Réduire les frais de notaire

Le Figaro a publié l’article suivant :

Nous allons reprendre ce qui est dit dans cet article, tout en apportant les précisions nécessaires pour éviter les déboires avec l’administration fiscale.

Rappelons que les « frais de notaire  » sont en réalité les droits de mutation à titre onéreux (DTMO). Une fois la part de l’Etat retiré, il reste les émoluments, c’est à dire la rémunération du notaire, qui se monte à 1.33%. Il est possible de les négocier, mais pas plus de 10%.

Ces frais portent sur le montant de la vente, c’est à dire sur la valeur du bien immobilier. Cet article indique qu’il est possible de retirer le montant des frais d’agence de ce montant total qui servira de base au calcul des DTMO. Or, la loi est très clair : les frais d’agence doivent impérativement être à la charge de l’acquéreur. or, ce n’est pas une option que l’on peut changer au gré de la volonté des clients. Si votre agent immobilier affiche légalement ses tarifs avec honoraires vendeur, il n’a pas la possibilité de passer subitement en honoraires acquéreurs, sous peine de se voir reprocher cette évasion fiscale par l’administration. Vérifiez si votre agent immobilier affiche des honoraires acquéreurs sur son site internet et dans sa vitrine, et si ce n’est pas le cas, je ne saurais trop vous conseiller d’éviter ce tour de passe-passe fiscal.

De plus, vous devrez régler les honoraires d’agence avec votre apport personnel, hors prêt bancaire.

La deuxième possibilité de réduire les DTMO est de sortir du prix de vente la valeur vénale des meubles et meublants. Il doit s’agir d’une cuisine équipée, un évier, une salle de bain, etc. Il faut alors faire une liste des meubles, en évaluer la valeur vénale (avec un coefficient d’obsolescence éventuellement). Ensuite, il reste à déduire la somme du prix de vente et calculer les DTMO.

Attention, même si vous n’avez pas de facture à présenter chez le notaire, l’administration fiscale pourra les réclamer. Il faut donc rester raisonnable sur l’évaluation, et vous verrez que l’agent immobilier s’abstiendra de faire cette liste sur un papier à en-tête de son agence. N’oubliez pas que si vous fraudez, l’administration pourra effectuer un redressement avec pénalités. De plus, les banques peuvent ne pas prêter sur cette partie de votre achat.

Dernier point à prendre en compte pour éviter les pénalités fiscales, il faut connaître l’histoire du bien que vous achetez. En effet, si ce bien est issu d’une succession, alors un notaire a déjà fait procéder à une évaluation des actifs du défunt, et certainement fait payer les frais de succession en fonction de ce montant. Si subitement vous créer une valeur qui n’existait pas dans la succession, l’administration fiscale se fera un plaisir de croiser les données et de vous mettre devant le fait accompli.

Idem pour un cas de divorce avec évaluation des biens du ménages, ou mise sous tutelle d’un majeur protégé. S’il existe une procédure formelle dans laquelle la valeur vénale du bien a été communiquée à l’administration fiscale, il est fortement déconseillé de tester la lucidité des fonctionnaires des finances publiques.

En application de l’article 534 du code civil, les meubles meublants comprennent les meubles destinés à l’usage et à l’ornement des appartements comme les tapisseries, lits, sièges, glaces, pendules, tables, porcelaines et autres objets de cette nature. Les tableaux et les statues qui font partie des meubles d’un appartement, y sont aussi compris, mais non les collections de tableaux qui peuvent être dans les galeries ou pièces particulières.