Financement – Le crédit-relais

Le prêt relais est un crédit immobilier à court terme dont la durée varie entre 12 et 24 mois. Le crédit relais permet à l’emprunteur d’acheter un nouveau bien avant de finaliser la vente d’un autre. Il doit être remboursé en une seule mensualité une fois que votre bien est vendu.

Il s’agit d’un crédit de transition octroyé pour une durée relativement courte, variant de quelques semaines à quelques mois, sans pouvoir excéder deux ans.

Cette solution peut être mise en place par les personnes déjà propriétaires d’un bien immobilier (souvent leur résidence principale) qui en cas de mutation professionnelle, d’une naissance, ou encore d’un coup de cœur pour un logement, souhaitent obtenir une avance sur la vente de leur bien. Cette avance sera remboursée à la banque lors de la vente du bien initial.

Le prêt relais vient généralement en complément d’un prêt classique pour financer l’achat d’un nouveau bien. Les établissements bancaires proposent différentes formules de prêt relais. Le crédit relais accordé par les banques correspond généralement à un montant allant de 50 à 80 % du prix net vendeur du bien immobilier mis en vente par l’emprunteur, auquel sera retranché le capital restant s’il y a un financement en cours sur le bien à vendre . Cependant, cette somme peut varier d’un établissement financier à l’autre et au sein même de la banque, selon son profil.
Dès lors, deux cas peuvent être distingués :

• Signature d’un compromis de vente : dans ce cas la banque ne prendra pas beaucoup de risque et le prêt relais (dit de précaution) obtenu pour financer le nouveau logement sera d’un montant relativement élevé et d’une durée courte.
• Pas encore d’acheteur potentiel : la banque conservera alors une certaine marge de sécurité et l’avance accordée sera plus limitée. La durée du prêt relais s’aligne sur le temps de vente du bien, habituellement entre 1 et 2 ans. Son taux correspond souvent au taux du prêt immobilier principal mais est susceptible de varier selon les établissements financiers.

On différencie 3 types de prêt relais :

• Le prêt relais « sec » : il peut être mis en place lorsque le prix de vente couvre le prix d’achat du nouveau bien. Dans ce cas, l’emprunteur ne devra rembourser que de faibles mensualités correspondant aux intérêts. Il ne peut être appliqué que lorsque la résidence actuelle est déjà payée ou que sa valeur vénale est suffisante. Le capital du prêt relais sera soldé lorsque l’ancien logement aura trouvé preneur, grâce à l’argent de la vente. Les banques acceptent le plus souvent de financer ce type de prêt en échange d’un apport.
  
• Le prêt relais accompagné d’un prêt immobilier : il peut être envisagé lorsque le montant du prêt relais ne suffit pas à financer l’achat du nouveau logement. L’emprunteur doit alors souscrire un prêt immobilier pour combler la somme restante. Tant que le bien initial n’est pas vendu, l’emprunteur rembourse chaque mois les intérêts de son prêt relais, en plus des mensualités du prêt immobilier sur le nouveau bien voire les mensualités du prêt immobilier sur le bien mis en vente.
  
• Le prêt relais avec « franchise totale » : ce type de prêt est accordé pour une durée de 24 mois. Dans ce cas, l’emprunteur ne rembourse pas les intérêts d’emprunt lors des 12 premiers mois. Si le bien est vendu avant cette échéance, il remboursera alors le capital du prêt relais et les intérêts dus au titre des mois écoulés. Dans le cas contraire, l’emprunteur remboursera les intérêts d’emprunt ainsi que ceux de la première année à compter du 13ème mois suivant sa souscription. Cela évite de rembourser deux crédits au même moment.

Les avantages du prêt relais
Le prêt relais offre de multiples avantages :
– Il évite la location pendant la période de transition ;
– Il permet d’acquérir un nouveau logement avant la vente de l’ancien et de couvrir les charges liées à la possession temporaire de ces deux biens
– C’est un contrat complémentaire qui donne la possibilité de choisir l’acquéreur idéal et ne pas brader un bien dans l’urgence.

Et si le bien ne se vend pas, la banque a le droit d’exiger le remboursement du prêt relais à la date prévue par le contrat, la reconduction de crédit n’étant pas automatique. Selon la situation, elle peut proposer une prolongation de quelques mois du prêt ou une transformation en crédit à long terme.

Le rachat d’un prêt relais par un prêt amortissable classique est possible. Il n’est pas rare de voir certains propriétaires préférant mettre en location leur bien initial plutôt que de le vendre. Dans ce cas, il s’agit d’une opération de rachat de prêt.