acquittées au 31 décembre de l’année civile considérée. On y retrouve les intérêts des sommes dues à des tiers qui sont déductibles, y compris les charges financières relatives aux prêts accordés par les entreprises membres, sous réserve de la limite fixée pour les intérêts des comptes courants d’associés (CGI art. 39 I-3°[73]). En revanche, ne sont pas déductibles les intérêts versés aux entreprises membres à raison des parts sociales qu’elles détiennent.

            En ce qui concerne l’amortissement des immeubles, les provisions constituées en vue de faire face à des pertes ou charges nettement précisées et que des événements en cours rendent probables sont prises en compte dès lors qu’elles sont effectivement constatées dans les écritures de l’exercice (CGI art. 74[74]) et qu’elles figurent sur un relevé spécial joint à la déclaration n°2072[75]. Les provisions pour dépréciation constatées au titre d’un exercice sur les immeubles de placement ne sont déductibles que pour la part qui excède les plus-values latentes constatées à la clôture de l’exercice, à raison de l’ensemble des immeubles de cette nature inscrits à l’actif (CGI art. 39-1-5°[76]). Du point de vue fiscal, la base amortissable correspond au seul prix de revient de l’immobilisation inscrite à l’actif du bilan. L’amortissement d’un actif est la répartition de son montant amortissable en fonction de son utilisation (qui est propre à chaque entreprise et dépend notamment des caractéristiques de l’entreprise et de l’utilisation qui sera faite de l’élément). Ainsi, la durée d’amortissement dépend de la destination de la structure : la structure peut être amortie sur sa durée d’usage si elle est considérée comme immeuble d’exploitation ; la structure sera amortie sur sa durée d’utilisation si elle est considérée comme immeuble de placement. Et enfin pour être déductibles, les amortissements doivent être réellement effectués par l’entreprise, c’est-à-dire être comptabilisés. Le montant des amortissements pratiqués à raison des biens donnés en location (ou mis à disposition) est déductible du résultat revenant aux personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés et non utilisatrices du bien à hauteur de trois fois le montant des loyers acquis, au prorata des droits détenus par ces personnes morales dans la « structure ». (CGI art. 39 C ; BOI-BIC-AMT-20-40-10-30-20120912-12/09/2012[77]). A l’expiration de la période de trente-six mois décomptée à partir du début de la mise en location ou de la mise à disposition du bien, les amortissements régulièrement comptabilisés, dont la déduction a été différée et qui n’ont pu encore être imputés, peuvent être déduits sans limite du résultat.

            En termes de pertes ou déficits pour les associés soumis à l’IS, la quote-part dans le résultat déficitaire de la société de personnes ou du GIE est immédiatement déductible chez l’associé, sans limitation. Cette imputation peut, le cas échéant, faire naître un déficit fiscal au niveau de l’associé.

            Pour l’évaluation des revenus fonciers dans le cadre de la détermination des résultats d’une Société Civile Immobilière à l’impôts sur le revenu, les loyers encaissés correspondent aux recettes qui ont été effectivement encaissées au cours de l’année d’imposition. Les éventuelles recettes accessoires sont les revenus de la location d’emplacement d’affichage et de la location du droit de chasse et de pêche, qui sont à inclure dans les recettes taxables. Les recettes exceptionnelles sont les dépenses mises par convention à la charge du locataire et les produits financiers dans le cadre de la gestion de la trésorerie. Concernant les charges déductibles, elles doivent correspondre pour un montant réel[78]. Il existe également des déductions spécifiques et des régimes spéciaux de défiscalisation[79]. La rémunération versée au gérant non associé est déductible des résultats de la société ; peu importe le régime fiscal de la société. Et sont bien sûr déductibles les intérêts d’emprunt, comme évoqué tout au long de cette première partie.

            Une SCI peut déduire de son revenu brut le montant des intérêts des emprunts contractés, ainsi que les frais d’emprunt (frais de constitution de dossier, d’inscription hypothécaire), pour l’acquisition, la construction, la réparation, l’amélioration ou la conservation de ses immeubles, y compris la fraction des intérêts qui se rapporte aux sommes utilisées pour le paiement des droits de mutation à titre onéreux (CGI art. 31-I-1° d[80]). Dans ce cadre, les intérêts d’emprunts contractés par la Société Civile Immobilière auprès des associés (compte courant notamment) sont également déductibles des revenus fonciers de la Société Civile Immobilière. Dans le cas particulier des intérêts d’emprunts substitutifs, c’est à dire les intérêts d’un nouvel emprunt contracté par une Société Civile Immobilière pour remplacer l’emprunt initial, ils sont déductibles à condition que le produit du nouvel emprunt soit utilisé dans son intégralité par le contribuable pour rembourser l’emprunt antérieur dès la mise à disposition des fonds (CE 1er février 2012, n° 336469[81]). Les intérêts d’un emprunt se substituant à un prêt sans intérêts, comme une avance en compte courant consentie par l’associé d’une Société Civile Immobilière pour financer l’acquisition d’un immeuble par exemple, ne sont pas déductibles des revenus fonciers, comme vu plus haut. Les intérêts des emprunts contractés personnellement par les associés pour l’acquisition de leurs droits sociaux, ou pour le rachat de tout ou partie des parts correspondant aux droits d’un autre associé, ou pour acquitter les droits de succession sont déductibles (CE 8 juin 1990, n° 52745[82]). En revanche, les intérêts des prêts souscrits par la société pour procéder au rachat de tout ou partie des parts correspondant aux droits de l’un de ses associés ne sont pas déductibles du résultat foncier de la société.

            Le déficit foncier est calculé par la société et réparti entre les associés en proportion de leurs droits dans les bénéfices sociaux. Chaque associé peut imputer sur son revenu global, dans la limite annuelle du plafond, la quote-part du déficit correspondant à ses droits, pour sa fraction correspondant à des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt (CGI art. 156-I-3°[83]). Ce déficit foncier concerne donc la fraction résultant des dépenses jusqu’à 10.700€ (ou 15.300€ si   ), elles sont imputées sur le revenu global, et reportable pendant six ans si le revenu global est inférieur à 10.700€. Au-delà, elles seront déduites des revenus fonciers pendant dix ans. La fraction résultant des intérêts d’emprunts est déduite des revenus fonciers pendant dix ans.

            Pour résumer, une société civile immobilière peut donc être amenée à procéder à une double, voire une triple détermination de ses résultats sociaux selon les règles des revenus fonciers pour les personnes physiques, entreprise Bénéfices Non Commerciaux, micro-BIC ou micro-BA ; selon les règles de l’impôts sur le revenu des Sociétés pour la quote-part revenant à ses associés soumis à l’impôts sur le revenu des Sociétés ; selon les règles de Bénéfices Industriels et  Commerciaux ou des Bénéfices Agricoles pour la quote-part revenant à une entreprise individuelle à l’actif de laquelle les parts de la SCI sont inscrites.

            Concernant la fiscalité d’une SCI à l’IR, Les résultats sont calculés au niveau de la société mais l’imposition se fait entre les mains des associés en fonction du régime d’imposition qui leur est applicable. Ainsi, les associés sont donc imposés pour la part des bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société, même si ces bénéfices ne sont pas effectivement distribués mais mis en réserve. Seuls sont redevables de l’impôt dû sur les résultats de l’exercice, les associés présents dans la société à la clôture de l’exercice. De ce fait, l’imposition est libératoire : la distribution des dividendes ultérieure n’est donc plus imposable pour les associés.

            La société civile étant, juridiquement, une « société de personnes » par opposition à une « société de capitaux », le régime d’imposition de ses résultats, est, par nature, l’impôt sur le revenu. Toutefois, la translucidité fiscale de la société a également pour conséquence de faire soumettre ses résultats à l’impôts sur le revenu des Sociétés pour les associés de la société eux-mêmes soumis à cet impôt (tel est le cas, par exemple, lorsque l’un des associés de la Société Civile Immobilière est une société de capitaux). Concernant les associés personnes morales, le taux normal est de 26.5% en 2021, sauf pour les sociétés dont le chiffre d’affaires dépasse 250 millions d’euros, qui sont imposées à 27.5%. En 2022, le taux unique sera réduit à 25%. Le régime d’imposition se détermine donc en fonction de la qualité des associés (Associés particuliers, entreprise BNC, micro-BIC ou micro-BA, associés société ou une personne morale passible de l’Impôt sur le revenus des Sociétés ; associés entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, imposable à l’impôt sur le revenu de plein droit selon un régime de bénéfice réel).

            Concernant la fiscalité des cessions, seules sont imposables les cessions réalisées à titre onéreux (ventes, apports en société, échanges avec ou sans soulte, expropriations), par exemple avec contrepartie en faveur du cédant. Les cessions de parts de SCI à prépondérance immobilière sont soumises à un droit d’enregistrement de 5 %, sans abattement, liquidé sur le prix de cession augmenté des charges ou sur la valeur vénale réelle des titres cédés si elle est supérieure (CGI art 726-I 2°[84]).

            Lorsqu’une SCI non soumise à l’IS cède l’immeuble ou les droits immobiliers dont elle est propriétaire, les plus-values réalisées par la société sont, comme ses résultats, imposées au nom de ses associés. Si les associés sont des « particuliers », la plus-value relève du régime des plus-values des particuliers. En revanche, si ce sont des cessions à titre habituel, alors l’administration peut décider une requalification en marchand de bien, et donc une imposition à l’IS sera appliquée. Si les associés relèvent de l’IS, BIC ou BA, alors le régime des plus-values des professionnels des sociétés soumises à l’IS s’applique (Plus-Value à court terme à 15% ou 26.5% ; Plus-Value à Long Terme à 12% ; La cession de titres de société à prépondérance immobilière cotée est à 19%). Elles sont calculées par différence entre le prix de cession de l’actif cédé et sa valeur nette comptable. Si l’associé est une entreprise individuelle relevant de plein droit d’un régime réel et exerçant une activité industrielle, commerciale ou artisanale, alors il convient d’appliquer le régime des plus-values professionnelles des entreprises relevant de l’IR, c’est-à-dire la « flat tax » :12,8 % pour la plus-value et 17,2 % pour les prélèvements sociaux.  Si l’associé est une société de personnes et exerce une activité de gestion de son patrimoine (mobilier ou immobilier), ou une activité agricole, alors les modalités d’imposition des parts de résultats suivent les règles de l’IS, sauf pour certains associés de cette société interposée (personnes physiques, entreprises relevant des micro-BIC ou micro-BNC ou encore des BA au forfait).

            L’imposition des plus-values de cession de l’associé « particulier » bénéficie de deux particularités, les cessions en pleine propriété de valeurs mobilières ou de droits sociaux, ainsi que celles portant sur la nue-propriété ou sur l’usufruit sont exonérées si cela concerne la résidence principale (au prorata de ses parts, et en fonction de la valeur du logement /actif global), et d’un abattement pour une durée de détention (article 150 VC du CGI[85] ; Imposition de la plus-value: 19%+17;2% (ainsi qu’une Taxe supplémentaire si la plus-value est supérieures à 50.000€ (loi 2012-1510 du 29/12/2012 art 70).

            Pour rappel, la plus-value doit tenir compte du prix de revient fiscal des parts, c’est-à-dire le prix de revient auquel on ajoute les bénéfices (y compris les plus-values imposées), les pertes comblées, et les éventuels bénéfices non imposés issus d’avantages fiscaux définitifs accordés par le législateur. On retranche alors les déficits déduits, y compris les moins-values mais à l’exception de ceux trouvant leur origine dans une disposition par laquelle le législateur a entendu accorder un avantage fiscal définitif, et les bénéfices répartis.

            En synthèse, peut considérer que la SCI apporte bien des atouts, comme une meilleure stabilité du droit de propriété par opposition à l’indivision, une dissociation de la propriété et du pouvoir, organisés par les statuts, une transmission juridique et fiscale optimisée des parts sociales représentatives des immeubles détenus, la faculté des associés de vendre « seulement » des parts de la SCI, et une flexibilité quant au choix du régime fiscal de la SCI. Elle apporte également son lot d’inconvénients, comme la complexité de la procédure relative à la création d’une SCI, avec l’élaboration et la rédaction des statuts, l’immatriculation au RCS, JO, etc., mais aussi la tenue d’une assemblée générale annuelle et une gestion comptable obligatoires, un nombre minimum d’associés, une responsabilité illimitée, une limitation du champ de l’activité, et la vente des parts soumise généralement à une clause d’agrément.        

(2)             Les SCI à l’Impôt sur le revenu des Sociétés (ou SCI à l’IS)

            Ces SCI sont constituées par les sociétés de capitaux et les sociétés assimilées. Juridiquement ces sociétés disposent de la personnalité morale, elles sont par conséquent le redevable légal de l’impôt. Dès lors, les associés sont uniquement imposés sur les distributions opérées par la société. Une SCI relève de plein droit de l’IS lorsqu’elle réalise des opérations présentant un caractère industriel ou commercial (ou assimilé) au sens des dispositions des articles 34 et 35 du CGI[86]. Parmi ces activités peuvent être cités, notamment, l’activité de marchand de biens (acquisition habituelle d’immeubles en vue de les revendre), qui comprend une notion d’habitude au niveau des associés, avec une intention spéculative au moment de l’acquisition. Elles comprennent également l’activité d’intermédiaire en transactions immobilières, ainsi que la location de logements meublés, locaux ou terrains aménagés (CE 10 juillet 1925, n° 5047[87]), la location d’un établissement industriel ou commercial muni du mobilier et du matériel nécessaires à son exploitation (CGI art 35-1-5°[88]), les travaux immobiliers accomplis par une entreprise de construction, et enfin la location d’immeubles ou de locaux nus, en contrepartie d’un loyer comportant une part fixe et une part variable en fonction du bénéfice ou du chiffre d’affaires du locataire (CE 28 mai 1984[89], n° 36308). En revanche, l’indexation seule des loyers sur le chiffre d’affaires (sans partie fixe par exemple), ne constitue pas un caractère commercial. Par exemple, les sociétés civiles de construction-vente, bien que réalisant des opérations de nature commerciale, ne sont pas soumises à l’IS et ne peuvent pas exercer d’option en ce sens (article 239-1 du CGI[90]).

            L’administration fiscale admet que les sociétés civiles ne soient pas soumises à l’IS de plein droit, tant que le montant Hors Taxe de leurs recettes de nature commerciale n’excède pas 10% de leurs recettes totales Hors Taxe, montrant ainsi qu’elle exerce cette activité commerciale à titre « accessoire ». En cas de franchissement occasionnel de ce seuil, la société peut également échapper à l’IS au titre de l’année de dépassement si la moyenne des recettes commerciales réalisées au cours de l’année en cause et des trois années antérieures n’excède pas elle-même 10% de la moyenne des recettes totales correspondantes (les recettes de cette nature sont alors taxables, en principe, dans la catégorie des BIC). Sous certaines conditions, le cumul SCI et location meublée ne déclenche pas de plein droit l’assujettissement de la SCI à l’IS. Des conditions doivent être cumulativement remplies, qui sont notamment que les meubles doivent appartenir à un tiers qui n’a pas la qualité d’associé de la SCI ; leur mise à la disposition des locataires des logements fait l’objet de conventions distinctes des contrats de bail portant sur les locaux nus ; la SCI ne retire aucun profit de la mise à disposition de ces meubles, les logements étant loués au même prix que les logements vides.

            Les SCI peuvent opter pour l’assujettissement à l’IS (articles 206-3 et 239-1[91] du CGI). L’option est irrévocable. Cette option emporte des conséquences (article 202 ter du CGI[92]), notamment l’imposition immédiate des résultats et des plus-values (CGI art. 202 ter-II, 1er al.[93]), au nom des associés suivant le régime fiscal qui leur est applicable. La société peut toutefois renoncer à l’imposition des plus-values et opter pour le sursis d’imposition. De plus, un bilan d’ouverture à produire dans les soixante jours. En cas d’option pour le sursis d’imposition, le bilan d’ouverture fait apparaître la valeur d’origine et les amortissements, comme si la société avait été soumise à l’IS. Il faut prendre ne compte l’application du droit d’apport de 5% en cas d’apport d’un nouvel immeuble réalisé par un particulier à la société déjà constituée, et enfin définir les amortissements et provisions.

            En effet, l’assujettissement à l’IS permet à la société de pratiquer des déductions au titre de l’amortissement du capital immobilier pour les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. Il permet également de pouvoir déduire les frais d’acquisition des immeubles sociaux (notamment les droits d’enregistrement, les frais de notaire, les commissions versées à une agence immobilière). De plus, il est possible de pouvoir opter pour la déduction (sous la forme d’amortissement) du montant des travaux d’amélioration d’immeubles à usage commercial ou professionnel (ce qui est interdit en matière de revenus fonciers, sauf exception ; article 31-I-b du CGI[94]). Il est également possible de pouvoir passer en charge des provisions (provisions pour gros entretien, provisions pour risques de loyers impayés, provisions pour litiges…). Enfin, il est interdit aux acquéreurs des parts de la SCI de déduire les intérêts d’emprunt finançant l’acquisition.

            Concernant l’imposition des résultats sociaux d’une SCI à l’IS, le résultat des SCI relevant de l’IS est déterminé au niveau de la société, selon les règles de droit commun. L’intégralité des bénéfices réalisés au cours d’un exercice est soumise à l’impôt, peu importe que ces bénéfices soient ou non distribués. Mais, tant que les bénéfices demeurent au sein de la société (en réserves, par exemple), ils ne subissent aucune autre imposition (ce qui peut constituer un facteur d’optimisation fiscale). Ce n’est que dans l’hypothèse où ils sont distribués aux associés que ces derniers sont imposés dans le cadre de leurs revenus à raison de la quote-part reçue ou réputée attribuée. Le résultat est taxé à l’IS, au niveau de la société (26.5% /15%), et les éventuels déficits réalisés par la SCI relevant de l’IS sont reportables indéfiniment.

            Pour ce qui est relatif à Imposition des bénéfices distribués aux associés de la société, et notamment les associés « personne physique », il s’agit d’une imposition dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, soumis au prélèvement forfaitaire unique, la « flat tax », au taux unique de 30% englobant l’impôt sur le revenu (12,8%) et les prélèvements sociaux (17,2%). Il est possible, lors de la déclaration de revenus, d’opter pour une imposition au barème progressif, avec un abattement de 40%, et une partie de la CSG (6,8%) déductible des revenus imposables de l’année de paiement. Pour les associés « société » passible de l’IS, la quote-part de bénéfice lui revenant est comprise dans son bénéfice imposable.

            Concernant l’imposition des cessions d’une SCI à l’IS, les plus-values réalisées par la SCI sont définies lorsque la SCI soumise à l’IS cède l’immeuble ou les droits immobiliers dont elle est propriétaire. Lorsqu’il s’agit d’une cession des parts par la SCI à l’IS, cela entraîne une plus ou moins-value professionnelle, qui relève du régime des plus ou moins-values à court terme quelle que soit la durée de détention des biens cédés (CGI art 219-I a quater[95]). Pour le calcul de la plus ou moins-value, il y a lieu de comparer le prix de cession à la valeur nette comptable de l’élément cédé qui correspond au prix de revient (ou valeur d’origine), diminué, pour les immobilisations amortissables, des amortissements admis en déduction pour l’assiette de l’impôt. Les plus et moins-values sont prises en compte dans le résultat imposable dans les conditions et au taux de droit commun, soit 26.5% (15% pour les premiers 38.120€ de bénéfices par période de douze mois).

            Dans le cas de cession des parts détenues par un associé « particulier », l’assujettissement à l’IS entraîne l’application du régime des plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux sur les cessions à titre onéreux (vente et opérations assimilées telles que les échanges de titres) de parts réalisées par les particuliers fiscalement domicilié en France (et non le régime des plus-values immobilières). Ainsi, l’acheteur des parts de la SCI soumise à l’IS supporte la plus-value latente de cession de l’immeuble qui pourra être égale à son prix de cession, à l’issue de la période d’amortissement de l’immeuble.

            Dans le cas des cessions des parts détenues par un associé « entreprise », sur les titres en portefeuille depuis moins de deux ans, la plus-value nette à court terme constitue un élément du résultat imposable dans les conditions de droit commun soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu pouvant faire l’objet d’un étalement sur trois ans. Concernant les titres en portefeuille depuis plus de deux ans, la cession de parts suit le régime des plus et moins-values professionnelles, c’est-à-dire un abattement de 10% /an au-delà de cinq ans. L’exonération définitive sur les plus-values à long terme est donc acquise après quinze années. Cette plus-value doit tenir compte du prix de revient fiscal des parts, et la moins-value nette à long terme s’impute sur les plus-values nettes à long terme réalisées au cours des 10 exercices suivant celui de sa constatation.

            En synthèse, concernant les biens inscrits à l’actif du bilan, les atouts sont les suivants. Cette option est avantageuse pendant la phase de détention si les charges sont élevées puisqu’elles sont intégralement déductibles du résultat fiscal. En effet, l’inscription à l’actif du bilan permet de déduire les frais financiers (coûts de l’emprunt), les charges liées à la propriété (taxe foncière, frais d’assurance), les dépenses de réparation mais aussi les frais d’acquisition (droits de mutation, commission d’agence, frais de notaire, droits d’enregistrement), ainsi que de comptabiliser des amortissements de nature à réduire le résultat imposable. De plus, cela permet de ne pas générer de revenus fonciers imposables dans le patrimoine de l’associé. Sur le plan financier, en inscrivant au bilan de la société les immeubles, celle-ci augmente sa surface financière, elle flatte en quelque sorte ses créanciers. En outre, elle peut ainsi offrir des sûretés réelles immobilières sans l’intervention de tiers.

            Du côté des inconvénients, en cas de cession, la plus-value nette constitue un élément du résultat imposable et sera taxée à l’IS au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés quelle que soit la durée de détention du bien cédé, à savoir (pour les sociétés avec un chiffre d’affaires hors taxe inférieur à 7,63 millions€, cela signifie 15% dans la limite de 38.120 €, et 26.5% au-delà.). De plus, l’assiette est large puisqu’elle est constituée par la différence entre le prix de cession et sa valeur nette comptable (prix d’acquisition diminué du montant des amortissements pratiqués). Ainsi l’avantage fiscal de l’amortissement peut se trouver largement diminuer par une imposition sur la plus-value conséquente.

            Si la forme la plus couramment utilisée est la société civile immobilière (SCI), il peut néanmoins être constituée une société d’une autre forme, la société à responsabilité limitée (SARL).

(3) La SARL de Famille

            Une SARL de famille est une société à responsabilité limitée formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité, ce qui signifie que la responsabilité des associés limitée au montant de leurs apports. Les SARL de famille ont la faculté de pouvoir opter pour l’IR sans limitation de durée, dès lors qu’elle exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, et non pas à 15% sur les premiers 38.120€ et 26.5% au-delà. Evidemment, les avantages disparaissent en cas de divorce ou du décès de l’un des associés dont les héritiers ne seraient pas un membre de la famille. La conséquence serait alors immédiate, la SARL perdrait son statut de SARL de famille et c’est l’imposition à l’impôt sur les sociétés qui s’impose après l’imposition immédiate des bénéfices en cours et autres plus-values latentes en application des conséquences de la cessation d’activité.

            L’intérêt de la SARL de famille est qu’elle peut opter, sans limitation de durée, pour le régime fiscal des sociétés de personnes. Le résultat est alors réparti entre les associés, en proportion de leurs droits aux bénéfices, et imposable suivant le barème progressif de l’impôt sur le revenu pour les associés personnes physiques domiciliés fiscalement en France, suivant leur propre régime fiscale pour les associés personnes morales. Pour éviter que le bénéfice soit majoré de 25%, la société doit adhérer à un centre de gestion. Toutefois, une société dont la comptabilité est tenue par un expert-comptable agréé suffit à échapper à cette majoration. Le régime des sociétés de personnes permet aussi à tout associé ayant acheté des droits sociaux et exerçant une activité professionnelle dans la société de déduire de son propre revenu les frais d’acquisition et les intérêts d’emprunt inhérent à l’acquisition de ces titres. Il y aura alors affiliation obligatoire au régime de la sécurité sociale des indépendants du gérant majoritaire de la SARL de famille, mais c’est la cotisation minimale qui s’applique. D’un point de vue social, le montant à déclarer qui servira de base aux cotisations sociales pour les gérants majoritaires correspond à la quote-part de bénéfice revenant au dirigeant, et ses rémunérations ne sont pas déductibles de sa quote-part de bénéfice.

            La Sarl de famille permet de présenter un avantage fiscal important, puisqu’elle permet de résoudre la problématique des plus-value pour les LMP et LMNP. En effet, La donation de parts d’une SARL de famille permet de contourner cette problématique importante. La SARL de famille pourra continuer de calculer son bénéfice comptable et fiscal après déduction de l’amortissement de l’intégralité de l’immeuble en location meublée et, grâce à l’interposition d’une SARL de famille, la donation ne sera pas une sortie d’élément d’actif fait générateur de l’impôt sur la plus-value professionnelle pour les loueurs en meublé professionnels (LMP), sauf si cela relève de l’activité personnelle professionnelle.

II. L’endettement, voie vers l’enrichissement

            La constitution d’un patrimoine privé s’accompagne souvent d’un patrimoine professionnel, et souvent le second précède le premier. La plupart du temps, les entrepreneurs sont tellement impliqués dans le développement de leur activité professionnelle qu’ils en oublient de développer leur patrimoine privé. Sans tenir compte du fait que le patrimoine professionnel sera bien souvent illiquide au moment de la transmission ou de la succession, entraînant des conséquences pénibles en cas de non-préparation à ces événements, l’un des deux étant en tout cas imprévisible. Une gestion particulièrement judicieuse du patrimoine professionnel va générer une création de valeur pour l’entreprise, et surtout pour son dirigeant-propriétaire. Vont entrer en jeu plusieurs facteurs, de la nature juridiques des sociétés aux mécanismes de rémunérations, en passant par les recherches de financement, les opérations de Leverage buy-out ou encore la structuration d’un portefeuille immobilier, et les stratégies mises en œuvre vont être à la confluence entre la gestion du patrimoine privé et professionnel. Dans le contexte entrepreneurial actuel, les enjeux sont élevés, et les stratégies complexes, nécessitant précision, technicité et transversalité des problématiques. Pour revenir à Aristote, il s’agit d’aborder le développement de ces patrimoines dans le cadre d’une véritable approche holistique, à la frontière du Family Office que l’on retrouve chez les UHNWI.

A. Le développement d’un patrimoine professionnel

1. Endettement et construction d’un patrimoine

            La gestion d’un patrimoine professionnel et privé est fortement liée à la gestion de ou des entreprises exploitant une activité commerciale ou industrielle, et il est dans l’intérêt du chef d’entreprise d’amorcer le plus tôt possible le transfert de richesse vers son patrimoine privé. Evidemment, ce transfert ne doit pas venir entraver le développement de l’entreprise, mais il existe toujours un risque financier toujours important sur l’entreprise, que ce soit par des chocs d’offre ou de demande, et les conséquences financières de la réalisation de ce transfert sont d’autant plus lourdes que l’entreprise est la principale, voire, l’unique source de revenus du groupe familial. Ainsi, à partir d’un certain niveau de développement, il est toujours judicieux de se constituer un patrimoine non lié à l’activité professionnelle. De fait, la détention de capitaux dans le patrimoine privé va permettre de nouvelles stratégies d’enrichissement, en utilisant différentes enveloppes fiscales et différentes sources de revenus qui permettront de maîtriser la fiscalité et ainsi d’éviter des déperditions trop importantes. De plus, le chef d’entreprise a vocation, à terme, à se séparer de son entreprise, en réinvestissant dans une autre activité, ou pour un départ à la retraite, etc. Et plus les capitaux privés sont importants, plus le chef d’entreprise disposera de libertés pour cesser son activité plus tôt, pour aider ses enfants à s’installer, éventuellement transmettre l’entreprise à un enfant repreneur. Pour toutes ces nombreuses raisons, il est judicieux de ne pas attendre la vente de l’entreprise pour s’enrichir.

a) De l’importance du patrimoine professionnel

            Le modèle standard de cycle de vie[96] prédit, en l’absence de pension de retraite, ou au risque d’absences, une période d’accumulation en début de vie afin d’obtenir un capital permettant de lisser la consommation et d’assurer la subsistance après la cessation d’activité. Ainsi, le patrimoine immobilier, le patrimoine financier et le patrimoine professionnel font partie de l’ensemble de des biens formant le patrimoine. Le patrimoine doit être considéré comme un ensemble d’actifs et de passifs valorisés monétairement issus du patrimoine privé, professionnel et social, avec une interaction incessante entre ces trois types de patrimoine. Le patrimoine professionnel est bien souvent, pour le chef d’entreprise, la principale source de patrimoine en flux continu grâce à sa rémunération, puis une fois son activité cédée, une source importante d’apport de fonds.

(1) Bref rappel sur la notion de patrimoine, notamment professionnel

            La notion de patrimoine est connue dans le droit romain, elle a ensuite été construite au 19^ème siècle par Aubry et Rau[97]. Dans leur théorie considérée comme classique, le patrimoine est assimilé à « l’ensemble des rapports de droit appréciables en argent, qui ont pour sujet actif ou passif une même personne et qui sont envisagés comme formant une universalité juridique[98] ». Universalité juridique signifie qu’il contient tout ce qui a une valeur pécuniaire pour une personne, incluant actif et passif. C’est donc pour ces deux auteurs une notion juridique lié à la personne, qui est toujours titulaire d’un patrimoine, y compris un nouveau-né, dont le patrimoine dispose de l’aptitude à être rempli. Cette théorie classique du patrimoine affirme également l’indivisibilité du patrimoine, ce qui pose plusieurs difficultés lorsque la personne va faire interagir ses actifs et passifs personnels ainsi que ses actifs et passifs professionnels pour constituer son patrimoine. Le législateur va ainsi permettre l’existence de plusieurs patrimoines, l’un détenu par la personne morale et l’autre détenu par la personne physique, même si les institutions bancaires vont régulièrement mêler les deux dans le cadre d’emprunts d’investissements. La loi du 1^er aout 2003 va également affirmer cette séparation en permettant à l’entrepreneur individuel de déclarer insaisissable la résidence principale de ce dernier[99]. Par la suite, la doctrine va reconnaître l’existence de la théorie du patrimoine d’affectation[100] que l’on retrouve dans le droit allemand. La loi française reconnaît cette théorie du patrimoine d’affectation dans la fiducie[101] et l’EIRL[102]. Le Code du commerce va alors reconnaitre le patrimoine au titre de l’activité professionnelle[103]. Le rôle de l’entrepreneur individuel va prendre tout son sens dans la construction de structures sociétaires de type holding pour la gestion des patrimoines personnels et professionnels.

(2) Gestion du des patrimoines personnels et professionnels, des stratégies transversales

            La gestion des patrimoines d’un entrepreneur nécessite l’analyse de très nombreuses variables qui vont appartenir à différents champs juridiques ou fiscaux entourant la personne du chef d’entreprise. En effet, si l’analyse du Droit des Sociétés s’impose, celle du Droit de la Famille, de la protection sociale, de la fiscalité personnelle comme professionnelle ou des modes de rémunérations s’imposent tout autant. L’ingénierie patrimoniale de l’entrepreneur va englober tout un ensemble de facteurs qui vont impacter les stratégies de développement. Les modes de détentions des actifs vont influencer les stratégies d’apports ou de transmissions, les opérations de développement via des sociétés holdings vont impacter les leviers liés aux opérations de LBO[104] ou de OBO[105], et la fiscalité sans cesse changeante va encapsuler le tout, à l’instar du Droit de la famille, des libéralités, de la rémunération des dirigeants, etc. De plus, l’entrepreneur va adapter ses stratégies en fonction du cycle de vie de ses entreprises, de la création au développement, puis en phase de pré-transmission et enfin transmission. A chaque phase, de détention comme de transmission, l’entrepreneur va prendre des décisions concernant son régime matrimonial, la protection de lui-même et de sa famille, l’optimisation fiscale de ses revenus et de ses actifs immobiliers notamment (IFI[106]), et les impacts fiscaux, aussi bien de ses revenus que de la transmission ou cession de ses patrimoines personnels et professionnels.

            Les entrepreneurs disposent davantage de solutions que les salariés pour structurer leur patrimoine, ils ont la possibilité de faire fructifier les gains générés par leur société pour financer le développement d’un groupe destiner à financer un patrimoine global. Les entrepreneurs doivent se concentrer sur les activités qui dégagent des bénéfices importants, car ces bénéfices vont largement excéder leurs besoins nécessaires pour couvrir leur train de vie courant. Il est aisé d’en déduire qu’il est possible de devenir riche plus rapidement. Pour cela, il faut que les bénéfices soient judicieusement réinvestis. Les bénéfices peuvent être réinvestis dans l’entreprise, soit pour accroître l’activité existante, il s’agit alors de croissance organique ; soit pour racheter des concurrents et/ou se lancer sur de nouveaux marchés, et il s’agit alors de croissance externe. Lorsque l’entrepreneur ne dispose pas de relais de croissance intéressant, il peut décider de se distribuer les bénéfices, sous forme de rémunération ou sous forme de revenus de capitaux mobiliers, les fameux dividendes. Comme vu plus haut, en cas de distribution de dividendes, l’entrepreneur, en tant que personne physique, subira généralement une taxation à hauteur de 30% dans le cadre du prélèvement forfaitaire unique (PFU). L’argent ainsi obtenu passe dans le patrimoine personnel et peut être réinvesti via un des nombreux produits d’épargne accessibles aux épargnants individuels, comme l’assurance vie, le plan d’épargne retraite, ou encore le plan d’épargne en actions s’il cherche des enveloppes fiscalement attractives. Si l’entrepreneur souhaite prendre des participations dans d’autres sociétés ou réaliser des investissements dans le cadre d’une stratégie patrimoniale plus classique de détention de biens immobiliers à vocation professionnelle ou d’habitation, alors beaucoup d’entrepreneurs font le choix d’interposer une holding entre eux-mêmes et leur(s) société(s) commerciale(s) qui réalise(nt) l’essentiel de leur profits. C’est une optique d’investissement à long terme qui présente de nombreux avantages, notamment en optant pour le régime mère-fille, car en optant pour ce régime, les dividendes qui remontent de la société commerciale vers la holding n’est presque pas imposé. En effet, comme nous l’avons vu, une quote-part de seulement 5% est soumise à l’impôt sur les sociétés, pour une estimation du frottement fiscal de l’ordre de 1%. La holding peut alors réinvestir l’essentiel des dividendes perçus, avec une capacité d’investissement beaucoup plus importante du fait de sa surface financière. L’effet de levier financier va jouer à plein.

            Un autre avantage important de la holding intervient au moment de la revente de la société commerciale, fille de la holding. En effet, cette revente peut intervenir à n’importe quel moment de la vie de l’entrepreneur, comme le moment de sa retraite, mais qui ne coïncide pas forcément avec l’âge légal de la retraite, et de fait, cette revente peut intervenir beaucoup plus tôt en fonction des projets de l’entrepreneur. En l’occurrence, si les parts de la société commerciale sont détenues par la holding depuis plus de 3 ans, alors les produits de cession des parts ne sont imposés qu’à hauteur d’une quote-part de 12%, ce qui génère un gain fiscal considérable eu égard aux taxations sur la plus-value professionnelles. Ce sujet n’est pas abordé spécifiquement dans ce mémoire puisque nous nous concentrons sur les liens entre endettement et enrichissement dans la constitution d’un patrimoine, même si ce cas d’étude implique un projet de revente des sociétés commerciales dans les cinq à six ans à venir. La transmission ou cession seront abordées en fin de mémoire, dans une partie dédiée aux solutions créatives.

            La solution idéale consiste pour les entrepreneurs à segmenter leur patrimoine, entre d’un côté des actifs détenus en direct, et d’un autre côté des actifs détenus via une holding qui seront investis à long terme. Connaissant la fiscalité des rémunérations et des dividendes, il n’y a pas vraiment d’intérêt économique ou fiscal à remonter des dividendes pour financer le niveau de vie de l’entrepreneur, au contraire. De plus, financer de grosses dépenses personnelles par le patrimoine professionnel relève de l’abus de droit social, pénalement répréhensible. Cependant, détenir des actifs en direct peut être soutenu par des dispositifs d’incitations fiscales, comme les PEA et Assurance-vie, mais parfois il est nécessaire de gérer très finement la construction de son patrimoine professionnel et privée, en prenant beaucoup de risques avec de forts effets de levier, pour s’enrichir au-delà des niveaux de rendements classiques obtenus dans les stratégies patrimoniales traditionnelles de bon père de famille.

b) Exploitations commerciales et investissements immobiliers, l’utilisation de l’effet de levier de l’endettement à plein régime.

            Notre cas d’étude repose sur le développement du groupe ABCD, appartenant à Messieurs AB et CD, dans un secteur des services qui repose sur une activité réglementée. Ainsi, tout risque de choc de demande négatif est quasiment écarté, apportant une certaine sérénité dans la pérennité de l’exploitation commerciale. Il est à noter cependant que ce secteur est frappé par une pénurie de main d’œuvre. En effet, ce secteur d’activité étant réglementé, chaque salarié dispose de son propre agrément préfectoral. Pour obtenir cet agrément, des stages longs et coûteux sont nécessaires en fonction du niveau d’études, ce qui fait que les salariés sont absents sur le marché du travail. Chaque salarié disposant de son agrément est systématiquement occupé, et le recrutement s’opère généralement en attirant les salariés de la concurrence. C’est un élément qui limite fortement la création de nouveaux sites, car il sera extrêmement difficile de trouver les salariés à embaucher, et qui de fait privilégie le mouvement de rachat de sites concurrents dans le but de récupérer la main d’œuvre déjà établie.

            La première acquisition d’une activité commerciale a porté sur le rachat de parts sociale d’une Sarl exploitant un fonds de commerce, la SARL CT01. Puis se sont enchainés les achats d’autres sociétés d’exploitation ou de holding (en noir), et les SCI (en orange). Le second site « CT02 » a permis d’établir une base financière stable, mais ne permettait pas d’envisager un développement en direction du rachat des murs commerciaux. C’est l’acquisition du site « CT03 » en 2014 qui a changé la donne. Ce site fut acquis à très bon prix, avec des perspectives de développement très importantes car il se trouve implanté dans une zone à très forte densité de sociétés clientes. La constitution d’une base financière solide et pérenne a permis dès 2017 un enchainement d’acquisition de murs professionnels.

            Ces créations acquisitions ont été réalisées à plus de 90% par l’emprunt, générant aujourd’hui un groupe d’entreprises qui a couté 2.392.722,00€, dont 2.198.123€ ont été financé par l’endettement, soit 90.97%, à partir d’un patrimoine personnel et professionnel des fondateurs quasiment inexistant au départ.

            L’analyse de ces entreprises dans la première phase va nous permettre de voir comment l’endettement a été utilisé pour développer une assise financière basée sur l’exploitation commerciale de ces entreprises. C’était le point de départ obligatoire pour envisager un développement voire un enrichissement à moyen terme, c’est-à-dire quatre ou cinq ans. Ainsi, quelques indicateurs vont mettre en lumière un enrichissement certain à partir d’un patrimoine professionnel, qui servira de base à une expansion toujours d’actualité, pour produire des résultats que seul un effet de levier peut produire.

(1) CT01, CT02, CT03, trois sociétés pour financer le développement

            Avec le rachats des parts sociales de Sarl CT01, les deux fondateurs, AB et CD, ont dû racheter le reliquat d’un crédit professionnel ayant servi à acquérir le matériel nécessaire à cette activité. En l’occurrence, le prix d’acquisition de 100% des parts sociales fut de 94.422€, impliquant un prêt de 78.567€ et un apport de 9.855€, soit un ratio apport de fonds propres sur montant total de 10.43%. L’absence de document comptable de la période 2009-2012 ne nous permet pas d’établir les ratios financiers. Sur une hypothèse traditionnellement admise dans ce secteur d’activité de valorisation du fonds à hauteur de 80% du chiffre d’affaires, soit 118.000€ environ, on ne peut estimer le levier financier de l’endettement que sur une projection jusqu’à la période connue, à savoir 2012-2020.

            CT02 a été payée assez cher, mais les perspectives étaient surtout foncières. En effet, l’emplacement du centre de contrôle technique et surtout la parcelle sur laquelle il est implanté promettait des perspectives très intéressantes de plus-values uniquement d’un point de vue foncier. Cependant, il fallait acquérir le centre pour pouvoir ensuite acquérir la parcelle. Aussi, si l’exploitation de ce centre fut laborieuse et la remise en route pénible, la parcelle fut acquise par la suite et les perspectives envisagées furent en voie de concrétisation dès début 2021. Le fonds fut acheté avec un emprunt élevé, 140.000€, et il fallut apporter 40.000€ pour obtenir le prêt. Les perspectives de l’entreprise à cette date n’étaient pas formidables, et les prêteurs se firent tirer l’oreille, avec un taux global à 4.04% sur 84 mois.

            L’entreprise CT03 fut très bien achetée, avec la reprise des crédits en cours, et des perspectives aussi bien de développement commercial que de plus-values foncières très importantes. Même si l’apport nécessaire fut élevé, à 74.235€, et les deux emprunts forts chers, l’un à 5.65% et le second à 6.46% sur 33 mois pour la durée la plus longue, les fondateurs étaient confiants dans leurs capacités à faire évoluer les CA et les bénéfices. Les réseaux professionnels des fondateurs dans ce secteur fut mis à contribution et les capacités financières acquises avec le cumul des deux sociétés précédentes permirent un développement rapide et important de patrimoine professionnel et personnel en quelques années.

            On peut observer une légère baisse de chiffre d’affaires à partir de 2016 car l’exploitation de la société déménagea dans ses propres locaux (détenus dès 2016 par la SCI SCI 2, propriété des mêmes fondateurs) et le nombre de salarié se réduisit à un seul, qui put malgré tout maintenir un fort niveau d’activité. La gestion des dépréciations diminua fortement le résultat net en 2019 mais le niveau des disponibilités resta élevé, et l’est encore aujourd’hui.

(a) Une maîtrise de la gestion et des revenus pour dégager de la capacité d’endettement

L’endettement fut utilisé pour les investissements réalisés pour l’installation d’un centre de contrôle technique neuf dès 2016, tout en conservant un ratio d’endettement contrôlé, qui pourrait être encore bien supérieur aujourd’hui. Cependant, la construction sociétaire engagée depuis 2020 et quasiment achevée en 2021 va permettre d’utiliser les reliquat d’endettement disponible de CT01 pour ajouter un effet multiplicateur à l’effet de levier de l’endettement du groupe en son entier.

            L’entreprise CT02, comme évoqué plus tôt, mis quelques années avant de devenir un véritable outil au service du groupe. Son intérêt principal réside dans son emplacement foncier, comme nous le verrons dans le tableau des valorisations 2021. La parcelle et les murs commerciaux furent acquis en 2017, et une réorganisation de l’outil de production permit de louer une partie des murs à une société de véhicule d’occasion extérieure au groupe.

            Le redressement de l’activité et de la gestion de cette entreprise a permis de retrouver des performances très intéressantes pour les perspectives du groupe, mais le futur de cette activité, pourtant sain et prometteur, est pour l’instant mis en suspens en fonction des propositions de rachat d’un groupe de grande distribution. En effet, si le coût total d’acquisition de l’activité commerciale fut élevé, les propriétaires peuvent aujourd’hui réaliser une plus-value importante dans la mesure où une enseigne de la grande distribution veut acheter la parcelle foncière pour 1.4 millions d’euros, et l’entreprise se voit donc proposer en 2021 une indemnité d’éviction correspondant à deux fois son chiffre d’affaires. L’affaire est en cours de négociation, mais l’enrichissement est ici manifeste.

            De plus, depuis 2019, l’endettement de CT02 est entièrement disponible pour le profit du groupe en son ensemble. En effet, l’entreprise sert de « machine à cash » pour l’ensemble du groupe, générant jusqu’à près de 64.000€ de liquidités disponibles sur l’exercice fiscal 2020, ce qui est un facteur positif pour les prêteurs.

            L’entreprise CT03 présente, dès son acquisition en 2014, des perspectives très intéressantes du point de vue de l’exploitation, du fait de son implantation géographique et de son coût d’acquisition assez faible grâce à la mauvaise exploitation qui en était faite par les précédents exploitants. Cette société a connu un développement assez linéaire dans l’évolution de ses résultats, et génère aujourd’hui des disponibilités importantes malgré un endettement conséquent.

            Le ratio d’endettement de cette entreprise a toujours été maintenu élevé, à l’exception d’un ralentissement en 2018, période de réflexion pour l’évolution de la stratégie à venir du groupe. Cette activité génère des disponibilités importantes qui permettent de rassurer les partenaires prêteurs quant aux possibilités de faire face aux échéances futures, de plusieurs dizaines de milliers d’euros chaque année depuis 2014, jusqu’à plus de 125.000€ en 2020. Ces liquidités abondantes pourraient être le signe d’une mauvaise gestion de la trésorerie, mais elle est en fait au service d’une stratégie de développement de grande envergure entamée courant 2020.

(b) Formulation des effets de levier

            Une gestion rigoureuse de l’exploitation de ces sociétés, accompagnée d’une maîtrise des dépenses et d’une des sociétés comme élément moteur des autres a permis aux fondateurs de construire une mécanique efficace génératrice de revenus et de trésorerie pour faire face aux dettes à venir. Les disponibilités nous intéressent car elles montrent la capacité d’une entreprise à faire face rapidement à un engagement. Ce facteur est déterminant dans le pouvoir de négociation face aux banquiers qui vont être sollicités pour les investissement à venir dès les années 2015-2016. Les effets de levier cumulés de ces trois sociétés ont permis de donner aux fondateurs l’envergure financière suffisante pour entamer une série d’investissements financés quasiment exclusivement par l’emprunt.

            Pour rappel, l’effet de levier financier fait référence aux parts respectives des capitaux propres et dettes financières dans le financement de l’entreprise. La dette financière procure un levier en permettant de financer des actifs pour un montant supérieur aux apports des actionnaires. Il joue également un rôle essentiel pour améliorer la rentabilité des capitaux propres et l’amener au niveau souhaité par les actionnaires. L’effet de levier financier s’interprète ainsi : « Lorsque l’effet de levier financier est positif, l’endettement joue favorablement dans l’amélioration de la rentabilité des capitaux propres (environ x% de plus) ». On va l’interpréter comme la part que joue l’endettement dans le résultat brut d’exploitation. En l’occurrence, nous utiliserons essentiellement deux indicateurs de performance financière vus plus haut, le ROA et le ROE, vu notamment avec le DuPont Identity.

            Ce graphique combiné nous montre l’efficacité de la dette pour la période 2012-2020. Le rendement des capitaux propres est plus élevé que le rendement des actifs totaux, avec une dette largement soutenable eu égard aux disponibilités sur l’ensemble de la période. Nous pouvons l’interpréter de la façon suivante : « En 2013, un ROA de 9,97% signifie que pour 100€ investis dans les actifs, l’entreprise en retire un gain de 9,97€. Un ROE de 24,94% signifie que 100€ apportés par les actionnaires génèrent 24,94€ de bénéfice net ». La différence entre les deux va mettre en lumière l’impact de la dette sur l’efficacité des capitaux. En règle générale dans le secteur de la consommation, un ROA supérieur à 5% est considéré comme bon. Pour CT01, l’impact de la dette va être positif chaque année, même pour 2019 où la dette va être réduite, avec des ratios négatifs.

            L’entreprise CT02 va connaître sensiblement le même impact de l’endettement, avec une dette qui va quasiment disparaître dès 2019 et 2020, mais avec un écrasement du résultat net d‘exploitation pour 2019 qui va effacer la rentabilité des indicateurs. Le retour de la rentabilité globale va redonner du sens au peu d’endettement résiduel de la société, avec un retour de la courbe du ROE supérieure, qui montre, au regard des précédentes figures, une augmentation de l’enrichissement en termes de bénéfices dégagés et de trésorerie disponible pour faire face à de nouvelles échéances.

            La société CT03 est également un excellent exemple de l’enrichissement part la dette, mais aussi un excellent exemple de l’accident de trésorerie face aux obligations de la dette.

            Le résultat net de 2016 est négatif, plus de 11.000€ de déficit, l’entreprise ne peut faire face seule à ses échéances, elle nécessite un refinancement de la part des fondateurs. Le ROE plongeant de 145% montre alors que l’effet de levier de la dette peut conduire une entreprise à la faillite si la situation n’est pas anticipée et prévue. En l’occurrence, les disponibilités étaient largement suffisantes pour faire face aux obligations et la situation a été favorablement redressée dès l’année suivante. Le ROA est resté stable, ce qui indique que les fondamentaux de l’entreprise sont bons. Le bilan 2016 nous apprend que la direction a procédé au règlement « d’Accords de compte » pour un montant de 15.180€, pour donner suite à une erreur de comptabilité du précédent comptable qui a été remercié. C’est pour cette raison que le ROA ne bouge quasiment pas, ce résultat négatif est issu d’une opération purement comptable qui a permis d’apurer une situation qui n’aurait pas dû être. Au regard de cette figure 20, l’enrichissement est assez flagrant, l’effet de levier de la dette pouvant s’observer sur l’augmentation des chiffres d’affaires, des résultats nets et des disponibilités. Pour l’année 2014, même chose, un report à nouveau d’un déficit de 32.886€ qui produit les mêmes effets qu’en 2016, le ROE montre l’effet multiplicateur de la dette dans le sens négatif. L’emprunt de 175.000€ de 2019 a servi à financer un nouveau centre de contrôle technique automobile, financé à 100% par la dette. Les sociétés CT01, CT02, CT03 sont entièrement payées, il reste un reliquat de prêt pour matériel sur CT03 qui s’éteint en mars 2022 pour des mensualités de 204€, soit une charge de la dette négligeable.

            L’achat de CT04 fin 2019 a été financé intégralement par la dette (175.000€). Le seul bilan 2020 ne permet pas aujourd’hui d’en tirer les enseignements suffisants, cependant le tableau est présent en annexe avec les autres sociétés d’exploitation. Le résultat a bondi en positif tout simplement parce que la masse salariale n’était pas supportable par l’entreprise. En effet, des associés qui ne travaillaient pas sur place prenaient des salaires, jusqu’à plus de 82.000€ de masse salariale lorsqu’un controleur ne coûte que 25.000€. Les nouveaux dirigeants ne prennent aucun revenu pour l’instant, et ont demandé un PGE de 40.000€ sans l’utiliser jusqu’alors. Les graphiques n’ont pas vraiment de sens pour l’instant, si ce n’est que le résultat net a doublé en 14 mois.

            A l’échelle totale du groupe composé des quatre sociétés, nous obtenons un ratio d’endettement de 39.65% en 2020, soit un endettement largement soutenable eu égard aux liquidités disponibles. Cet endettement finalement assez modéré laisse une marge suffisante pour conclure la création d’un centre fin 2020 (CT05) et l’acquisition de trois nouveaux centres en 2021, CT06, CT07 et CT08.

            En termes d’enrichissement par la dette, les investissements dans ces sociétés d’exploitation ont permis de dégager une plus-value potentielle importante. En effet, non seulement ces trois entreprises ont permis de créer une assise financière pour développer un patrimoine immobilier professionnel et personnel, comme nous le verrons par la suite, mais la bonne gestion de celles-ci permet aujourd’hui d’estimer une plus-value sur la valorisation des fonds. Toutes ces sociétés n’ont plus dette liée à leur acquisition, et peuvent être évaluées aujourd’hui à hauteur de leur CA, et en prenant compte de leur réserve de disponibilités. CT02 fait l’objet d’une évaluation différente dans la mesure où une indemnité d’éviction est envisagée, en rapport avec une éventuelle cession de la parcelle foncière. L’endettement lié à l’acquisition de ces sociétés était de l’ordre de 68.4% pour un montant d’emprunts de 263.122€, avec un montant total d’acquisition de 384.422€.

            Ainsi, pour un coût d’acquisition total de 384.422€, la valorisation totale en 2021 est de l’ordre d’un million d’euros. La plus-value potentielle générée grâce à l’endettement et à l’excellente gestion de ces sociétés est aujourd’hui de plus de 615.000€, en moins de dix ans. Cette richesse n’aurait pu être créée sans le recours à l’endettement. Mais cette richesse n’est qu’une partie du patrimoine constitué, car dès 2015 débutèrent les premiers investissements immobiliers.

    (2) Les SCI des investissements dans l’immobilier professionnel

        2015 à 2019 ont été les années durant lesquelles l’endettement a été le plus important, et les effets de levier de la dette les plus profitables. Une fois mises en place les activités commerciales générant notamment des revenus non distribués, les fondateurs ont entrepris de construire un patrimoine foncier reposant sur des murs professionnels, en particulier les murs de leurs propres centre de contrôles techniques. Cette maîtrise de l’installation de leurs exploitations était voulue pour apporter une certaine sérénité par rapport à des propriétaires extérieurs au groupe, et surtout pour se réserver la possibilité de profiter des réserves de trésorerie des entreprises d’exploitation commerciales pour augmenter les loyers à des niveaux supérieurs aux charges de la dette, afin de générer des produits excédentaires dans les SCI, qui permettraient ensuite de générer de nouveaux investissements.

(a) SCI 1, 2 et 3, l’investissement immobilier professionnel

            De 2015 à 2018, les fondateurs ont pu profiter de la surface financière de leur groupe de sociétés commerciales pour activer un fort effet de levier en investissant principalement dans les murs professionnels de leurs propres centres. Ces investissements concernent trois murs professionnels, une villa dans le sud de la France pour de la location meublée saisonnière, et la résidence principale du dirigeant.

            L’endettement a permis des acquisitions pour un montant total de 1.795.300€, pour lequel les apports (hors frais de notaire et d’agence) se montaient à 62.000€, soit un endettement de 96.55%. Le taux le plus important se montait à 6.67%, mais le prêt fut renégocié à la baisse en 2019. Certains murs professionnels furent scindés en deux parties distinctes et ces parties sont louées aujourd’hui à des sociétés externes au groupe, démultipliant la rentabilité locative. De plus, chaque société (CT) vit son loyer adapté en fonction du prix réel du marché et de leur trésorerie disponible, ce qui permit d’autant plus de couvrir les charges financières des dettes, et chaque SCI produisit très rapidement des résultats nets positifs. En 2021, l’ensemble des SCI (hors SCI 4) encaissent chaque mois environ 14.400€ de loyer quand le remboursement des prêts se montent à 8.200€, soit un delta positif mensuel de plus de 6.000€. Ces bénéfices sont ensuite soit distribués aux deux actionnaires des SCI, soit placés en réserve pour les stratégies de développement à venir. A ce jour (fin juin 2021), la trésorerie disponible cumulée des SCI 1, 2 et 3 se monte à plus de 30.000€. En termes de rentabilité locative nette, les graphiques des SCI respectives nous montrent une évolution en hausse supérieur à 10%, avec un endettement de plus de 96% au départ.

            Les rapports entre retour sur actifs et retour sur capitaux propres, ROA et ROE exprime l’effet de levier financier de l’endettement, mais nous allons nous concentrer sur le ROI, pour Return on Investment. Le retour sur investissement fait partie des indicateurs les plus importants du secteur économique, et il est même à la tête du schéma de DuPont, car il représente le pivot central du modèle de rentabilité le plus ancien. Le terme de ROI (abréviation anglaise de l’expression « retour sur investissement ») désigne ce qu’un investissement en capital rapporte. Au sens du modèle DuPont, le ROI sert d’indicateur pour mesurer le succès d’une entreprise au regard de l’investissement total en capital. Cette valeur est une réponse à la question de performance du capital investi sur une période comptable donnée. On l’utilise pour évaluer des investissements immobilier notamment. Le résultat s’interprète ainsi : chaque euro investi rapporte tant.

            Ainsi, en 2017, 100€ investis dans la SCI 2 rapportent 11.01€. En 2019, les retours sur investissements des trois SCI sont compris entre 7.26% et 8.88%. Ce rendement pour des investissements de murs professionnels est plutôt correct et raisonnable au regard des risques supportés. L’enrichissement généré va bénéficier aux fondateurs ainsi qu’au groupe dans son ensemble

            Les plus-values envisagées viennent soutenir cet enrichissement permanent. Nous allons aborder directement l’effet de levier de l’endettement par les plus-values réalisées ou potentielles par la SCI à ce jour. En l’occurrence, courant 2021, une offre d’achat a été faite sur la SCI 3 par un groupe de la grande distribution qui a besoin de cette parcelle pour réaliser son ambitieux programme de centre commercial dans une zone en plein développement. Cette éventualité avait été envisagée par les fondateurs, qui ont pris le risque d’acquérir la parcelle sur laquelle ils exploitent un centre. Bien leur a pris puisqu’aujourd’hui, ils négocient une offre à plus d’un million d’euros. Il y a également une offre d’achat sur la villa de la SCI 2-V, avec une plus-value intéressante au regard de la faible durée de l’investissement. Enfin, le dirigeant a reçu une offre sur une parcelle détachée de la SCI 4, générant une plus-value immédiate de plus de 55%.

(b) SCI 4, l’investissement immobilier personnel

            La SCI 4 portant sur une résidence principale, nous pouvons l’exclure de nos calculs de rentabilité dans la mesure où le contribuable se réserve la jouissance à lui-même. Par conséquent, comme l’article 15, II[107] du Code Général des Impôts affirme que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers sur la résidence principale, on peut estimer que cette règle est plutôt avantageuse. Cependant, il est impossible alors de déduire les charges afférentes. Le Conseil d’Etat, dans sa décision du 8 février 2019[108], a jugé que la déduction de charges dans ce cas précis relève de l’abus de droit. Cela dit, même si l’effet de levier fiscal disparait, il n’en reste pas moins que l’opération reste intéressante en termes de plus-value immobilière. Comme vu plus haut, la plus-value immédiate sur le détachement de parcelle génère immédiatement une plus-value brute de plus de 200.000€.

            Cette cession partielle de parcelle présente un intérêt certain pour notre sujet car elle a un lien direct au-delà de l’enrichissement. En effet, la cession de cette parcelle s’est faite après la rencontre avec un musulman pieux, qui, lors d’une conversation sur les investissements immobiliers, affirmait alors être dans l’obligation de trouver d’autres méthodes de financement que le prêt immobilier pour rester conforme à sa foi. La méthode principale préconisée par sa religion étant essentiellement l’épargne, qu’il avait constitué depuis le début de ses activités professionnelles. Sa problématique reposait sur le concept religieux du ribâ[109]. La définition du ribâ est « ce qui vient en excédent ou en augmentation ». C’est le sens étymologique du mot, employé pour désigner un terrain surélevé. Toute somme versée en excédent sur un emprunt, et ne résultant pas d’un commerce, est considérée comme relevant du ribâ. Deux versets coraniques sont explicites : « Dieu a permis la vente et interdit le ribâ » ; « Ceux qui se repaissent du ribâ se retrouveront, le Jour de la résurrection, tels ces possédés que Satan a souillés de son contact ; cela parce qu’ils ont affirmé : le ribâ est la même chose que la vente ; alors que Dieu a permis la vente et interdit le ribâ. Celui qui, dûment averti par le Seigneur, mettra fin à cette pratique, obtiendra son pardon pour le passé ; son affaire relève uniquement de Dieu. Mais ceux qui retourneront au ribâ seront voués au feu pour l’éternité » (sourate de la vache, verset 275). L’interprétation classique veut que l’intérêt soit simplement interdit dans l’islam, sous peine de damnation. Cependant, l‘évolution importante de la finance islamique, dans le monde arabe mais aussi dans le monde entier, pouvait laisser à penser que les organisation comme le mudâraba, qui est un contrat de commandite islamique, la mushâraka qui est un contrat d’association, ou encore la murâbaha qui est un contrat de vente avec bénéfice, faisaient partie des opérations licites soumises chacune à des conditions et des normes qui obéissent à la jurisprudence islamique. Or, la sourate de la vache continue ainsi : « 0 vous qui croyez ! Craignez Dieu et n’exigez plus ce qui reste encore dû du fait du ribâ, si vous êtes de vrais croyants. Au cas où vous refuseriez de le faire, attendez-vous à une guerre implacable de la part de Dieu et de son envoyé. Mais si vous vous repentez sincèrement, il vous restera toujours le principal de votre bien. Ainsi vous ne léserez personne et vous ne serez point lésés. Si votre débiteur est dans la gêne, vous attendrez qu’il soit dans l’aisance. Mais ce serait encore plus méritoire pour vous de lui remettre sa dette, si vous pouviez en savoir le mérite », (sourate de la Vache, versets 278, 279, 280). Pour le musulman pieux et fidèle à une lecture traditionnelle de l’islam, le prêt à intérêt est exclu, tout comme l’épargne sur un PEA ou autre livrets rémunérés.

            En l’occurrence, il s’agissait de proposer une solution à ce potentiel acquéreur qui ne pouvait recourir à l’endettement pour pouvoir acheter un terrain et construire sa maison. L’actionnaire de la SCI4, souhaitant détacher une parcelle de son terrain, proposa un crédit vendeur, sans intérêt bien sûr, sur une durée limité à quelques années. L’épargne conséquente de l’acquéreur permit ainsi d’établir une vente reposant sur un prix composé d’une forte somme en capital et du paiement du reliquat sous forme de mensualités. L’acquéreur fut ravi de pouvoir se débarrasser d’un PEA qu’il avait reçu en succession de son père, et les autorités musulmanes locales approuvèrent l’opération, au plus grand bénéfice des deux parties. L’acquéreur peut enfin posséder un terrain et faire construire sa maison, et le vendeur a généré une source de revenu supplémentaire qui va lui permettre de faire face aux échéances du prêt d’acquisition d’origine de la SCI4. Ainsi, le prêt de sa résidence principale est payé par son acquéreur.

2. Financement par la dette, l’imposition de l’investisseur et avantages fiscaux

a) Flux de trésorerie et imposition personnelle

            Il arrive fréquemment que des investisseurs immobiliers se voient confrontés à des difficultés financières après quelques années de détention de l’immeuble, lorsque l’ensembles charges déductibles ne permettent plus de constater un déficit foncier. A ce moment de l’investissement, les revenus locatifs encaissés sont supérieurs au montant des charges décaissées, et il existe un résultat foncier bénéficiaire important. Il faut également rappeler que la situation comptable et fiscale ne correspond pas à la réalité des flux de trésorerie, car comptablement, seuls les intérêts des prêts sont déductibles. Or, les revenus fonciers servent à rembourser la part du capital de chaque échéance, aussi la trésorerie liée aux revenus fonciers est entièrement absorbée la plupart du temps par le remboursement de la dette. De fait, le paiement de l’imposition sur les revenus fonciers et les prélèvements sociaux qui vont avec doit être réalisé par d’autres flux de trésorerie, notamment ceux issus des revenus d’activité pour notre cas d’étude. C’est une situation parfaitement prévisible et qui peut être intelligemment anticipée, mais il faut rappeler que l’imposition à la source n’est qu’un phénomène récent dans notre fiscalité des revenus, aussi le contribuable avait plutôt tendance à dépenser ses revenus en pariant sur ceux de l’année N+1 pour régler les impôts de l’année N. Ce calcul ne peut évidemment que conduire à la catastrophe financière pour le redevable, ce qui est arrivé à un des fondateurs qui n’a pas su anticiper cette situation de flux de trésorerie.

            Ce phénomène peut être illustré par une imputation très simplifiée de ces revenus fonciers sur les flux de trésorerie de l’associé dirigeant. Les chiffres des revenus sont relativement proches de la réalité, la situation matrimoniale et les crédits d’impôts éventuels sont exclus de la simulation, l’intérêt étant de montrer l’impact des revenus fonciers liés aux SCI 1, 2 et 3. Ces résultats ne peuvent représenter la réalité dans la mesure où les simulations ont été calculées avec les tranches marginales d’imposition actuelles, qui sont différentes de celles ayant eu cours depuis 2010. En effet, si les tranches de revenus changent tous les ans de manière marginale, les tranches du barème progressif ont changé en 2015 en supprimant la tranche à 5.5%, puis de nouveau en 2019 quand la tranche à 14% est passée à 11%. Aussi les résultats présentés dans cette illustration reprennent les barème progressif actuel, utilisé par le simulateur de l’administration fiscale. L’intérêt étant d’illustrer concrètement les effets de l’enrichissement par l’endettement.

            On peut constater que dès 2010 et la mise en route de CT01, les revenus d’activités du dirigeant ont atteint le revenu moyen français[110], et vont le dépasser sans interruption atteignant un coefficient multiplicateur de 4 en 2020. Entre les revenus d’activités et les revenus fonciers, notre chef d’entreprise, au chômage en 2009 et possédant un petit appartement issu d’un divorce et mis en location, a multiplié ses revenus par huit en l’espace de dix ans, passant de 15.412€ annuels à 123.557€, grâce à une stratégie d’endettement à long terme. Cet enrichissement ne tient pas compte des plus-value immobilières qui seront réalisées en 2021 et 2022 par la cession de quelques biens immobiliers, mais nous reprendrons tous ces éléments dans les tableaux de synthèses.

            Bien entendu, cet enrichissement s’est accompagné d’une pression fiscale importante liée aux revenus fonciers. Comme précisé dans la partie I sur les revenus fonciers, du fait de la transparence fiscale des SCI à l’IR, ces revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’IR une fois les charges déductibles déduites, et supportent en plus les prélèvements sociaux à 17.2%. Pour rappel, les revenus fonciers dont le montant est inférieur à 15.000€ par an sont imposés sur la base du régime dit « microfoncier », avec un abattement forfaitaire de 30% en lieu et place des charges déductibles. Au-delà de 15.000€ annuels, le régime réel s’applique.

            Dès 2017 et les premiers revenus fonciers des SCI, les revenus ont plus que doublé, et l’imposition a quasiment été multipliée par 8. L’imposition est un élément incontournable du calcul de l’investisseur dans sa stratégie de développement de son patrimoine immobilier. Comme vu précédemment, le régime de location va déterminer le régime d’imposition, aussi ce choix est fondamental. Le choix est souvent réduit entre deux facteurs, l’imposition des revenus aujourd’hui et l’imposition des plus-values demain. En effet, l’imposition à l’IR implique des revenus fonciers, et un régime d’abattement favorable dès la sixième année pour l’imposition de la plus-value immobilière, alors que l’imposition à l’IS qui est possible permet de réduire quasiment à zéro la fiscalité des revenus, qui seraient alors des BIC, du fait de l’amortissement du crédit. Cependant, il n’y aura alors aucun abattement au regard de l’imposition de la plus-value. C’est un choix à faire par l’investisseur au regard de ses objectifs.

            Concernant notre chef d’entreprise, son objectif est de vendre son groupe de société commerciales d’ici 2027 ou 2028 pour se lancer dans une activité de marchand de biens avec un bon capital de départ et un bon réseau de banques, et profiter de ses investissements immobiliers qui lui procureront des revenus complémentaires. Le patrimoine de murs professionnels perdurera tant que les revenus complémentaires seront nécessaires. A l’issue, on peut supposer que la transmission de ce patrimoine sera bien plus favorable si les abattements sont utilisés à plein. En fonction de ce choix, les impôts sur les revenus dus par notre chef d’entreprise sont certes élevés aujourd’hui, mais ils peuvent cependant être réduits.

b) Les solutions pour réduire l’imposition liée aux investissements immobilier

            En ce qui concerne le mode d’imposition des revenus fonciers, le revenu taxable correspond à la somme des loyers encaissés diminué des charges déductibles. La différence entre les sommes encaissées et les sommes décaissées est ajoutée à l’ensemble des autres revenus du contribuable et taxée à l’impôt sur le revenu comme l’ensemble des autres revenus.  Il est donc possible que les revenus fonciers subissent une très lourde taxation à l’impôt sur le revenu si le contribuable est taxé dans les tranches les plus hautes du barème, comme c’est le cas ici, sans compter les prélèvements sociaux qui viennent alourdir la charge. Ce mécanisme fiscal peut générer des perturbations de trésorerie personnelle s’il est mal anticipé.

            La première solution mise en place fut de réduire les autres revenus que les revenus fonciers. Cela peut paraître discutable comme stratégie, surtout à un âge relativement éloigné de la retraite. En fait, le principe est que l’impôt n’est exigible que parce que des revenus sont perçus, par conséquent, en réduisant les revenus, on réduit l’impôt. Cependant, l’impôt n’est pas à ce point confiscatoire que diminuer ses propres revenus dans un but purement fiscal puisse être considéré comme une stratégie viable. Le fait est que la restructuration du groupe dans le cas de l’OBO[111] qui a été décidé courant 2019 et début 2020 va effectivement redistribuer les positions et les salaires, qui vont légèrement diminuer. Mais c’est plus un corollaire de la stratégie de l’OBO que les résultats d’une stratégie de réduction d’impôt.

            Dans cette même veine, il est possible de réduire les revenus fonciers. La solution la plus évident est celle de la « fuite en avant », qui consiste à créer de nouveaux déficits fonciers et de nouvelles charges financières en investissant toujours plus, car la fiscalité des revenus fonciers permet d’appréhender globalement l’ensemble des revenus, c’est-à-dire les loyers versés par les locataires, et d’appréhender en même temps la globalité des charges et dépenses déductibles pour finalement déclarer le solde comme résultat fiscal. Ainsi, pour neutraliser une imposition sur des revenus fonciers, il faut réaliser de nouveaux investissements soumis à l’imposition à l’IR qui vont générer des charges et des dépenses déductibles. Evidemment, cette solution n’en est pas une puisqu’elle ne fait que reporter dans le temps une fiscalité qui ne va qu’augmenter avec l’apparition immédiate de nouveaux revenus et la disparition progressive des charges déductibles. Cette stratégie peut être justifier par une anticipation sur le désendettement à venir, afin de disposer de revenus locatifs pour faire face à l’imposition, mais le calcul devra être très précis pour ne pas risquer de créer une situation de surendettement désastreuse. L’idéal est d’attendre la fin de l’endettement des premiers investissements, ou de refinancer des biens dans le cadre d’une vente à soi-même (OBO). En revanche, les cas d’abus de droit peuvent être nombreux dans ce type d’opération, aussi convient-il d’être précautionneux. Nous verrons cette solution dans la partie « consolidation et transmission »[112]. Sinon, il reste la possibilité d’entreprendre de nouveaux travaux d’améliorations ou de rénovations, par l’existence d’une nouvelle dette ou d’apports personnels de l’investisseur. La voie vers les biens immobiliers à fiscalité particulière de type Pinel ou Malraux est discutable, l’impact fiscal étant généralement absorbé par la surcote du prix d’acquisition de départ. En termes de rentabilité, c’est un échec.

            Une solution à étudier est celle de l’investissement dans une SCI à l’IS. En effet, on peut partir du principe selon lequel la meilleure manière de réduire l’impôt sur le revenu est de réduire les revenus eux-mêmes. Si on ne distribue pas de revenu, il n’y aura pas d’imposition. C’est à ce titre que la SCI avec option à l’IS va permettre de générer des revenus, de les capitaliser en ne les distribuant pas aux actionnaires, de telle sorte que ni imposition sur le revenu ni prélèvements sociaux ne seront dus. Comme nous l’avons vu plus haut, la SCI à l’IR répond au principe de transparence fiscale, mais la SCI à l’IS va payer elle-même les impôts dus sur les revenus générés, sachant qu’elle n’est pas redevable des prélèvements sociaux. Le taux d’imposition des société à l’IS est de 15% jusqu’à 38.120€ de bénéfices, puis 26.50% au-delà de cette somme. Cependant, les actionnaires de la SCI à l’IS n’ont pas le droit de prélever les bénéfices comme dans la SCI à l’IR, il faut alors passer par une distribution de ses derniers aux actionnaires. En l’occurrence, pour une distribution des dividendes, nous retrouvons la Flat-Tax à 30%, ou pour les actionnaires les plus faiblement taxés, l’imposition au barème qui permet de bénéficier d’un abattement de 40 % et de la déductibilité partielle de la CSG à hauteur de 6,8 %. Comme nous l’avons dans le tableau figure 3[113], l’option à l’IS est intéressante mais la réalité de la comparaison des deux options dépend de l’assiette de l’impôt. La comparaison n’aura de sens qu’au cas par cas. Toujours en termes de réduction de l’assiette fiscale, l’option à l’IS permet la déductibilité de certaines charges, notamment de l’amortissement comptable de l’immeuble. En ce sens, l’option à l’IS sera toujours plus favorable en suivant les règles fiscales et comptables des bénéfices industriels et commerciaux. Pour rappel, ce tableau reprend les déductibilités possibles des deux régimes.

	SCI imposée à l’impôt sur le revenu	SCI imposée à l’impôt sur les sociétés
Frais d’agence payés à l’acquisition de l’immeuble	NON	OUI
Frais de notaire payés à l’acquisition de l’immeuble	NON	OUI
Frais d’entretien de l’immeuble	OUI	OUI
Travaux de construction, agrandissement et reconstruction	NON	OUI, via l’amortissement de l’immeuble
Travaux de réparation et d’amélioration	OUI	OUI
Amortissement de l’immeuble	NON	OUI
Taxe foncière	OUI	OUI
Intérêts d’emprunt	NON	OUI

Cependant, l’option à l’IS pour la SCI, malgré tous ces avantages fiscaux apparents, est beaucoup moins intéressante lorsqu’il s’agit soit de vendre le bien, soit de distribuer les capitaux. En effet, comme nous l’avons déjà vu, la SCI à l’IS va être soumise à une imposition à laquelle la SCI à l’IR échappe, celle de la taxe sur la plus-value et celle de la distribution des dividendes.

            Par conséquent, qui a vraiment intérêt à choisir l’option à l’IS pour sa SCI ? Cette stratégie va être profitable pour un investisseur qui présente les caractéristiques suivantes :

            – les investissements sont réalisés vraiment à très long terme, les amortissements permettant ainsi de compenser la perte de l’avantage de l’exonération de la taxe sur la plus-value à la revente ;

            – lorsque les revenus issus de l’investissement immobilier peuvent être capitalisés au sein de la SCI pour financer d’autres investissements par exemple ;

            – lorsque la capitalisation reste supérieure à la triple imposition à la succession, ce qui malgré tout est assez rare. En effet, la taxe sur la plus-value sera calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (qui sera à zéro), soit une plus-value importante puisque ajoutée au résultat de la société pour être imposée à l’IS, à laquelle se rajoute les droits de succession calculés sur la valeur vénale des parts de la SCI. Dans une SCI à l’IS, les héritiers payent des droits de succession sur les parts de SCI héritées, mais ils paieront également l’imposition sur la plus-value lorsqu’ils revendront les biens. Enfin, pour récupérer les capitaux, il s’agira de payer la Flat-tax sur les dividendes versés. Tout au plus pourront-ils liquider la SCI pour essayer de profiter du « boni de liquidation »[114] pour réduire ce dernier impôt. Ainsi, si on compte 20% de droits de succession, 28% d’imposition sur les bénéfices (ou 31% si ces derniers excèdent 500.000€), et 30% de Flat-Tax, il ne reste plus grand-chose du patrimoine transmis. Ainsi, le choix d’une SCI à l’IS devra être calculé très précisément en fonction des objectifs de l’investisseur, car la facture peut être salée lors de la cession ou la succession du patrimoine.

B. Une structure sociétaire comme réponse appropriée aux problématiques du groupe ABCD : le principe du « Owner’s Buy Out »

            Déclinaison du LBO, « Leverage Buy out », le principe du « Owner’s buy out », ou OBO, est un mécanisme de structuration financière et juridique qui permet de réaliser ce qui correspond à une vente à soi-même. L’expansion importante des opérations de LBO depuis les années 1990 est lié au développement de l’industrie du « Private Equity »[115]. En France, les PME et PMI familiales représentent une grande part du paysage économique français, et la technique du LBO permet d’échapper aux deux seules mode sortie des entrepreneurs qui existaient auparavant pour financer le développement ou cesser leur activité, l’introduction en bourse ou la cession à une société externe. Un des avantage du LBO est de pouvoir se procurer des moyens financiers importants et d’être transmise progressivement. Cependant, lorsque l’entrepreneur veut développer son activité tout en restant aux commandes de l’entreprise dans la perspectives de bénéficier de revenus dans le futur, le LBO faisait intervenir des acteurs extérieurs, même partiellement, et pouvait mettre à mal la stratégie patrimoniale de l’entrepreneur par l’intervention de tiers. Aussi, un montage particulier se développa, l’OBO pour « Owner buy out », qui est une forme de LBO que l’entrepreneur pratique lui-même sur sa propre entreprise.

1. Les principes de l’OBO

            Le groupe composé des sociétés exerçant une activité commerciale[116] et des SCI[117] exploitant les murs commerciaux des contrôles techniques automobiles représentait un vrai défi de gestion et de management pour l’associé dirigeant, et les partenaires bancaires avaient du mal à saisir la globalité du groupe et les liens pouvant exister entre les différentes entités. Les taux d’endettement étaient mal mesurés, les engagements des fondateurs confus entre patrimoine professionnel et personnel, et il devenait difficile de voir clair dans la stratégie de développement envisagée. Il s’agissait alors de rationaliser cet ensemble disparate et faire émerger une ligne claire de développement pour le futur de ces entreprises. Une holding de gestion de fonds s’imposait, pour un mécanisme qui verra le jour courant 2019.

a) L’OBO, un outil managérial et patrimonial

            Comme vu plus haut, le mécanisme de l’OBO s’est développé avec l’essor de l’industrie du « Private Equity », et le principe de l’OBO classique fait intervenir des partenaires qui peuvent être des membres séniors du management mais aussi des fonds d’investissement. Dans notre cas d’étude, nous sommes sous la forme d’un « OBO pur », dans lequel n’intervient pas d’investisseurs extérieur. En l’occurrence, c’est même une forme d’OBO particulièrement pure puisqu’aucune banque n’interviendra pour accompagner l’entrepreneur dans le rachat de ses propres parts.

(1) Le schéma de « l’OBO pur »

            Ce mécanisme implique une holding qui deviendra propriétaire des titres des sociétés objet de l’OBO.

(a) Le schéma classique de l’OBO

            Le chef d’entreprise propriétaire des titres va créer une société holding à laquelle il va apporter 50% des titres des sociétés qu’il possède. Cette holding sera dorénavant la propriétaire des titres des différentes sociétés et pourra organiser des conventions de trésorerie entre les différentes entités, voire envisager une intégration fiscale si nécessaire. Dans un deuxième temps, la holding doit s’endetter pour payer au propriétaire le rachat des 50% de titres restants qu’il va lui vendre.

(i)              Le concept de holding animatrice

            Le 3 novembre 2015, Le Conseil supérieur du notariat, le Conseil national des barreaux et le Conseil supérieur de l’ordre des experts-comptables ont proposé une définition conjointe de la notion de holding animatrice dans un communiqué conjoint[118] : « La holding animatrice exerce sur le plan fiscal une activité commerciale et utilise ses participations dans ce cadre au sens du présent code. Toutes les dispositions dudit code relatives aux parts ou actions de sociétés ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole, s’appliquent de plein droit dans les mêmes conditions aux holdings animatrices selon les modalités propres à chaque régime.

1° – Est holding animatrice de son groupe, le cas échéant dès sa constitution, quelle que soit sa forme, sa nationalité et son régime fiscal, toute société qui détient une ou plusieurs filiales, et qui seule ou avec d’autres associés, participe à la conduite de la politique du groupe et au contrôle de tout ou partie des filiales.

2° – Une société holding est réputée animatrice dès lors qu’elle se trouve dans l’une au moins des quatre situations suivantes :

            a. Une convention a été conclue par la holding avec une ou plusieurs de ses filiales stipulant que la holding participe à la conduite de la politique du groupe que la ou les filiales s’engagent à appliquer ;

            b. La holding exerce une fonction de direction visée à l’article 885 O bis dans une plusieurs de ses filiales et en détient le contrôle ;

            c. Au moins un dirigeant de la holding au sens de l’article 885 O bis exerce dans la ou les filiales une des fonctions de direction visées audit article et la holding détient le contrôle ;

            d. La holding détient le contrôle dans une ou plusieurs de ses filiales et leur procure des prestations de services de nature administrative, comptable, financière, juridique, immobilière ou de toute autre nature.

3° – Une société holding est réputée détenir le contrôle d’une filiale :

            a. Lorsqu’elle dispose seule, directement ou indirectement, d’une fraction de droits de vote supérieure à celle détenue par chacun des autres associés ;

            b. Ou lorsqu’elle exerce la majorité des droits de vote soit seule, soit conjointement avec un ou plusieurs autres associés en vertu d’un accord conclu entre eux »

            L’administration fiscale reconnaissait quant à elle que la holding animatrice devait assurer l’animation effective de l’ensemble des filiales, et pas seulement des sociétés dont elle avait le contrôle. Autrement dit, si une seule filiale n’était pas animée par la holding, cette dernière perdait son caractère de holding animatrice. C’était ainsi l’interprétation des articles 885 O bis[119] et 885 I bis du Code Général des Impôts. La réponse ministérielle du 16 juillet 2015 au Sénat a par la suite précisé que « l’animation effective d’un groupe se caractérise par un contrôle suffisant de la holding sur ses filiales pour lui permettre de conduire la politique du groupe »[120]. Entretemps, la jurisprudence, par deux arrêts du 11 décembre 2014[121], avait clarifié cette situation en affirmant que la qualification de holding animatrice n’impliquait pas que celle-ci anime l’intégralité des sociétés dans lesquelles elle détenait des titres. Cette notion de Holding animatrice permet par la suite d’adopter le régime des sociétés mères-filles, d’envisager l’intégration fiscale, et de pouvoir déduire des « management fees », tout en prenant soin de ne pas tomber dans le piège de la convention d’animation fictive. En effet, Le piège est de mettre en place ce mécanisme en s’assurant que ne seront pas facturées des prestations incombant normalement au dirigeant de la société holding lorsque le groupe a un dirigeant commun. Cette convention d’animation est déterminante dans la qualification d’animatrice, même si la holding ne détient de titres que d’une seule filiale, ce qui est confirmé par l’article 199 terdecies -O A du Code Général des Impôts[122]. Il est assez clair que la holding devra exercer un contrôle qui devra impérativement mener à une conduite concrète et effective de la politique du groupe. Un autre avantage indéniable de la holding animatrice intervient lors de la cession des titres, et des plus-values en cas de cession des titres.

(b) Les avantages de ce mécanisme d’OBO

            L’intérêt de ce mécanisme pour le dirigeant est de liquéfier son patrimoine professionnel, ce qui lui permettra éventuellement d’orienter ses nouveaux capitaux vers un patrimoine personnel et d’assurer son train de vie lorsqu’il cessera son activité. Ainsi, sans avoir à vendre à un tiers et perdre ainsi la possibilité de valorisation future de son entreprise, le dirigeant sécurise son patrimoine, assure la poursuite de développement de son entreprise, et se réserve la possibilité de céder sa holding le jour venu.

            En termes de fiscalité, le chef d’entreprise bénéficie également d’un environnement favorable, puisque les parts apportées à la holding bénéficient du sursis d’imposition sur la plus-value. En effet, et surtout s’il s’agit d’une création au départ, la plus-value, à savoir la différence entre la valorisation à l’achat et la valorisation à la vente, est importante, et est taxée. Cependant, en cas d’apports de titre à une société à l’IS, cette taxe sur la plus-value bénéficie d’un sursis d’imposition jusqu’à la cession des titres reçus en échange. Cela signifie simplement que l’apport des titres à la holding est considéré comme une simple étape intercalaire, et que la taxation de la plus-value se fera lors de la cession définitive des parts de la holding, sans que les montants dus aux impôts ne soient soumis à intérêt. Il s’agit des articles 150-0-B[123] et 150-0 D[124] du Code Général des Impôts qui organisent ce sursis d’imposition sur la plus-value. Autre avantage conséquent, les apports considérés comme purs et simples[125] bénéficient d’une exonération totale des droits d’enregistrements, en vertu de l’article 810 Bis[126] du Code Général des Impôts. Au moment de la cession définitive, la plus-value sera certes importante, mais il existe des dispositifs liés au départ à la retraite, au pacte Dutreil ou encore pour les cessions entre époux ou enfants qui permettront d’alléger cette charge.

            En revanche, pour les parts vendues à la holding, le chef d’entreprise est soumis à l’article 150 A[127] du Code Général des Impôts, à savoir une plus-value taxée à 18% auxquels s’ajoutent 12.1% de prélèvements sociaux. Cependant, l’article 150-0-D bis du Code Général des Impôts prévoit que le montant de la plus-value est diminué d’un abattement d’un tiers par année de détention au-delà de la cinquième année, d’où une exonération totale de l’impôt de plus-value (hors prélèvements sociaux) au-delà de 8 ans de détention. Les prélèvements sociaux de 12.1% restent dus.

            Ce mécanisme de l’OBO constitue ainsi un excellent outil lorsque l’on souhaite renforcer la surface et les capacités financière d’un groupe d’entreprises, et qui permet surtout de renforcer les stratégies patrimoniales du chef d’entreprise grâce à son patrimoine professionnel.

(2) Structure juridique, financière et fiscale de l’OBO

(a) Structure juridique de l’OBO

            Le levier juridique de la holding ne doit pas se transformer en usine à gaz et alourdir le poids financier de la gestion d’une série de holding en cascade. Généralement, une holding détenue éventuellement par une autre holding personnelle est le schéma classique recommandé, sachant qu’aucune forme juridique particulière n’est imposée. La pratique s’en tient généralement à une forme de société commerciale, afin de pouvoir profiter de l’effet de levier financier et de l’effet de levier fiscal. Les sociétés de personne (SNC et SCS) notamment parce que les associés sont responsables indéfiniment des dettes sociales, et les parts ne sont pas librement cessibles. Les sociétés de capitaux (SA, SAS, SCA) permettent l’opposé, c’est-à-dire la responsabilité des associés limitée à leurs apports et la libre cessibilité des actions. Les holdings sous forme de SA sont généralement accompagnées d’un pacte d’actionnaires extra statutaire, mais qui n’aura de portée que pour fixer des indemnités en cas de non-exécution d’une obligation. Les sociétés hybrides que sont les SARL (unipersonnelle incluse) sont également utiles pour une holding. La responsabilité des associés est limitée aux apports, les parts ne sont pas librement cessibles, et le statut social du dirigeant peut être TNS s’il est associé majoritaire.

            La SAS présente un avantage majeur par rapport aux autres formes dans la mesure ou les actionnaires ont une liberté total dans la rédactions des clauses des statuts, au-delà de l’obligation de désignation d’un président. Les clauses statutaires peuvent prévoir des agréments en cas de cession, des clauses de sortie des actionnaires, la possibilité de dissocier la détention du capital avec le pouvoir de de contrôle en créant des actions à droit de vote multiple, etc. Et si le dirigeant veut accéder à l’épargne publique, il pourra transformer la SAS en SA. La SAS paraît l’outil le plus souple pour une holding dans le cadre d’un OBO. Enfin, la cession de parts sociales (donc Sarl) est taxée de droits d’enregistrements à 5% alors que la cession d’actions (SA ou SAS) est taxée à des droits d’enregistrement de 1.2%. L’avantage fiscal est immédiat. La distribution des revenus repose sur la taxation des dividendes si le président n’est pas salarié.

(b) Structure financière de l’OBO

            Le mode de financement de l’OBO doit retrouver les effets d’un LBO[128], à savoir un effet de levier tout en permettant à l’entreprise de conserver des bases financières solides. Aussi, les fonds propres sont généralement apportés au capital de la holding nouvellement créée, et la seconde source de financement est soit un apport en numéraires de nouveaux investisseurs prenant part à la holding ou un financement par la dette.

            Le financement par la dette peut prendre plusieurs formes. La dette principale, obtenue auprès de banques traditionnelles, est appelée la dette « sénior », et est amorti sur un moyen terme, de 5 à 7 ans en général. Elle peut être accompagnée d’un prêt In Fine à plus long terme qui permet de ne pas obérer les capacités financières de l’entreprise les premières années, puisque cette dette ne sera remboursée qu’à la fin de l’opération. Cette dette est pratique à mettre en œuvre et à gérer, cependant, l’usage veut que le banquier prêteur impose des covenants, des clauses de sauvegarde assez lourdes, qui parfois peuvent rebuter les chef d’entreprises. En effet, la banque peut se réserver un accès et un droit d’analyse de la politique financière de la holding, et peut demander en garantie un nantissement des fonds de commerce détenus par la holding, une limitation des investissements, une interdiction de versement de dividendes, le respect de certains ratios, etc.

            Deux points à noter, très important puisqu’ils soulèvent l’éventuel abus de biens sociaux de la part des dirigeants. En effet, la société cible, qui va faire l’objet de rachat par la holding, ne peut en aucun cas faire des avances de trésorerie à la holding pour payer le rachat des parts. Cela relève de l’article 242-6 du Code du Commerce qui caractérise l’abus de biens sociaux lorsque l’entreprise cible finance l’acquisition de ses propres titres par l’intermédiaire d’avances en trésorerie consenties à la holding de rachat. L’arrêt Rozenblum a établi cette jurisprudence, confirmé par l’arrêt Willot[129]. Il est donc clair qu’il ne faut pas utiliser cette source de financement pour optimiser le rachat des entreprises cibles. Il est cependant possible d’utiliser un prêt relais, qui transférerait une partie de la dette de la holding vers l’entreprise cible du rachat. En effet, l’entreprise cible peut emprunter pour verser un dividende exceptionnel, ce qui rapporte la dette au niveau de l’entreprise cible, celle qui détient des actifs. Un banquier prêteur est beaucoup plus favorable à prêter à une entreprise qui dispose d’actifs en garantie qu’à une holding qui ne dispose que de titres. Notre cas d’étude a mis en lumière une autre solution, le crédit-vendeur, que nous verrons par la suite.

(c) Structure fiscale de l’OBO

            Concernant l’effet de levier fiscal, l’intérêt est d’imputer les charges financières de la dette de la holding sur les résultats bénéficiaires de l’entreprise fille. Sachant que le taux de l’IS est de l’ordre de 30%, on peut ainsi réduire le coût de la dette de presque un tiers. Bien entendu, la société cible et la holding doivent adopter le régime fiscal des sociétés « mère-filles ». Pour rappel, trois conditions doivent être remplies pour atteindre cet objectif, en premier lieu la holding doit être imposée à l’IS, en second lieu elle doit détenir plus de 95% de la société fille, et enfin elle doit prendre l’engagement de conserver les titres pendant deux ans au moins. Comme vu précédemment, le régime mère-fille permet de ne taxer les dividendes de la société fille vers la société mère qu’à hauteur de 1.67%, qui correspond à la taxation à l’IS de la quote-part de 5% des frais et charges.

            Il est vrai que la solution la plus efficace reste celle de l’intégration fiscale. Pour faire simple, l’intégration fiscale permet, selon certaines conditions, de traiter l’ensemble mère-filles comme une seule entité fiscale, ce qui implique également que les remontées de dividendes seront totalement exonérées. Cependant, deux obstacles majeurs. En premier lieu, l’intégration fiscal n’a d’intérêt que s’il existe un passif qui vient absorber des résultats imposables. En second lieu, l’administration fiscale, par l’amendement Charasse, interdit le régime d’intégration dans le cadre d’une opération d’OBO, afin de ne pas faire supporter à la collectivité une partie des frais financiers liés à une opération patrimoniale d’un chef d’entreprise[130]. C’est l’article 223 B alinéa 7[131] du Code Général des Impôts qui s’applique alors, et le recours à l’intégration fiscale n’est pas possible. De plus, l’administration fiscale se fera un plaisir de contrôler si l’article 233-3[132] du Code de Commerce est bien appliqué, en interprétant l’éventuel « contrôle de fait » présent dans des clauses ou dans l’accumulation des parts au sein d’une même famille. Ainsi, toute opération d’OBO est exclue du champ de la réintégration fiscale, au risque de se faire voir réintégrer les charges financières déduites, et ce pendant neuf exercices à partir de l’exercice d’acquisition des titres. Donc soit le dirigeant renonce à son rôle de dirigeant, soit il renonce à l’intégration fiscale.

            Il est possible également d’adopter la solution consistant à transformer la société fille en SNC, et d’imposer de fait la transparence fiscale, avec l’imposition immédiate des bénéfices non-distribués et des plus-values latentes, et de fait un mécanisme identique à celui de l’intégration fiscale, avec compensation des bénéfices et déficits, et mouvements libres des flux de trésorerie. Mais il existe un risque élevé de voir invoquer par l’administration fiscale l’article L64 du Livre des procédures fiscales si le motif est exclusivement fiscal, ou L64A[133] pour qualifier le mini-abus de droit.

            La dernière solution est celle des « management fees », c’est-à-dire la facturation de prestations de services entre la holding-mère et les entreprises filles, qui va générer une réelle activité bénéficiaire, qualifiant ainsi la holding d’animatrice. La fonction de la holding n’est plus seulement la détention de fonds, mais une réelle activité commerciale, donc comptable et fiscale. Ces prestations de service s’étendent au management général, aux activités d’audit, à la comptabilité ou la préparation de celle-ci, au conseil juridique, etc. Ces revenus issus d’une activité commerciale peuvent être également des redevances d’exploitation de brevets, ou d’exploitation de licence ou encore de marque. Ainsi, les produits d’exploitation de la holding animatrice viennent compenser une partie des frais financiers de la dette de rachat des titres, ce qui caractérise l’effet de levier fiscal en érodant légalement la base bénéficiaire de la holding. Ce mécanisme est parfait pour une opération d’OBO à faible valeur, permettant ainsi que les « management fees » restent raisonnables, tout en activant suffisamment le levier fiscal. Si d’aventure les « management fees » devaient être disproportionnés ou peu conforme à l’intérêt de la société-fille, il y aurait requalification en acte anormal de gestion par l’administration fiscale et donc réintégration des montants déduits dans la base des bénéfices imposables, voire d’abus de bien social si cela concerne des revenus disproportionnés du dirigeant.

            Ainsi, pour le groupe ABCD de notre cas d’étude, l’option d’une holding appliquant le régime mère-fille limitant le frottement fiscal des dividendes, accompagné d’une série de conventions de trésorerie entre les multiples entités, et facturant des « management fees » raisonnables en échange de réelle prestations de direction générale ou de direction technique, semble être le mécanisme idéale pour donner corps à une rationalisation de la gestion du groupe dans son ensemble.

b) Le schéma « SAS ABCD »

            Début 2019, le groupe se composait des fondateurs qui détenaient 50% de parts chacun de certaines entreprises, 51%-49% d’une autre qui elle-même possédait 100% d’une troisième, et une société d’exploitation qui détenait une autre société d’exploitation qui détenait elle-même une autre société d’exploitation. Le tout sans aucune cohérence si ce n’est celle de l’instant lorsqu’il a fallu obtenir les financements pour l’acquisition ou la création des sociétés d’exploitation. Concernant les SCI, en théorie, chaque SCI devait détenir les murs professionnels d’un seul contrôle, mais en 2017 fut acquis une villa dans le Sud, destinée à de la location meublée saisonnière, dans le cadre de SCI 2.

            Ce schéma montre l’intérêt réel d’une holding animatrice recentrant la gestion et le management des sociétés d’exploitation des centres de contrôle technique automobile, d’autant plus que CT01, CT02 et CT03 sont à ce moment-là des Sarl.

            Ce schéma des SCI montre une structuration plus cohérente, même si un intrus vient perturber le schéma initial. En effet, la villa du Var est louée en location meublée saisonnière depuis 2018 dans une SCI à l’IR, ce qui doit être impérativement solutionné au cours de l’année 2020 puisque la location meublée saisonnière est une activité commerciale. Cette villa sera vendue en 2021 avec une plus-value.

(1) Le schéma classique de l’OBO

(a) Mise en place de la stratégie

            Au cours de l’année 2019, une stratégie de restructuration fut décidée, portant sur les éléments suivants. Dans un premier temps, il fut décidé de transformer les SARL CT01, CT02 et CT03 en Société par actions simplifiée (SAS), avec le conseil d’un commissaire à la transformation. Ces trois SAS seraient détenues par une SAS holding à 100%, avec des cessions de titres à prévoir au sein des trois sociétés, sachant que la société SAS holding étant un tiers personne morale, il fallait prévoir des procédures d’agrément conformément aux statuts des SARL. De plus, des plus-values de cession seraient à calculer en fonction de la valorisation des titres des trois SARL, à déterminer par un expert-comptable, ainsi que la fiscalité afférente.

            Dans un second temps, il fut prévu de constituer deux société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU), chacune détenue à 100% par chacun des fondateurs, Messieurs AB et CD. Ces deux SASU détiendraient ensemble la totalité des parts de la SAS holding, et la SASU de Monsieur AB devenait présidente de la holding, avec 51% des parts, afin de pouvoir accéder plus facilement à des lignes de crédits. En 2021, les SASU furent transformées en SARL unipersonnelle afin que leurs dirigeants bénéficient du statut de TNS. Enfin, il fut mis en place des conventions de trésorerie entre les holdings personnelles et la SAS holding afin de faciliter les flux financiers entre les différentes structures.

            En 2020, une estimation de la valeur de CT01, CT02, CT03 et CT04 fut effectuée par l’expert-comptable, à hauteur de 830.000€ en fourchette basse. Le projet du dirigeant était de faire une cession globale de 750.000€ dans la holding ABCD. La trésorerie cumulée représentait plus de 300.000€, dont l’excédent pouvait être remonté vers la holding animatrice lors de l’opération de regroupement. Un autre avantage était que la plupart des emprunts en cours arrivaient à extinction.

            En novembre 2020 fut créée la SAS AUTO1, détenue à 98% par la holding afin de gérer le parc de véhicules de courtoisie mis à disposition par chaque centre de contrôle à destination des professionnels effectuant des contrôles techniques automobiles au profit de leurs clients. Cette SAS racheta début 2021 l’ensemble des véhicules à chaque centre pour les administrer, et une facturation mensuelle de location fut démarrée pour chaque véhicule. Cette société loue également d’autres types de véhicules aux particuliers et aux professionnels, notamment une Ferrari 458 Italia et une Ferrari FF 4 places.

(b) Organisation et coûts de la restructuration

            Les coûts de cette restructuration reposèrent essentiellement sur les honoraires pour les créations de sociétés, évaluation des commissaires aux apports, et surtout la fiscalité des plus-values réalisés lors des cessions des parts des sociétés CT01, CT02, CT03 et CT04 à la holding ABCD. En l’occurrence, les plus-values réalisées sur les cessions de titres de sociétés sont imposées à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux pour les associés personnes physiques. Cela dit, les règles d’imposition applicables dépendent de la date à laquelle les titres cédés ont été acquis ou souscrits, soit avant ou soit après le 1er janvier 2018. Pour ce qui est des prélèvements sociaux, ils sont de toute façon appliqués de la même manière au taux de 17,20% sur le montant de la plus-value, peu importe la date à laquelle les titres ont été acquis ou souscrits. Pour calculer la plus-value de cession, il faut d’abord calculer le prix de revient des titres cédés. Celui-ci correspond au prix d’acquisition des titres, éventuellement majoré des frais d’acquisition. En cas de création, le prix de revient à retenir est le montant des apports réalisés par les fondateurs. Enfin, les augmentations de capital par apport en numéraire réalisées en cours de vie de l’entreprise sont également à prendre en compte dans le calcul du prix de revient.

            Pour les acquisitions de titres avant le 1^er janvier 2018, il est possible d’opter pour le barème de l’impôt sur le revenu, avec des abattements possibles en fonction des années de détention. L’abattement général sur les plus-values de cession de titres est égal à 50% lorsque les titres ont été conservés entre 2 et 8 ans, et 65% lorsqu’ils ont été conservés pendant 8 ans au moins. Dans certains cas[134], l’abattement général peut être remplacé par un abattement majoré, dot le taux varie en fonction de la durée de détention. 50% entre 1 an et la fin de la 3^ème année, 65% entre la 4^ème et la fin de la 7^ème année, et 85% au-delà. Il existe également un abattement pour départ à al retraite et une exonération pour les petite entreprises, mais qui ne rentrent pas en compte dans notre cas.

            Pour les titres acquis après le 1^er janvier 2018, il est possible d’opter pour le barème progressif, mais les abattements ne sont pas applicables. En l’occurrence, nos fondateurs sont au TMI de 41%, il est fort peu probable que l’option au barème soit favorable. Considérons que l’imposition des plus-values se fera au PFU, 12.8% d’impôts sur le revenu et 17.2% de prélèvements sociaux. Le tarif des droits d’enregistrement des cessions d’actions de SAS est 0.1%, soit 750€.

            Cependant, le calcul des plus-values prend également en compte la manière dont furent opérées les acquisitions. Dans la réalité, la reprise d’un financement existant, avec un apport minimum, ou le financement par le biais de crédit non professionnels, comme ce fut le cas pour CT01, CT03 et CT04 ne permet pas de déduire le montant de l’acquisition. Le prix d’acquisition s’entend en principe du prix d’achat effectivement acquitté et, en cas de souscription au capital lors de la constitution d’une société ou d’une augmentation de capital, au prix de souscription. Il faut préciser que c’est au contribuable de justifier de son prix d’acquisition. A défaut, les titres cédés sont réputés acquis pour une valeur nulle, ce qui implique une plus-value égale au prix de cession. C’est la méthode de calcul qui a été choisi par l’expert-comptable en charge de l’opération, générant ainsi une plus-value très importante, et donc une taxation afférente tout aussi importante.

            En termes de fonctionnement, il était convenu que la holding animatrice s’occuperait de la gestion du groupe des sociétés cibles dans le cadre d’une facturation de prestations de services encadrés par une convention, pour l’équivalent d’un peu moins de 50.000€ par an par société. De plus, les holdings personnelles des fondateurs factureraient la holding animatrice pour leurs fonctions de direction générale et direction technique pour un montant de 90.000€ annuel chacune. Des conventions de trésorerie permettraient la circulation de flux de trésorerie entre sociétés membre du groupe.

            Cependant, dans le cas de notre nouvelle holding ABCD, le partenaire bancaire reçut un demande de financement sur l’intégralité des parts, alors qu’habituellement, un OBO est partagé entre 50% d‘apports de titre par les associés et 50% de rachat des titres des sociétés cibles. En l’espèce, les fondateurs souhaitaient le rachat à 100% des actions des SAS cibles pour un montant de 750.000€, tout en s’engageant à réinvestir 40% du montant obtenu dans le rachat de nouveaux centres de contrôles techniques. Or, fidèle aux usages dans les opérations d’OBO, le partenaire bancaire n’accepta de financer que 310.000€ sur cinq ans, avec un nantissement à 100% des actions des sociétés CT01, CT02, CT03, CT04 et CT05, et des covenants, c’est-à-dire des clauses spécifiques de maintien de l’actionnariat, maintien des actifs et de non-distribution des dividendes pendant cinq années. Ces conditions n’étaient pas acceptables pour les fondateurs, aussi fallut-il trouver une solution hors circuit bancaire.

(2) OBO, endettement, enrichissement et effets de leviers

            Il est clair qu’une opération de OBO répond au besoin pour le vendeur des parts d’entreprises que monétiser son patrimoine économique, professionnel en l’occurrence, en organisant la reprise, partielle ou totale, de ce patrimoine par un repreneur, la holding, qui se finance par la dette.

(a) OBO et crédit vendeur

            En l’espèce, il s’agit dans notre cas de céder les titres des sociétés d’exploitation à une société holding dont les actionnaires vendeurs sont associés par le biais de leurs holdings personnelles, qui les acquiert par un emprunt, lequel étant remboursé par les remontées de dividendes des sociétés d’exploitation, qui sont entretemps devenues les filiales de la holding. Comme nous avons pu le voir dans notre cas, une des problématiques consistait à pouvoir faire face à une imposition lourde, notamment en réduisant les revenus du chef d’entreprise, lequel voit alors sa fiscalité personnelle diminuée. De plus, il fallait pouvoir répondre aux exigences de diminution du montant des emprunts bancaires de la holding, les partenaires prêteurs souhaitant se conformer à l’usage des 50% d’emprunt et 50% d’apports de titres par les associés. Généralement, une partie du prix de cession au chef d’entreprise est étalée dans le temps, sous la forme d’un crédit-vendeur. La question est de savoir dans quelle proportion est-il considéré comme normale d’organiser un crédit-vendeur, sachant qu’au départ, le chef d’entreprise veut monétiser son patrimoine professionnel et rééquilibrer son patrimoine privé et professionnel.

            On retrouve les crédits-vendeurs importants et de longs termes dans les opérations qualifiées d’OBO-Transmission, lorsque le père, chef d’entreprise, veut transmettre à son fils pour assurer la continuité de l’entreprise et réaliser une opération patrimoniale pour financer de nouveaux projets ou générer des revenus complémentaires pour sa retraite. Peut-on réaliser un crédit-vendeur à 100% ? Ce crédit vendeur viendrait en remplacement d’un crédit bancaire à moyen terme, ce qui reviendrait à financer une acquisition sans débourser un euro. C’est assez inusuel dans la mesure où les fonds propres vont relativiser l’aléa de valeur des actifs économiques en confortant la valeur de la dette. En effet, « […] les capitaux propres d’une société endettée peuvent s’analyser comme une option d’achat consentie par les créanciers aux actionnaires sur l’actif économique de la société, ayant pour prix d’exercice le montant de la dette à rembourser et comme échéance celle de la dette […][135] ». Ainsi, les actionnaires règlent la dette due si la valeur de l’actif économique est supérieure au montant de la dette, et dans le cas contraire où la valeur des actifs économique est inférieure à la dette, les créanciers s’approprient l’actif économique car les actionnaires ne paient pas la dette due. Au final, prêter à une entreprise revient pour le créancier à investir sans aucun risque dans un actif économique sur lequel l’actionnaire garde une option de lui vendre au montant de l’endettement à rembourser. En l’occurrence, dans un crédit-vendeur à 100% sans stratégie de transmission familiale, on fait porter le risque économique de l’endettement au créancier qui est également l’actionnaire vendeur. Aussi, un crédit vendeur à 100%, au-delà de l’avantage économique de se préserver d’un crédit bancaire onéreux, va correspondre à une situation dans laquelle le vendeur va renoncer à la liquidité immédiate de sa créance issue de la cession de son patrimoine professionnel. Le vendeur va donc investir à 100% dans son ex-entreprise dont il assume le risque économique. En contrepartie, le repreneur, ici la holding, fait une économie de fonds propres.

            Avec ce système de crédit vendeur à 100%, nos actionnaires de ABCD ont ainsi financé leur cession de parts à la holding. Celle-ci a une réelle activité commerciale d’animation, et fait remonter des dividendes de ses filiales afin de régler le montant de la cession. Il n’y a pas eu recours à un emprunt bancaire, et la holding verse les montants dus aux holdings personnelles des fondateurs, lesquels puisent dans leurs comptes courants d’associés pour régler les taxes sur la plus-value des cessions des parts et actions, et percevoir leur part du produit de la cession. Concernant les comptes courants d’associés, il est courant que les associés y laissent des sommes à disposition de la société, que ce soit dans le cadre de prêt ou de revenus qui peuvent être prélevés quand les associés le souhaitent. L’article 109, 1-2°[136] du Code Général des impôts précise que toutes les sommes et valeurs mises à la disposition des associés et non prélevées sur les bénéfices sont considérés comme des revenus distribués. Dans le cas d’associé personne physique, les sommes concernées sont soumises à l’impôt sur le revenu en catégorie des revenus de capitaux mobiliers, ce qui a été confirmé par le Conseil d’Etat dans sa décision du 14 juin 2017. Les sommes inscrites au compte courant d’associé d’une société soumise à l’IS sont librement à la disposition de l’associé et imposable dans la catégorie des RCM[137]. Les fondateurs décidèrent donc de provisionner plus de 200.000€ pour faire face à la taxation sur la plus-value de cession à la holding animatrice.

            Ainsi, AB et CD peuvent réduire leurs revenus tout en disposant d’une surface financière importante pour développer leurs stratégies de développement de patrimoine privé, et échapper temporairement à une fiscalité personnelle très lourde. Il fut un temps envisagé de passer les SCI à l’IS afin de réduire drastiquement la fiscalité sur ce qui serait devenu des BIC en lieu et place des revenus fonciers, lesquels sont parmi les revenus les plus taxés. Cependant, la stratégie de développement de l’immobilier professionnel répondait à un besoin de générer des revenus complémentaires lorsque les fondateurs cesseraient leurs activités professionnelles, avec en perspectives un début de stratégie d’optimisation de la transmission aux héritiers. Aussi, le régime vraiment pas favorable des plus-values de la SCI à l’IS a dissuadé les fondateurs du choix de cette stratégie, et ils décidèrent de poursuivre le régime de l’IR, tout en abordant une nouvelle opération d’OBO sur les SCI cette fois-ci pour procéder au même type de rationalisation de la gestion de ces sociétés.

(b) Optimisation de l’imposition personnelle

            Une des principales inquiétudes des investisseurs immobiliers locatifs aujourd’hui est d’échapper au fameux « effet de ciseaux » qui frappe les propriétaires soumis à l’imposition plutôt défavorables des revenus fonciers. En effet, alors que AB et CD ont entamé le développement de leur patrimoine foncier, dans le cadre de SCI à l’IR, ils furent confrontés à la résolution d’une équation insoluble de trésorerie, consistant à faire face au remboursement des crédits immobiliers, mais également au paiement des revenus fonciers, surtout lorsque les investisseurs ne font pas jouer les déductibilités aux revenus fonciers.

            En règle générale, les investisseurs, dans la phase de constitution du patrimoine immobilier, vont se porter acquéreurs de biens immobiliers dans lesquels ils vont faire jouer à plein le déficit foncier, en réalisant des travaux de réparation, d’entretien, de rénovation, tous éligibles aux déductions du revenu foncier imposable. Grace à cette déductibilité fiscale, les revenus fonciers imposables vont donc être assez faibles, voire inexistants dans les premières années d’exploitation. De plus, les intérêts du crédit immobilier, importants dans la première partie de la vie du prêt, vont également réduire le montant des revenus fonciers imposables sur l’IR des investisseurs. Il s’agit alors, dans les premières années des investissements, de profiter au maximum de cet effet de levier fiscal en ne générant que de faibles revenus fonciers imposables à l’IR et aux prélèvements sociaux.

            Au bout de quelques années, le déficit foncier se réduit, et l’imposition commence à se faire sentir. Généralement, l’investisseur se lance de nouveau dans un projet d’acquisition de biens immobiliers locatifs, et relance le processus de déductibilité fiscale sur les revenus fonciers, qui s’impute également sur les revenus fonciers des premières acquisitions, et permet à l’investisseur de profiter de cette aubaine fiscale une nouvelle fois. Sauf que le processus de diminution de la déductibilité fiscale va également se reproduire, et l’investisseur va voir la masse de ses revenus fonciers augmenter, et son imposition à l’IR et aux prélèvements sociaux va augmenter d’autant plus.

            Evidemment, plus les revenus fonciers augmentent, plus la déductibilité fiscale est absorbée rapidement, jusqu’à ce que l’investisseur se trouve dans l’impossibilité d’investir de nouveau. L’imposition foncière ajoutée aux remboursements de crédits créent alors une charge financière telle que la trésorerie de l’investisseur devient insuffisante pour couvrir les charges. Ainsi, l’investisseur se retrouve à devoir être assez créatif pour faire face à ses engagements. La plupart du temps, l’option du passage à l’IS par le biais de la location meublée va permettre d’intégrer l’amortissement des biens pour limiter le choc fiscal des revenus fonciers en passant aux BIC, souvent sous statuts LMNP ou LMP, mais il ne faut pas oublier que l’amortissement n’est pas un cadeau offert par l’administration fiscale, ce n’est que la provision comptable de dépenses à venir, qui sont réintégrés pour le calcul de la plus-value lors de la sortie de l’opération immobilière, par cession ou transmission.

            Prenons en exemple notre investisseur AB, la situation de son imposition personnelle et l’évolution de ses revenus montrent bien ce besoin de trésorerie croissant.

            On peut constater que l’évolution des revenus fonciers s’accompagnent d’une évolution des revenus professionnels. Ces évolutions combinées ne sont pas seulement l’image d’une volonté de se rémunérer plus largement eu égard au développement du groupe, mais surtout une volonté de faire face aux marges de trésorerie personnelle qui allaient en diminuant. Or, en augmentant le revenu professionnel pour faire face à ses besoins en trésorerie personnelle, la fiscalité du revenu global ne faisait qu’augmenter.

            L’avis d’imposition 2020 annonce un revenu fiscal de 58.500€ de salaires, et de 59.000€ de revenus fonciers nets., soit un revenu fiscal de référence de 105.000€. L’impôt sur les revenus soumis au barème sont de 29.000€, et les prélèvements sociaux de 10.100€, soit une imposition globale de 39.100€, à laquelle il faut ajouter les remboursements de crédits, soit un montant, pour cet associé, de 48.500€, certes couverts par les loyers perçus pour 59.000€. Ainsi, il reste à AB 69.000€ de revenus pour faire face à 39.100€ d’imposition, soit un « reste à vivre » si j’ose dire, de 29.900€ sur l’année, soit 2.491€ nets mensuels après impôts.

            Autant AB sut gérer avec intelligence cette situation de trésorerie tendue, autant l’associé CD eu beaucoup plus de mal à faire face à cette situation particulière où il eut l’impression de s’enrichir alors que d’une certaine manière, il s’appauvrissait. Sa situation financière personnelle devient si précaire qu’il fallut accélérer la solution envisagée au cours de l’année 2020, les banquiers partenaires n’appréciant pas vraiment de voir des saisies sur salaires de l’administration fiscale sur le compte personnel d’un des associés caution solidaire des emprunts.

2. Consolidation et transmission, une proposition créative

a) Immobilier et OBO

            Le principe de céder des biens immobiliers à une société contrôlée par le vendeur de ces mêmes biens est une vente à soi-même. Pour notre groupe ABCD, voici le rappel des biens immobiliers détenus par les deux associés.

            Les opérations envisagées excluent la SCI4 qui détient la résidence principale d’un des associés, parce que AB est seul associé, et pour respecter le principe de l’article 15, II du Code Général des impôts sur les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance.

(1) La vente à soi-même

            Comme on l’a vu pour les titres de société, cette opération ne présente pas de difficultés particulières, mais il ne faut pas écarter le risque d’abus de droit. C’est un type d’opération assez fréquent, qui permet à un propriétaire de dégager des liquidités immédiatement disponibles à partir d’un bien immobilier. Prenons un exemple pour illustrer le principe : je suis propriétaire d’un immeuble locatif d’une valeur de 1.000.000€, et j’ai besoin de liquidités pour mettre en place un projet entrepreneurial. Je vais donc constituer une société qui va acheter mon immeuble en s’endettant auprès d’une banque, ce qui me permettra de percevoir 1.000.000€ de liquidités. Ma société devenue propriétaire remboursera l’emprunt grâce aux loyers perçus.

            En règle générale l’opération se déroule en quatre étapes.

            La première consiste à créer une structure sociétaire dans laquelle le vendeur du bien immobilier objet de l’OBO aura une participation majoritaire. Si la SCI est privilégiée, avec les options fiscales déjà abordées plus haut, IR ou IS, nos propriétaires AB et CD vont devoir réfléchir à leur stratégie de développement. L’opération d’OBO a pour but de générer de la surface financière supplémentaire pour développer des activités de promotion immobilière et de marchands de biens. Ainsi, une SCI n’est pas forcément la meilleure structure financière pour développer ce type de projet. Une structure commerciale est généralement conseillée, n’oublions pas que les SCI n’ont pas vocation à réaliser des opérations marchandes qui sont des activités commerciales, mais par nature des opérations patrimoniales privées ou professionnelles.

            Une structure de type SAS, ou SARL sera adaptée pour développer cette activité, et pour nos investisseurs AB et CD, leur holding personnelle sous statuts de SARL unipersonnelle répond à ce critère, mais il s’agirait de bénéficier du régime fiscal de la SARL de famille à l’IR. En effet, la SARL de famille a la faculté de pouvoir opter pour l’IR sans limitation de durée tant qu’elle exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. De plus, chaque associé est imposable sur sa quote-part de bénéfice (avec réintégration de leurs rémunérations éventuelles) même lorsqu’il n’est pas distribué, contrairement à ce qui est applicable en imposition à l’IS. De fait, un bénéfice important peut faire supporter aux associés de la SARL un impôt important, mais a contrario, lorsque le résultat est déficitaire, chaque associé de la SARL reprend proportionnellement aux droits qu’ils possèdent dans la société, une partie du déficit dans son imposition personnelle (à l’exclusion des rémunérations qui ne sont pas déductibles du bénéfice imposable). Mais surtout, l’option par la SARL de famille au régime des sociétés de personnes permet aux associés, en cas de cessions, de bénéficier de nombreux dispositifs d’exonération sur les plus-values de cessions, comme l’exonération en fonction des recettes, l’exonération en cas de départs à la retraite, et les abattements selon la durée de détention.

            Concernant le statut des dirigeants, ils conservent ainsi leur statut de TNS et limitent les charges sociales liées à leurs rémunérations futures. Il s’agira par la suite de décider si l’activité sera soumise à la TVA ou pas.

            De plus, le choix de cette structure sociétaire permettra de commencer à envisager la transmission, en prévoyant soit une distribution de parts aux ayants droits dans le cadre de la donation aux enfants, soit un démembrement partiel ou total des parts pour limiter les frais liés à la future succession. Pour AB et CD, la préparation de la transmission est importante puisque s’il s’agit de démembrer des parts de société, autant constituer une nouvelle société avec un faible capital pour limiter les droits liés à l’opération, que l’on retrouve dans l’article 669 du Code Général des Impôts. La SARL unipersonnelle ainsi créée pourra par la suite se porter acquéreur des biens immobiliers, soit dans le cadre d’un crédit immobilier classique, un crédit hypothécaire, ou un crédit-vendeur comme vu plus haut pour les différentes sociétés d’exploitation commerciale. Si AB et CD devait démembrer aujourd’hui les parts sociales de leur holding personnelle ayant vendu les parts des différentes sociétés d’exploitation commerciale, les droits seraient très élevés. En créant une nouvelle SARL unipersonnelle pour opérer cette opération d’OBO immobilière, AB et CD se privent toutefois de la puissance financière de leur holding personnelle respective, qui sera très certainement un atout majeur voire indispensable pour obtenir des prêts de la part d’institutions financières. Ainsi, la préparation de la transmission sera peut-être compromise à ce stade des opérations pour limiter les dépenses de lancement. Cependant, la facture se retrouvera lors de la succession ou du démembrement à venir.

            Enfin, dernier point et non des moindres, la SARL unipersonnelle de famille, c’est-à-dire l’EURL de famille, n’existe pas. Cela est dû à la limitation du nombre d’associés à un associé unique, et par conséquent, il n’est alors pas question de famille. Il faudrait alors intégrer dans cette société un ou plusieurs enfants pour pouvoir prétendre à ce statut. Cette part donnée ou cédée aux enfants devrait être suffisamment conséquente pour ne pas être considérée comme un abus de droit. D’un autre côté, cela permettrait de commencer à répondre à la problématique de la transmission.

            Cette solution répond à bien des critères recherchés par nos investisseurs, surtout pour les problématiques liées à l’impôt sur le revenu. L’activité de marchands de biens serait génératrice de déficits importants en quasi-permanence, et permettrait de constituer un patrimoine conséquent sans souffrir inutilement d’une charge fiscale trop importante. Le Conseil D’Etat, dans un arrêt du 5 février 2014 (n° 345436)[138] a rappelé que les conditions pour qu’une SARL de famille opte au régime de l’IRPP (impôt sur le revenu des personnes physiques, pour les sociétés de personnes) doivent être cumulatives et continues, à savoir l’existence de liens familiaux entre les associés et la nature commerciale de l’activité. Il est impératif que l’activité de marchands de biens soit effective, car si l’activité devient uniquement civile (perception de loyer sur des immeubles nus), alors la société passe immédiatement à l’impôt sur les sociétés, avec les conséquences fiscales afférentes.

            Pour nos investisseurs AB et CD, leurs revenus, à la suite de l’opération OBO sur les sociétés commerciales sont revenus à des niveaux correspondant à des salaires de l’ordre de 2.500€ mensuels par leur holding personnelle, les revenus fonciers étant toujours détenus en direct. Pour ces revenus professionnels et les revenus fonciers (75.600€ annuels), une simulation pour 2021 annonce 27.985€ d’impôts sur le revenu net et 13.003€ de prélèvements sociaux, soit un total de 40.988€, pour un revenu global de 105.600€. On peut observer que le revenu professionnel est intégralement absorbé par l’imposition, et que la seule possibilité pour que cette stratégie ait pu fonctionner était de pouvoir fixer des loyers dont les montants étaient bien supérieurs aux charges des dettes. En effet, les mensualités de remboursements se montent, pour la part de AB, à 38.440€ à l’année, somme à laquelle il faut rajouter la SCI4 pour 23.784€, soit un remboursement total annuel de 62.224€. Ainsi, sur 105.600€ de revenus annuels, entre remboursement de prêt et imposition, l’ensemble des revenus de AB sont absorbés. Il est donc impératif que AB et CD mettent en place une stratégie de gestion du patrimoine immobilier qui puisse leur permettre de ne pas avoir à vivre sur le produit de la vente de leurs titres à la holding d’animation. Ce capital est prévu pour développer de nouvelles activités et de nouveaux investissements, et 2021 va être une année de ponctions importantes dans ce capital.

            La seconde étape consiste à vendre les biens immobiliers à la structure sociétaire précédemment créée, qui aura souscrit un financement partiel ou total pour financer cette acquisition. L’intérêt majeur est actuellement le niveau des taux d’intérêt qui permettent de s’endetter à bas coût, malgré le montant des frais des actes notariés. Cependant, dans le cadre d’une activité de marchands de biens, ceux-ci seraient réduits entre 2% et 4% au lieu du double pour les particuliers, en vertu de l’article 1115 du Code Général des Impôts[139]. Du fait de cet engagement à revendre dans un délai de cinq ans, les abattements liés à la plus-value de cession ne rentrent pas en compte, sauf dans le cas où certains biens sont conservés pour accumuler du patrimoine. Les biens professionnels acquis au sein de SC1, SCI2 et SCI3 sont destinés à rester dans le patrimoine, aussi les montants à débourser vont être importants. De plus, SCI3 fait l’objet d’une offre d’achat par un groupe de la grande distribution pour 1.4 millions d’euros, offre acceptée bien évidemment par nos associés AB et CD. A noter que cette somme inclue les indemnités d’évictions des sociétés présentes sur le site, pour un montant global de 400.000€ environ. Ainsi, il faudrait racheter SCI1 et SC2 en limitant leur valorisation au minimum, soit un montant total de 720.000€ entre les deux associés. De plus, les opérations en cours portent sur une offre d’achat faite en 2021 sur un local pour montant de 650.000€, soit une estimation de mensualités de 4.500€ mensuels sur 15 ans avec un potentiel de loyers de 10.000€ mensuels. Une clause de substitution a été prévue à l’accord lorsque la SARL de famille aura été créée. L’opération totale porterait sur 1.420.000€ d’acquisition, des remboursements annuels de 107.328€, des loyers encaissés pour 217.200€, mais avec cette fois la possibilité d’amortir les biens immobiliers tout en conservant l’avantage des abattements sur la plus-value. Pour rappel, l’amortissement est un principe en comptabilité qui permet de tenir compte du coût d’acquisition d’un bien, de sa dépréciation et de sa durée d’utilisation. Il sera alors possible de déduire chaque année des revenus locatifs une partie du prix d’achat du bien immobilier. Le résultat sera alors déficitaire, mais les flux de trésorerie seront positifs puisque l’amortissement n’est pas un décaissement. Aussi, si le résultat fiscal est de zéro, la trésorerie sera largement bénéficiaire.

            Bien que non distribuable aux associés car seuls les bénéfices peuvent être distribués, cet excédent de trésorerie servira à financer l’achat d’autres biens immobiliers au moyen de crédits immobiliers. Ce mécanisme, associé à l’effet de levier financier de l’endettement, permettra de faire croître de façon importante le patrimoine immobilier de la SARL familiale et ainsi d’augmenter les revenus locatifs et le montant des amortissements admis en déduction. Les revenus complémentaires pour la retraite sont assurés.

            La troisième étape consiste à investir massivement dans l’immobilier pour profiter de l’effet de levier financier généré par la puissance financière de la société. L’associé principal peut apporter un capital important en garantie, du fait de la précédente opération d’OBO. Les fonds propres du marchand de bien constituent l’apport indispensable pour initier ou préempter rapidement des acquisitions, et ils constituent le meilleur outil pour rassurer les partenaires financiers. Cependant, les fonds propres étant par nature limités, il s’agit de faire appel à des financements bancaires pour profiter de l’effet de levier financier. Les transactions des marchands de bien sont généralement effectuées dans des délais souvent courts entre achat, rénovation éventuelle et revente. Ces opérations permettre des marges importantes, au moins à deux chiffres quand l’achat est réalisé par des professionnels qui connaissent leur secteur, ce qui va bien entendu générer un rendement démultiplié sur les fonds propres investis, pour reprendre nos ratios d’étude.

            La quatrième étape est celle de l’exploitation locative des biens immobiliers, les loyers remboursant de façon excédentaire les mensualités, ce qui est un prérequis pour toutes les opérations réalisées par AB et CD.

            Il est extrêmement difficile de chiffrer cette opération d’OBO immobilier pour en tirer des informations exactes, mais à partir du moment où les revenus sont supérieurs aux charges et que ces charges sont amorties tout en permettant une transmission future avec une plus-value diminuée, alors l’opération doit être accomplie, au regard de l’état financier et fiscal de la situation actuelle. A partir d’une estimation très large, l’état actuel du patrimoine professionnel génèrerait un excédent de trésorerie annuel entre 130.000€ et 150.000€ en fourchette haute. Cet excédent permet à lui seul de bénéficier d’un effet de levier et de négociation auprès des partenaires bancaires assez conséquent.

(2) Modes de financement

(a) Financement classique et In Fine

            Le terme de marchand de biens définit principalement un professionnel qui achète des biens immobiliers à fort potentiel (terrains, bureaux, commerces, maisons, appartements, etc.), qui va réaliser des travaux afin de les valoriser (soit par la rénovation, la division de plateaux, ou encore la réhabilitation de locaux vétustes) et les revend dans l’objectif de dégager une plus-value. L’acquisition et la revente d’actifs immobiliers déjà construits est l’activité la plus courante, mais il est possible de pratiquer cette activité sur de l’achat-revente de terrains à bâtir par exemple. Les partenaires bancaires spécialisés dans les financements des professionnels de l’immobilier accompagnent régulièrement ce type de clients, et généralement, une première expérience réussie en tant que marchand est requise, ce qui est le cas pour nos investisseurs.

            En règle générale, les financements des opérations de marchand de biens se réalisent sur de courtes durées. Il s’agit de crédits in fine octroyés sur 24, 36 ou 48 mois maximum. Les taux appliqués sur les opérations de marchand de biens sont rarement alignés sur la tendance des taux long-terme. Au contraire, les taux appliqués sont des taux variables pouvant aller de Euribor + 1,5% pour les intervenants réalisant des projets de grandes envergures à Euribor + 3 % pour les plus petits. Pour les intervenants locaux à taille humaine, quel que soit la qualité de l’actif ou le profil des associés, le taux varie assez peu entre Euribor + 2% et Euribor + 3%. Dans le cadre de ces opérations, il y a le principe d’une commission d’engagement. Cette commission, se montant à 1 % annuel, ou 0,20 à 0,25 % trimestriel, est calculées sur le montant de l’autorisation initiale et appliquées jusqu’au remboursement complet du prêt. Un apport de 20% sera exigé la plupart du temps et en termes de garanties, celles demandées par les partenaires bancaires sont le privilège de prêteur de deniers sur l’immeuble, l’hypothèque sur la partie travaux et la caution solidaire des associés.

            Le prêt in fine permet de réaliser des économies d’impôts si le patrimoine est important. Le crédit lombard quant à lui, est soit inconnu du grand public, soit associé à l’évasion fiscale. Avec un prêt in fine, l’emprunteur ne paie que des intérêts pendant toute la durée de l’emprunt et rembourse le capital en une seule fois à la dernière mensualité. Les intérêts sont constants pendant toute la durée du prêt in fine, contrairement aux intérêts dégressifs du prêt amortissable. Le prêt in fine est un moyen de réduire son assiette d’imposition lorsque le client choisit le régime réel d’imposition, vu qu’il est possible de déduire les intérêts des revenus fonciers dans un investissement locatif. Pour obtenir un prêt in fine, la banque demande en général un nantissement sur un actif. L’apport personnel est généralement d’un montant d’environ 30 % du prix du bien. Cet apport est appelé nantissement initial et est placé sur un compte, le plus souvent sur une assurance vie. Ce nantissement doit valoir à la fin du prêt environ 50 % du montant emprunté, voire être simplement égal au capital initial.

            Le prêt lombard est un prêt immobilier in fine à taux fixe. Il permet à un emprunteur d’avoir une avance sur trésorerie jusqu’à quatre ans. En contrepartie, la banque demande un nantissement sur des liquidités dont l’emprunteur est propriétaire, comme par exemple des actions, des obligations, ou des placements monétaires. La banque va alors prêter une certaine somme qui dépend de la valeur des actifs, et l’emprunteur va rembourser cette somme au moment où il vend ses actifs. En revanche, si l’emprunteur ne rembourse pas l’organisme prêteur, celui-ci peut se servir des actifs nantis en guise de dédommagement à hauteur du capital restant dû. Le prêt Lombard peut être considéré comme une avance de liquidité faite par une banque. Le montant prêté dépend de la sûreté du placement. Par exemple, la banque peut prêter 100 % pour un fonds euro, 80 % à 100 % pour une assurance-vie, 30 % et 50 % pour des actions, en fonction du secteur, de la société et de la répartition. Le montant prêté dépendra aussi de certains critères, comme de la diversification du portefeuille d’actions. Le banquier ne s’intéresse pas en premier lieu au profil de l’investisseur, mais aux actifs détenus. Le taux du crédit lombard est généralement variable, et est basé sur des taux de références comme le taux Euribor, auquel la banque ajoute une marge de 1 % environ. Le crédit lombard permet à l’emprunteur de profiter d’un effet de levier important, car grâce aux fonds empruntés, il peut investir dans de nouveaux actifs (immobiliers ou financiers), et donc dégager un rendement important. L’emprunteur continue à recevoir les intérêts et dividendes de ces actifs, et si la valeur de marché des biens nantis se met à chuter brutalement, l’établissement prêteur peut exiger des garanties supplémentaires. Dans le cas d’un non-remboursement de la dette, la banque devient propriétaire de la garantie.

            Le crédit lombard est souvent associé à l’évasion fiscale. En effet, la banque prend en garantie les actifs de l’emprunteur, et les récupère si celui-ci ne rembourse pas son crédit. Ainsi, il peut être utilisé pour cacher des actifs non déclaré à l’étranger. Le principe est que l’emprunteur souscrit un crédit lombard et ne rembourse volontairement pas son prêt. La banque prend alors possession des biens sans déclarer la saisie, et le compte non déclaré est ainsi effacé en toute simplicité. L’autre technique associé au crédit Lombard consiste à ne pas encaisser les intérêts de ses placements en assurance-vie, et de souscrire un crédit Lombard, qui sera considéré comme de la trésorerie et non pas des revenus. Obtenir un prêt lombard coute donc moins cher que ce que rapporte un bon contrat d’assurance-vie que l’on apporte en contrepartie. Autrement dit, vivre à crédit ne coute rien et en plus permet d’économiser sur ses impôts.

            Pour nos investisseurs AB et CD qui disposent d’une partie des fonds tirés de l’opération d’OBO à 100% sur les sociétés d’exploitation commerciale et qui vont réaliser la même opération sur leur patrimoine professionnel, on peut légitimement penser que le crédit Lombard est une solution qui trouverait bien des avantages. La réduction, en 2021, de leurs salaires tirés de leurs activités professionnels semblent être un indice. Il s’agit alors de placer une somme issue des 750.000€ (moins les taxes) que la holding à commencer à leur verser sur une assurance-vie luxembourgeoise par exemple, faire la même chose avec la somme obtenue de l’OBO sur le patrimoine immobilier, et obtenir des prêts Lombard en nantissant les portefeuilles ainsi crées. Les fonds obtenus seraient alors placés en comptes courants associés de la SARL de famille, et serviraient à financer leur nouvelle activité de marchands de biens. C’est aussi le meilleur moyen de maintenir leur train de vie tout en réduisant leurs impôts.

            Au-delà des grands réseaux bancaires traditionnels qu’on trouve en France, certaines banques ont un département spécifique pour les professionnels de l’immobilier, comme la Banque Européenne[140], qui fait partie du groupe Crédit Mutuel, la Banque Palatine[141], du groupe BPCE, ou encore la Caixa Geral de despositos[142], équivalent portugais de la Caisse des Dépôts.

b) A la limite de L64 et L64A LPF

            En fonction de la manière dont est réalisée l’opération d’OBO, il est possible d’exposer le propriétaire vendeur à un risque de redressement fondé sur l’abus de droit. En effet, lorsque le vendeur de l’immeuble s’en réserve la jouissance à l’issue de l’opération, et surtout lorsqu’il prévoit l’imputation d’un éventuel déficit foncier, alors on peut s’attendre à un redressement particulièrement sévère de l’administration fiscale. Il peut être tentant, lorsque le bien doit supporter des travaux, de profiter de la déductibilité des charges pour imputer un déficit foncier sur les revenus du contribuable, vendeur du bien à une société qu’il contrôle. Par exemple, le contribuable vend une résidence principale ou secondaire à une société qu’il contrôle, cette société engage des travaux de rénovation suffisants qui seront déductibles des revenus fonciers, et le contribuable signera un bail avec cette société. Le contribuable déduira alors les déficits fonciers de ses revenus. La jurisprudence du Conseil d’Etat[143] refuse systématiquement l’imputation de déficit foncier, sur le fondement d’un abus de droit destiné à faire échec aux dispositions de l’article 15, II du Code Général des Impôts que nous avons vu plus haut, dans l’étude de la SCI4[144]. C’est le cas de l’OBO portant sur un immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance, assorti de l’imputation d’un éventuel déficit foncier qui fait courir un risque d’abus de droit important. C’est une opération à distinguer du cas de l’OBO portant sur un immeuble loué à un tiers. Le risque d’abus de droit ne peut être totalement écarté et peut être éviter en prenant des précautions simples et efficaces.

(1) Risque de fictivité et abus de droit par fraude à la loi

            L’article L64 et L64A du Livre des Procédures Fiscales définissent l’abus de droit lorsque le contribuable va initier des actes dans le but principal de rechercher le bénéfice d’une application littérale d’un texte fiscal pour éluder l’impôt, ou en tout cas dans un but contraire à l’intention du législateur. Le principe de la revente à soi-même de l’OBO, du fait du contrôle de la société par le vendeur, est à l’origine de la suspicion de l’administration fiscale. Dans certaines circonstances, l’opération d’OBO peut être portée sur le terrain de l’abus de droit de l’article L.64 du Livre des procédures fiscales qui dispose qu’« afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles. (…)».

            Il existe deux types d’abus de droit, l’abus de droit par fraude à la loi et l’abus de droit par fictivité de l’opération. En pratique, l’abus de droit par fraude à la loi est défini lorsque l’opération a pour but principal ou exclusif d’éluder l’impôt en détournant la volonté du législateur. Cet abus de droit pourra être écarté lorsque des motifs déterminants autres que fiscaux sont à l’origine de l’opération. L’abus de droit par fictivité implique soit une fictivité de la vente, soit une fictivité de la société. Dans le cadre d’un OBO, la vente a juridiquement lieu, et il s’agit d’être vigilant sur la valeur du bien vendu, déterminé le plus justement possible sur la valeur du marché. La démonstration par l’administration fiscale du caractère fictif des actes portera sur la fictivité de la société, notamment l’absence de consistance. Cette consistance de la société peut se prouver par plusieurs évènements, que sont les tenues d’assemblées générales des associés, la tenue d’une comptabilité effective auprès d’un cabinet d’expert-comptable, l’autonomie financière suffisante pour assurer la gestion de l’immeuble, à savoir plus de capitaux propres que de fonds en comptes courants associés, et surtout une activité réelle conforme à l’objet social, avec pour notre activité de marchands de biens, plusieurs opérations d’achat-revente par an. Il s’agira enfin qu’il y ait véritablement un paiement du prix de vente payable à terme par la société aux associés.

            Si le principe de la fictivité n’est pas assuré pour l’administration fiscale, celle-ci pourra également tenter de démontrer que l’OBO n’est inspirée par aucun autre motif que l’atténuation de la pression fiscale préexistante, ce qui au regard e la réduction des pressions fiscales exercées sur les associés AB et CD serait un excellent motif, assez simple à illustrer entre 2020 et 2021. Il sera alors nécessaire d’exposer que des motifs autres que fiscaux sont essentiels et réels. En l’occurrence, cette opportunité fiscale de l’OBO s’accompagne de réels avantages pour les cédants. Il s’agissait de rationaliser une gestion des sociétés devenue compliquée, de simplifier le schéma de rémunérations des responsables, de préparer la sortie d’un secteur économique pour se concentrer sur de nouvelles activités de marchands de biens, et enfin d’une opportunité pour les vendeurs de diversifier leur patrimoine, et de préparer et faciliter la transmission du patrimoine aux héritiers des vendeurs. S’il est difficile de garantir que l’abus de droit sera écarté, il est aisé de prendre les précautions préalables pour s’assurer de ne pas en répondre aux critères.

Conclusion

            On peut considérer que le processus de l’enrichissement se fait en passant par trois étapes essentielles, que sont l’accumulation, les investissements, et la consolidation. L’accumulation peut être présentée comme le point de départ, l’impulsion première qui va permettre de créer un point d’appui qu’il s’agira de faire fructifier au cours du temps. Les investissements correspondent au développement de cette accumulation, qui permettent de commencer à générer de la richesse. Enfin, la consolidation consiste à mettre cette enrichissement en sécurité, qui servira de source de financement ou de revenus pour les objectifs à venir. L‘accumulation va consister surtout à dépenser pour acquérir un actif plutôt qu’un passif. En effet, l’actif va permettre de générer des revenus, alors qu’un passif est une dépense à fonds perdu. On peut même développer cette idée en affirmant qu’acquérir un actif permet de s’enrichir alors que financer un passif permet seulement de payer plus d’impôts. En effet, le phénomène de création de richesse est systématiquement favorisé par les administrations fiscales, certes loin des proportions désirées par le contribuable, mais il n’empêche que les gouvernements ont cette tendance régulière à favoriser la création de richesse au travers de plusieurs mécanismes fiscaux, concernant l’immobilier en partie défiscalisé comme les placements financiers.

            Les investissements seront réalisés en utilisant différents véhicules, comme les investissements immobiliers, les investissements dans les entreprises ou encore les placements financiers. Archimède a parfaitement représenté l’effet de levier lorsqu’on fait appel au crédit. Cet effet de levier est un indicateur de la vitesse d’enrichissement, dans la mesure où selon le principe d’Archimède plus le levier est long, plus il permet de soulever des charges importantes avec un minimum d’effort. En l’occurrence, il s’agit de déterminer les quatre éléments propres au levier d’Archimède. L’objectif à soulever, comme l’acquisition d’une entreprise ou d’un bien immobilier locatif. Puis le point d’appui, qui doit être assez solide pour supporter le poids de l’objectif. Pour ce qui nous concerne, ce sera la capacité à rembourser l’emprunt contracté. Ensuite, le levier, dont la longueur va déterminer les efforts à fournir. Un levier court imposera des efforts importants, un levier assez long allègera ces efforts. Enfin, la force appliquée pour soulever l’objectif. On retrouve cette caractéristique dans le montant des mensualités de remboursement permis par les marges de trésorerie. Rajoutons que cette force dépendra des loyers perçus, mais également d’avantages fiscaux qui peuvent être important pour démultiplier cette force. Si les loyers perçus sont plus importants que les mensualités de remboursement du prêt, il y a alors enrichissement immédiat, quand d’autres devront attendre de vendre l’actif ou de finir de payer l’emprunt pour accéder à un début de richesse.

            C’est alors qu’entre en jeu la notion de rendement. Le rendement n’est pas un indicateur de richesse créée, c’est simplement un indicateur de performance, de productivité de l’argent investi. Le rendement implique la notion de capitaux propres et de capitaux empruntés. En d’autres termes, les capitaux propres les plus faibles possibles permettront un rendement le plus important, d’autant plus que les revenus perçus seront supérieurs aux mensualités. C’est à ce moment qu’intervient le risque, qui est lié intrinsèquement à tout idée d’investissement. C’est un paramètre incontournable, qui déterminera les possibilités et la vitesse d’enrichissement. Bien évidemment, le risque doit être contrôlé et géré, même si par nature il fait partie de l’avenir, et est donc impossible à calculer de manière précise. Le risque est une évaluation d’une situation et d’une probabilité d’évolution de cette situation. Lorsqu’il s’agit d’un investissement dans une entreprise, le risque est lié à la profitabilité de l’entreprise acquise, et cette profitabilité est comptablement quantifiable, en tout cas en utilisant tout un ensemble d’indicateur marketing et de ratios financiers. Lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier locatif, il est tout aussi quantifiable comptablement, entre revenus et charges, mais là aussi en termes de connaissance de marché. L’usage veut que plus le risque est élevé, plus importante sera le rendement estimé. Par conséquent, moins les capitaux propres sont investis, plus les capitaux empruntés seront rentables. L’effet de levier va alors permettre de s’enrichir sur de l’argent qu’on ne possède pas, lorsqu’on s’est suffisamment prémuni contre les défaillances.

            Lorsqu’on est propriétaire d’une entreprise, il devient alors très intéressant de devenir propriétaire des murs de l’entreprise car l’effet de levier va jouer deux fois. En effet, l’acquisition des murs sera personnelle, et l’entreprise règlera un loyer. Les charges de l’entreprise restent les mêmes, ou vont augmenter si les revenus et la trésorerie le permet, dépassant alors le montant des remboursements des emprunts. Ajuster le loyer de l’entreprise est une des solutions favorisant l’enrichissement, tout en restant dans des limites acceptables pour l’administration fiscale. En effet, le loyer étant une charge déductibles du résultat imposable, le fisc pourra voir d’un mauvais œil un loyer beaucoup trop important qui serait d’une part une érosion de la base bénéficiaire de l’entreprise, et d’autre part un abus de biens social du propriétaire.

            La consolidation est une phase dans laquelle le risque est maîtrisé et les atouts patrimoniaux, personnels comme professionnels, rationalisés au mieux des intérêts de l’investisseur. C’est une étape de raison, qui vient boucler une mise en place qui a pu prendre des années. La créativité fait place à la gestion du bon père de famille, et les produits de l’enrichissement viennent alimenter la satisfaction d’avoir atteint les objectifs définis.

            Les investisseurs de notre cas d’étude ; messieurs AB et CD, sont encore en phase de développement-consolidation. L’élément moteur fut de commencer par créer les bases financières solides pour développer un groupe patrimonial en favorisant des sources de revenus solides à travers des sociétés d’exploitation commerciale pérennes, avec un potentiel de développement constant. Une fois les fondations établies pour déterminer les forces à exercer sur le levier, l’effet démultiplicateur de l’emprunt a permis très rapidement d’atteindre des niveaux d’enrichissement qui n’auraient pas été imaginables avec des sources de revenus traditionnelles. Le talent d’avoir pu acheter des sociétés à un coût raisonnable et d’en avoir fait des machines à financement d’investissements n’est pas à la portée de tout le monde, et sans ce talent de départ, nombre d’investisseurs se retrouvent piégés par « l’effet de ciseaux » qui les pousse à la faillite par manque de trésorerie. Même s’ils ont été conseillés par des professionnels de la comptabilité ou de la fiscalité, nos investisseurs ont du faire face aux contraintes du développement par l’emprunt en s’adaptant au mieux de leur possibilités, sachant que les ressources de départ étaient très faibles. La prise de risque par le choix d’un endettement massif mais contrôlé a permis d’accumuler les sociétés d’exploitation et les investissements immobiliers, et la pression fiscale sur la trésorerie des investisseurs les a convaincus de rendre liquide leur patrimoine professionnel et immobilier pour financer leurs projets à long terme. Cette accumulation de richesse par le système de « l’Owner’s buy-out » peut paraître lourde et contraignante, d’autant plus qu’estimer le cout d’une opération OBO est à peu près impossible. Surtout, en cas d’échec et de liquidation de la holding animatrice, l’administration fiscale requalifierait l’ensemble de l’opération d’abus de droit.

            L’OBO permet de fixer une valorisation du patrimoine, en l’occurrence le patrimoine professionnel. Dans la mesure où l’opération a été réalisée pour développer l’activité et améliorer la rentabilité, la valorisation ne peut qu’augmenter. C’est une opération qui doit être réalisée avec le plus grand soin dans la mesure où la holding animatrice peut devenir une de ces entreprises « zombies », dont le résultat d’exploitation est entièrement consommé par le remboursement de la dette. Le terme « entreprise zombie » est utilisé car, comme un zombie, l’entreprise avance sans être capable de libre-arbitre. Sa stratégie n‘est plus dirigée que par les banques et le remboursement de la dette accumulée. Les risques sont les mêmes qu’on retrouve dans tout type d’investissement, à savoir priver l’entreprise d’un potentiel de croissance, et se retrouver avec des flux de trésorerie insuffisants pour faire face aux BFR et aux besoins en investissements. Le risque bancaire s’accompagne des obligations liées aux covenants, ces mesures dictées par les établissements prêteurs à l’emprunteur, souvent synonyme d’impossibilité de percevoir des dividendes pendant la durée des engagements. Ce sont également toute une batterie de ratios financiers qu’il s’agira de respecter. Le risque fiscal quant à lui reste lié à l’abus de droit et à l’abus de bien social.

            Cette opération représente parfaitement l’équilibre à atteindre entre effet de levier financier par l’emprunt et risque de défaillance. Les avantages sont tout aussi importants que les périls, mais pour un investisseur qui envisage la cession de ses entreprises dans un horizon à cinq ou sept ans, la solution de l’OBO est parfaite pour anticiper la cession ou transmission future. Cependant, un des fondamentaux reste que toutes les techniques juridiques, financières ou fiscales ne remplaceront jamais la rentabilité d’exploitation, qui est seule juge en termes de création de richesse. Certes, la forme sociétaire de la holding va présenter des avantages permettant de bénéficier d’autres effets de levier, juridique, financiers, sociaux, fiscaux, comme pour le projet d’OBO immobilier. Dans notre cas d’étude, il s’agit d’opérer des opérations commerciales, sous forme sociétaire, de biens immobiliers locatifs. Le choix de la structure sociétaire est très important puisqu’elle devra permettre des opérations commerciales tout en essayant de satisfaire aux objectifs de l’investisseur. Le cas de la SARL de famille avec une imposition à l’IR permet aux associés de bénéficier des pertes des premières années pour réduire leur imposition sur le revenu, et de préparer la transmission en intégrant les enfants dans la société. Il sera alors judicieux d’envisager les premières donations dans la tranche des abattements prévus par la Loi, soit 100.000€ tous les 15 ans par enfant et par parent.

            L’endettement est un puissant outil de construction de patrimoine, comme il peut être le fossoyeur de projets patrimoniaux mal préparés ou mal gérés. Le rapport entre la dette et le patrimoine sera particulièrement avantageux lorsque les taux sont bas comme c’est le cas actuellement, lorsque les garanties pour les prêteurs sont importantes, et les investisseurs bien conseillés. Remboursements et fiscalité doivent être maîtrisés, et l’effet de levier permet de générer un coefficient multiplicateur de valorisation important. Le risque en capital est important, mais si les décisions sont prises en tenant compte des fondamentaux, à savoir que la dette doit pouvoir être remboursée et qu’elle ne dit pas freiné la stratégie opérationnelle du groupe, alors l’endettement est qualifié d’optimisant. Ce peut être notamment le cas pour les nantissements de placements financiers exigés dans le cadre de crédit Lombard entre autres financements hypothécaires. Des informations fondamentales fiables, plausibles, bien mesurées dans leur évolution, ainsi qu’une bonne gestion des équilibre actifs/passifs, le tout accompagné d’un bon sens commun économique et financier, vont permettre aux investisseurs et épargnants d’atteindre leurs objectifs grâce à l’endettement.

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Zola, E. (1891). L’Argent. Paris: G. Charpentier.

ANNEXES
Annexes 1 – Les charges déductibles des revenus fonciers

Le Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts permet de déduire différentes charges afférentes au patrimoine immobilier pour la détermination du résultat des revenus fonciers, selon l’article 31 du CGI.

Dans ce cas, vous pouvez déduire les charges permettant de maintenir l’état général de votre bien mobilier ainsi que les frais déductibles suivants :

Conditions générales de déduction :

• Les dépenses payées au cours de l’année

• Les frais accessoires (honoraires versés aux architectes, salaires payés pour la surveillance, indemnité d’éviction versée au locataire, frais de relogement du locataire)

• Les frais correspondant au prix d’achat des matériaux pour la réalisation de travaux effectués par le propriétaire

• Les travaux financés pour partie par une subvention

• Les travaux réalisés sur des parties communes de copropriété.

Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration :

– changement des fenêtres ou des volets,

– isolation thermique du bâtiment,

– installation d’une cuisine équipée,

– ajout d’un digicode ou d’un élément de sécurité,

– installation d’équipements pour personnes handicapées

– ou un changement du système d’évacuation des eaux usées.

Dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires

Provisions pour charges de copropriété.

Frais de gestion :

– la rémunération des gardes et concierges ;

– les frais de gérance ;

– les frais de procédure.

Prime d’assurance :

– les primes versées dans le cadre de la garantie des loyers impayés (GLI) ;

– les primes d’assurance « propriétaire non occupant » (PNO).

Taxes et contributions déductibles d’impôt :

– la taxe foncière,

– la taxe spéciale d’équipement,

– la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement,

– la contribution sur les revenus locatifs.

Intérêts d’emprunts

Intérêts déductibles

 s’ils se rapportent à un emprunt contracté pour

 la conservation,

 l’acquisition,

 la construction,

 la réparation ou l’amélioration d’immeubles loués ou destinés à la location.

 Rétro financement

 Absence de location

 Location de son ancienne RP

 Indemnité d’éviction

Cas particuliers

 Emprunts substitutifs : permettent de rembourser l’emprunt d’origine au moyen d’un nouvel emprunt.

 Mention expresse dans le nouveau crédit.

 Montant des nouveaux intérêts < intérêts ancien échéancier

Frais d’emprunt

–> Frais de dossier, d’inscription hypothécaire, sommes versées aux organismes de cautionnement, frais de mainlevée, agios ou commissions de banque, primes afférentes à un contrat d’assurance vie ou d’assurance décès.

Qui peut déduire les intérêts ?

Les propriétaires d’immeubles en direct ou par le biais de SCI

SCI : emprunt contracté par un associé

– ok pour acquérir les parts de SCI

– ok pour faire un apport à la SCI

– ok pour acquérir des parts d’anciens associés

SCI : emprunt fait par la SCI

– ok sur leur quota part de l’emprunt fait par la SCI pour construire ou acquérir

– non pour racheter des parts de SCI d’un associé

Déduction forfaitaire spécifique dans le cadre de certains dispositifs d’investissements locatifs

Les dépenses doivent obligatoirement découler d’un bien vous apportant un revenu foncier avec comme cadre légal, un contrat de location avec une tierce partie. Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers concernant les dépenses réalisées pour un logement encore vacant s’il a vocation à être loué dans un avenir proche.

Annexe 2 – Les articles relatifs au démembrement de propriété

• 669-1 CGI

• 669-2 CGI

• 762 CGI

• 1133 CGI

• 587 CC

• 578 CC

• 621 CC

• 751 CGI

• 544 CC

• 13-5 CGI

• 1965 B CGI

• 885G alinéa 1 CGI

• 773-2 CGI

• 601 et 602 CC

• 605 et 606 CC

• 599 CC

• 968 CC

• 757 et 767 CC

• 595 CC

• 921 CC

• 918 CC

Annexe 3 – Valorisation des droits démembrés

Evaluation fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété.

Evaluation fiscale de l’usufruit et de la nue- propriété en cas de démembrement temporaire.

Elles sont distinctes du cas précédent pour lequel l’usufruit était viager. C’est l’alinéa 2 de l’ARTICLE 669 du CGI qui définit leur valeur. L’usufruit constitué pour une durée fixe, contrairement à une durée viagère, est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier. Exemple : Pour une donation temporaire d ‘usufruit sur une période de 10 ans, la base taxable aux droits de donation sera de 23 % de la valeur du bien en pleine propriété. Exemple : valeur du bien dont l’usufruit a été donné : 500 k€, Base taxable aux droits de donation : 500 k€ x 0,23 = 115 k€ ; Même exemple mais pour une donation temporaire de 15 ans : Base taxable : 500k€ x 46% (2 x 23%) = 230 k€.

Dans le cas d’une valorisation dans le cadre d’une opération économique, divers cas de figure peuvent alors se présenter. En effet, selon le type d’investissement, le calcul de l’usufruit va différer du calcul fiscal (ce calcul fiscal, selon les articles 669 1 et 669 2, sera néanmoins toujours appliqué pour calculer les droits d’enregistrement)

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Notes de bas de page

[1] Le Néolithique débute au Proche-Orient vers 8 500 ans av. J.-C. dans le Croissant fertile, et atteint la Grèce vers 6 500 ans av. J.-C. Il commence en Chine un peu plus tard, vers 6000 av. J.-C. Le Néolithique prend fin avec l’apparition, puis la diffusion de la métallurgie du bronze, à partir de 3000 av. J.-C. en Anatolie. (Wikipédia : https://fr.wikipedia.org/wiki/N%C3%A9olithique – consultation 03-2021)

[2] Le recueil de Lois promulguées par Hammourabi est gravé sur un bloc de Diorite exposé au Musée du Louvre. Il fut découvert en 1902 par M. de Morgan. L’Université de Pennsylvanie finança des recherches à Nippour et publia le résultat des fouilles en 1914, contenant une série d’articles nouveau notamment sur le prêt à intérêt et le Droit des sociétés. (Cuq, 1920)

[3] « Toutes les opérations de crédit, gratuit ou à intérêt, doivent faire l’objet d’un contrat écrit sur une tablette certifiée par un fonctionnaire. Le taux d’intérêt maximal des prêts de grain remboursables en nature est fixé à 33 1/3 % par an[…] » (Gelpi, 1994)

[4] (Sepulveda, 2012)

[5] (Aristoteles, 1837)

[6] Op. Cit.

[7] (Chapellière, 2009)

[8] (Pinault, 2002)

[9] (Potier, 2007)

[10] (Zola, 1891)

[11] (Arnaud, 2011)

[12] (Lazzarato, 2011)

[13] (Arnaud, 2011)

[14] (Best, 2016) – L’observation des astres lui fit prévoir un jour une abondante récolte d’olives. Il loua à bas prix tous les pressoirs à huile de Milet et de Chios ; le moment venu, la demande de pressoirs fut telle qu’il put les sous-louer avec une haute marge de profit. Cette fortune, il l’avait faite pour prouver à ceux qui le plaignaient d’être pauvre qu’il est facile de s’enrichir quand on le veut. Et il retourna tranquillement à ses études. L’anticipation économique de la demande et du profit que l’on pouvait en tirer était née.

[15] https://www.lesechos.fr/monde/etats-unis/la-dette-des-menages-americains-atteint-de-nouveaux-records-1171194 – Consulté le 18/05/2021

[16] (Gide, 1921), p 81

[17] (Azpilcueta, 2013) – « Toute la difficulté réside dans l’autre situation, à savoir que quand une personne… prête de l’argent, en disant qu’elle avait son argent lié à un accord ou qu’il était sur le point de l’obtenir, et qu’elle cesse de négocier et de gagner plus, pour l’accorder sous forme de prêt, s’il peut en toute bonne conscience prélever les intérêts de ce revenu, qui sont donnés avant de rendre le paiement en faute ou de retarder le paiement. »

[18] https://www.universalis.fr/encyclopedie/actualisation-economie/ – Consulté le 27 mai 2021

[19] (Levasseur & Quintard, 1999)

[20] (Charreaux, 2014), p 111-143

[21] Trois principaux modèles permettent de mesurer le coût des fonds propres, le modèle d’actualisation des dividendes de Gordon et Shapiro, le MEDAF et le modèle à trois facteurs.

[22] Pour plus de détails sur le modèle MEDAF : https://www.droit-compta-gestion.fr/finance-entreprise/la-valeur/la-valeur-et-le-risque/modele-du-medaf/ – Consulté le 19 mai 2021

[23] (Beitone, Carzola, Dollo, & Drai, 2001), p. 169

[24] « Il en résulte que le coût des capitaux propres dépend lui-même de la structure de financement ; en particulier, il s’accroît avec l’endettement. La détermination du CMP doit, en conséquence, tenir compte de ce facteur, notamment si l’objectif recherché est de minimiser le CMP ou, son corollaire, de maximiser la valeur de l’entreprise » (Charreaux, 2014), p111-143

[25] Théorème de Modigliani-Miller, voir plus loin.

[26] (Lentschner, Rousseau, & Egloff, 2021)

[27] (Donaldson, 1973)

[28] (Azadinamin, 2013)

[29] https://www.investopedia.com/terms/g/gross_profit_margin.asp – Consulté le 24 mai 2021

[30] https://www.investopedia.com/terms/o/operatingmargin.asp – Consulté le 24 mai 2021

[31] https://www.investopedia.com/terms/n/net_margin.asp – Consulté le 24 mai 2021

[32] https://www.investopedia.com/terms/o/operating-cash-flow-margin.asp – Consulté le 24 mai 2021

[33] Le modèle de Start-up qui investit à fonds perdus en accumulant des pertes pendant des années avant de trouver un équilibre financier est un modèle disruptif qui a bouleversé le paysage des investisseurs et autres Business Angels. Amazon, Twitter, Tesla et consorts ont montré que ce modèle était viable, malgré un risque colossal au départ.

[34] https://www.linkedin.com/pulse/how-raise-debt-financing-you-startup-have-negative-ebitda-smida/ – Consulté le 24 mai 2021

[35] https://www.investopedia.com/terms/r/returnonassets.asp – Consulté le 24 mai 2021

[36] https://www.investopedia.com/terms/r/returnonequity.asp – Consulté le 24 mai 2021

[37] https://www.investopedia.com/terms/c/cash-return-on-assets-ratio.asp#:~:text=ROA%20vs.-,Cash%20ROA,income%20by%20average%20total%20assets.&text=The%20answer%20tells%20financial%20analysts,assets%20is%20generating%20in%20earnings. – Consulté le 24 mai 2021

[38] (Miller & Modigliani, 1958)

[39] « […] le premier théorème pose que ni le volume, ni la structure de la dette n’affectent la valeur de la firme à la condition que les marchés financiers fonctionnent parfaitement (absence d’impôts, de coûts de transaction, de coûts de faillite, de contrainte réglementaire et taux d’intérêt identiques. […] Les deux théorèmes ont plusieurs implications : les décisions d’investissement peuvent être séparées de la décision financière correspondante ; le critère rationnel d’une décision est la maximisation de la valeur de marché de la firme ; le concept de coût du capital se réfère au coût total et peut être mesuré comme le taux de rendement anticipé sur le capital investi dans les actions d’une firme appartenant à la même classe de risque […]. » – . http://www.ladocumentationfrancaise.fr/revues-collections/problemes-economiques/theories/monnaiefin.shtml

[40] Un EBE positif signifie que l’entreprise est rentable : elle vend ses produits ou services plus cher qu’ils ne lui coûtent à fabriquer, tandis qu’un Excédent Brut d’Exploitation négatif indique une mauvaise gestion de l’entreprise ou des difficultés opérationnelles

[41] (Scholtz, 2021)

[42] (Saint-Cyr, Pinsonneault, & Allard, 1997)

[43] Voir Annexe 1

[44] (en page 24)

[45] Voir en page 26

[46] (Van Binsbergen, Graham, & Yang, 2010)

[47] (Khoury & Medina, 1985)

[48] (Jeanpaul, 2019)

[49] (Bellalah, p. 2) – « L’impôt personnel sur les dividendes est à l’origine de l’effet clientèle. Cet effet montre que les actions qui présentent un dividende élevé sont préférées par les investisseurs faiblement imposés et vice-versa » – http://www.finance.dauphine.fr/wp-content/uploads/2015/07/cereg200009.pdf – Consulté le 14 juin 2021

[50] https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32963

[51] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042909847

[52] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042159298/

[53] (McKenzie & Thompson, 1996) – p.17 – « […] de nombreuses sociétés versent des dividendes parce qu’elles n’ont tout simplement pas d’autre choix : ayant financé tous leurs investissements et épuisé toutes les autres formes d’affectation de leurs fonds, elles restent avec des liquidités excédentaires, qu’elles ne peuvent distribuer que sous forme de dividendes […] »

[54] (Martinez-Vazguez, 2001) – p.18

[55] Article 544 du Code civil – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428859/

[56] Article 578 du Code civil – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429233/

[57] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429324/

[58] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428846/

[59] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429496/

[60] Voir liste des articles en annexes II

[61] Article 815-5 alinéa 2 du Code civil – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006150538/#LEGISCTA000006150538

[62] Voir Annexes III

[63] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000034110958/

[64] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006310891

[65] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020616161/

[66] Voir dispositifs fiscaux en annexes

[67] https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/2020/2019820QPC.htm – Consulté le 6 juin 2021

[68] Art 218 bis CGI : part des bénéfices correspondant aux droits qu’elles détiennent

[69] Art 38-1 CGI : le bénéfice imposable est le bénéfice net, déterminé d’après les résultats d’ensemble des opérations de toute nature effectuées par les entreprises, y compris notamment les cessions d’éléments quelconques de l’actif, soit en cours, soit en fin d’exploitation – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042907895/ – Consulté le 6 juin 2021

[70] Le bénéfice net – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042908669/ – Consulté le 6 juin 2021

[71] Détermination du résultat imposable – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000022200706/ – Consulté le 6 juin 2021

[72] Id., Détermination du bénéfice imposable.

[73] Id., Le bénéfice net.

[74] Le régime simplifié – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000022200700 – Consulté le 6 juin 2021

[75] Formulaire accessible ici – https://www.impots.gouv.fr/portail/formulaire/2072-s-sd/declaration-des-societes-immobilieres-non-soumises-limpot-sur-les-societes – Consulté le 6 juin 2021

[76] Id., Le bénéfice net

[77] BIC et amortissements – https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4555-PGP.html/identifiant%3DBOI-BIC-AMT-20-40-10-30-20120912 – Consulté le 6 juin 2021

[78] Voir détail des charges déductibles selon Art.31 du CGI en Annexes

[79] Voir détail des régimes spéciaux en Annexes

[80] Les intérêts de dettes contractées – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041466747/ – Consulté le 6 juin 2021

[81] Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net – https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000025284593/ – Consulté le 6 juin 2021

[82] Revenus réintégrés au titre des revenus fonciers – https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000007624998/ – Consulté le 6 juin 2021

[83] Les déficits fonciers – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042907584/ – Consulté le 6 juin 2021

[84] Les droits d’enregistrement – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000030861505/ – Consulté le 6 juin 2021

[85] Plus-value brute – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000025842470/ – Consulté le 6 juin 2021

[86] Définition des BIC – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000024188625/ – Consulté le 8 juin 2021

[87] BIC – Champ d’application – https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4703-PGP.html/identifiant%3DBOI-BIC-CHAMP-50-20120912 – Consulté le 8 juin 2021

[88] Id.

[89] https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000007621079/ – Consulté le 8 juin 2021

[90] IS – Champ d’application – https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/822-PGP.html/identifiant%3DBOI-IS-CHAMP-40-20190710 – Consulté le 8 juin 2021

[91] Id.

[92] Dispositions spéciales en matière de cessions – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006303397/ – Consulté le 8 juin 2021

[93] Id.

[94] Voir plus haut – page 60

[95] Calcul de l’impôt – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042908577/ – Consulté le 8 juin 2021

[96] (Modigliani, 1986)

[97] Charles Aubry et Charles Rau – La Grande bibliothèque du Droit – https://www.lagbd.org/index.php/Charles_Aubry_et_Charles_Rau_(fr) – Consulté le 16 juin 2021

[98] (Sériaux, 1994)

[99] De l’insaisissabilité de la résidence principale (Articles L526-1 à L526-5) – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031012760/ – Consulté le 16 juin 2021

[100] (Courtier, 2014) – « Le patrimoine-but ou Zweckvermögen dégagé par Brinz et Bekker est donc un patrimoine d’affectation pris dans le sens d’ensemble de biens réunis dans un but commun, une affectation commune. Là où les modernes auraient procédé à la création d’une personne morale, Brinz et Bekker soutiennent l’idée que ce patrimoine appartient à son but. ». p. 148

[101] Loi n° 2007-211 du 19 février 2007 instituant la fiducie – https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000821047/ – Consulté le 16 juin 2021

[102] Loi n° 2010-658 du 15 juin 2010 relative à l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée – https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000022355229/ – Consulté le 16 juin 2021

[103] Article L526-6 du Code de Commerce – Tout entrepreneur individuel peut affecter à son activité professionnelle un patrimoine séparé de son patrimoine personnel, sans création d’une personne morale – Code de Commerce – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000022658101/2010-12-10 – Consulté le 16 juin 2021

[104] « Le Leveraged buy-out (LBO) ou rachat avec effet de levier est un montage financier permettant le rachat d’une entreprise par le biais d’une société holding – Qu’est-ce qu’un LBO (Leveraged buy-out) ? – https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F31713 – Consulté le 16 juin 2021

[105] « OBO est un acronyme anglo-saxon qui correspond à « Owner Buy Out ». Ce terme recouvre une opération de capital-transmission dans laquelle le cédant, dirigeant et actionnaire principal, transmet la majorité du capital de son entreprise à un opérateur de capital-investissement tout en restant lui-même actionnaire minoritaire » – OBO – Owner Buy Out (rachat à soi-même) – https://bpifrance-creation.fr/obo-owner-buy-out-rachat-a-soi-meme – Consulté le 16 juin 2021

[106] Impôt sur la fortune immobilière (IFI) – « Depuis 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). » – https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N20074 – Consulté le 16 juin 2021

[107] Article 15, II  du CGI – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006307479/ – Consulté le 25 juin 2021

[108] Conseil d’État, 9ème – 10ème chambres réunies, 08/02/2019, 407641 – https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000038135374/ – Consulté le 25 juin 2021

[109] (Rycx, 1988) – Texte 5. « Les intérêts bancaires sont illicites ». Moustafa Ali Ahmad (Vice-président du département des associations d’investissement à la Banque Islamique Faisal en Egypte.)

[110] Salaire annuel moyen en France 2000-2019 – Publié par E. Moyou, 21 mai 2021 – Cette statistique représente le salaire annuel moyen en France de 2000 à 2019, en euros. Au cours de cette période de 19 ans, le salaire annuel moyen est passé de 25.609 à 39.099 euros courants. – https://fr.statista.com/statistiques/489342/salaire-annuel-moyen-france/ – Consulté le 26 juin 2021

[111] Voir paragraphe II.B.

[112] Partie II, sous-partie B, 2), a), (1)

[113] Figure 3 – taux d’imposition réel des dividendes à l’impôt sur le revenu pour le choix de l’option Tranche marginale d’imposition, p. 44

[114] Lorsqu’on liquide une SCI, le liquidateur va vendre les actifs et régler les créanciers. Le résultat issu de cette opération est le « produit net de la liquidation ». Si ce résultat est positif, le liquidateur va restituer aux associés le montant réel des apports en capital social. Le résultat de cette opération, s’il est positif, est appelé le « boni de liquidation ». Il existe deux méthodes de calcul pour déterminer le montant du boni de liquidation de la SCI : par soustraction ou par addition. Dans la méthode soustractive, le calcul est le suivant : capitaux propres – capital social. Dans la méthode additive, le calcul est le suivant : réserves + bénéfices non taxés ou en différé d’imposition + report à nouveau. Le boni de liquidation est soumis à un droit d’enregistrement de 2.5% au profit du service des impôts, et sera ensuite imposé à la Flat-Tax de 30%, ou au barème avec abattement de 40% et prélèvements sociaux de 17.2%

[115] « Le Private Equity est une forme privée d’investissement dans des entreprises, généralement non cotées, souhaitant financer leur développement par un apport de capitaux non-publics. On parle d’investissement privé car à la différence des titres boursiers disponibles sur des marchés financiers comme Euronext ou NYSE, les participations de l’industrie du Private Equity ne sont pas cotées et sont détenues par des fonds spécialisés dans ce type d’investissement. » – https://www.alumneye.fr/quest-ce-que-le-private-equity/ – Consulté le 23 juin 2021

[116] CT01, CT02, CT03, CT04, CT94 (en 2020), avec à venir CT91 Draveil et CT78 Chatou.

[117] SCI1, SCI2, SCI2

[118] (CSN, CNB, & CSOEC, 2015)

[119] Article 885 O Bis abrogé par LOI n°2017-1837 du 30 décembre 2017 – art. 31 (V) – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006305578 – Consulté le 11 août 2021

[120] Société holding animatrice – Sénat – 14e législature – https://www.senat.fr/questions/base/2015/qSEQ150717351.html – Consulté le 11 août 2021

[121] https://www.etudes-fiscales-internationales.com/media/01/00/1060147733.pdf – Consulté le 11 août 2021

[122]Article 199 terdecies-0 A du Code général des impôts –  https://www.doctrine.fr/l/texts/codes/LEGITEXT000006069577/articles/LEGIARTI000006303133 – Consulté le 11 août 2021

[123] Article 150-0 B – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000033815762/

[124] Article 150-0 D – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042340445/

[125] « Les apports sont purs et simples lorsqu’ils confèrent à l’apporteur, en échange de sa mise, de simples droits sociaux, exposés à tous les risques de l’entreprise et notamment à la perte de cette mise. » – https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3388-PGP.html/identifiant%3DBOI-ENR-AVS-10-10-20120912 – Consulté le 23 juin 2021

[126] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006305509/2006-01-01 – Consulté le 23 juin 2021

[127] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006307379/2021-06-23/ – Consulté le 23 juin 2021

[128] (Legros, Ingénierie financière. Fusions, acquisitions et autres restructurations des capitaux, 2016)

[129]Arrêt Rozenblum, Cass. Crim. du 4 février 1985 n°84-91.581, Bull.crim n°54, p145.« Il est très fréquent que les sociétés d’un même groupe viennent en aide les unes aux autres. Cependant, ces aides intra groupe sont réglementées. En effet, dans la célèbre affaire WILLOT, la Cour de cassation a pu préciser dans quelles conditions l’abus de bien social au sein d’un groupe est constitué. Dans cette affaire, les associés des sociétés d’un groupe familial rachetaient des entreprises en difficulté, puis les vidaient de leur substance au profit d’autres sociétés de leur groupe. Les juges ont pu considérer que l’usage des biens des sociétés rachetées était contraire à l’intérêt de l’ensemble du groupe. La Cour de cassation va venir caractériser cette notion d’intérêt de groupe à l’occasion de l’arrêt ROZENBLUM de 1985. Dans cette affaire le dirigeant, Monsieur ROZENBLUM (arrêt 84-91.581), est actionnaire et dirigeant de plusieurs sociétés très disparate. L’une de ses sociétés était en difficulté, et il a utilisé une autre société dont l’activité était totalement différente pour venir en aide à la première. La Cour de cassation a considéré qu’il y avait abus de biens sociaux en l’espèce, mais elle a posé les conditions pour que l’aide intra groupe accordée ne soit pas abusive : – L’aide doit être commandée par l’intérêt social commun du groupe. Cet intérêt commun doit résulter d’une politique commune élaborée au sein du groupe. L’intérêt du groupe doit être dissocié de l’intérêt particulier de ses associés ; – L’aide doit être assortie d’une contrepartie effective, et elle ne doit pas rompre l’équilibre des différentes sociétés ; – Enfin, il ne faut pas que l’aide accordée excède les possibilités financières de la société que l’accorde. » –

https://www.documentissime.fr/dossiers-droit-pratique/dossier-74-l-abus-de-biens-sociaux-abs/quand-l-infraction-d-abus-de-bien-social-est-elle-constituee/est-il-possible-que-l-abus-de-bien-social-soit-caracterise-dans-les-groupes-de-societes.html – Consulté le 24 juin 2021

[130] https://etaxlawservices.ey-avocats.com/actualite/fiscalite-des-entreprises/la-constitutionnalite-de-l-amendement-charasse-ou-l-art-subtil-du-deni – Consulté le 24 juin 2021

[131] « Lorsqu’une société a acheté les titres d’une autre société qui est ou qui devient membre du même groupe ou les titres d’une société intermédiaire ou d’une société étrangère aux personnes qui la contrôlent, directement ou indirectement, ou à des sociétés que ces personnes contrôlent, directement ou indirectement, au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce […] » – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000038613451/ – Consulté le 24 juin 2021

[132] Plancher de 40% des droits de vote – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031564650/ – Consulté le 24 juin 2021

[133] https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/12049-PGP.html/identifiant%3DBOI-CF-IOR-30-20-20200131 – Consulté le 24 juin 2021

[134] La société dont les titres sont cédés doit être une PME au sens du droit de l’Union européenne, être créée depuis moins de 10 ans, être nouvelle (ne pas être issue d’une restructuration ou d’une reprise d’activité préexistante par exemple), être passible de l’impôt sur les bénéfices, avoir son siège social dans un Etat membre de l’Union européenne ou dans un Etat ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative pour lutter contre la fraude et l’évasion fiscale.

[135] Vernimmem 2021 – Chapitre 36 – LA POLITIQUE FINANCIÈRE : Endettement, capitaux propres et théorie des options – https://www.vernimmen.net/Vernimmen/Resumes/Partie_4_La_politique_financiere/Chapitre_36_Endettement,_capitaux_propres_et_theorie_des_options_.html  – Consulté le 29 juin 2021

[136] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006302651/ – Consulté le 29 juin 2021

[137] https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000034940724/ – Consulté le 29 juin 2021

[138] Conseil d’État, 10ème / 9ème SSR, 05/02/2014, 345436 – https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000028567544

[139] Achats en vue de la revente (Article 1115 CGI) – engagement de revente dans un délai de cinq ans – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000024188977/ – consulté le 2 août 2021

[140] https://www.becm.fr/fr/banques/professionnels-de-l-immobilier/presentation.html – Consulté le 4 août 2021

[141] https://www.palatine.fr/vous-etes/professionnel-de-limmobilier.html – Consulté le 4 août 2021

[142] https://www.cgd.fr/Entreprises-et-professionnels/se-financer/Paginas/Credit-Promoteur.aspx – Consulté le 4 août 2021

[143] Conseil d’État, 9ème – 10ème chambres réunies, 08/02/2019, 407641 – https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000038135374/ – consultée le 01/08/2021

[144] Voir note 107, p.101. Les dispositions de cet article prévoient que les revenus des logements dont le contribuable se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu et il se déduit que les charges correspondantes ne sont pas déductibles,