Financement – Le Crédit immobilier

Le régime du crédit immobilier, réglementé par le Code de la consommation, a fait l’objet d’évolutions dans le cadre de la transposition de la directive 2014/17/UE du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel (directive MCD). L’UE met en place un cadre harmonisé pour la distribution de crédit immobilier et hypothécaire pour garantir un niveau élevé de protection des consommateurs. Ces nouvelles dispositions sont en vigueur depuis le 1er juillet 2016, hormis pour certaines dispositions entrées en vigueur le 1er octobre 2016 (publicité, informations générales, TAEG, FISE).

Les définitions :

• un prêteur est une personne qui consent ou s’engage à consentir un crédit dans le cadre de ses activités commerciales ou professionnelles.

• Un emprunteur ou consommateur est toute personne physique qui est en relation avec un prêteur ou un intermédiaire de crédit dans le cadre d’une opération de crédit réalisée ou envisagée dans un but étranger à son activité commerciale ou professionnelle.
  
• L’intermédiaire de crédit est une personne, qui, dans le cadre de ses activités commerciales ou professionnelles habituelle et contre une rémunération ou un avantage économique, apporte son concours à la réalisation d’une opération de crédit, mais sans agir en qualité de prêteur.
  
• Les opérations ou contrats de crédit désignent les prêts, quelle que soit la forme sous laquelle ils sont consentis par un prêteur.
  
• Le coût total du crédit représente la totalité des coûts supportés par le consommateur, pour la conclusion et l’exécution du prêt jusqu’à son terme. Il s’agit des sommes correspondant aux intérêts, frais, taxes, commissions ou rémunérations de toute nature, directe ou indirecte qui satisfont à des conditions cumulatives :
  – l’emprunteur doit être tenu de les verser pour la conclusion du prêt ou pour l’obtenir aux conditions annoncées ;
  – ces frais doivent être connus du prêteur à la date d’émission de l’offre de crédit ou leur montant peut être déterminé à ces mêmes dates.

• Le taux débiteur est exprimé en pourcentage, fixe ou variable, appliqué au capital emprunté ou au montant utilisé, sur une base annuelle. Il est fixe lorsqu’il est constant sur toute la durée du crédit ou sur des périodes partielles prédéterminées. Dans les autres cas, il est considéré comme révisable ou variable. Les variations de taux ne peuvent se faire qu’en fonction d’un index publié et non à la discrétion de l’établissement prêteur.
  
• Le service accessoire correspond à un service proposé à l’emprunteur en rapport avec un contrat de crédit entrant dans le champ du crédit (exemple : assurance).
  
• le crédit relais est un crédit d’une durée limitée destiné à faire l’avance partielle ou totale , et temporaire du produit de la vente d’un bien immobilier pour en vendre un autre avant la vente du premier bien.

La directive européenne sur le crédit, la réglementation du crédit immobilier concerne depuis le 1er juillet 2016 tous les crédits garantis par une hypothèque et souscrits par des particuliers.

Les Crédits hypothécaires (CC : L.313.1 2°)

Le régime du crédit immobilier concerne l’ensemble des crédits accordés aux emprunteurs personnes physiques, indépendamment de leur objet et de leur montant, dès lors qu’ils sont garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d’habitation (privilège de prêteur de deniers), ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d’habitation (nantissement de parts de société civile d’attribution).

S’ils concernent des immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte, les crédits garantis par un établissement spécialisé qui se porte garant de l’emprunteur (cautionnement bancaire) sont soumis à la réglementation relative au crédit immobilier (cf § crédits concernant des immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte).

En conséquence, depuis le 1er juillet 2016, tous les crédits finançant des dépenses d’entretien, d’amélioration ou d’entretien relèvent du crédit à la consommation, quel qu’en soit le montant, sauf s’ils sont garantis par une hypothèque ou assimilé.

Les Crédits concernant des immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte (CC : L.313-1 1°)

Relèvent de la réglementation relative au crédit immobilier les prêts aux personnes physiques qui ont pour objet de financer l’acquisition, l’acquisition-amélioration ou la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, et l’achat de terrains destinés à la construction de tels immeubles.

Les Exclusions (CC: L 313.2)

Sont exclus :
– les prêts consentis aux personnes morales de droit public
– les prêts destinés à financer une activité professionnelle
– les opérations de crédit qui ne sont assorties d’aucun intérêt, ni d’aucun frais autres que les frais couvrant les frais couvrant les coûts liés à la garantie du crédit;
– les contrats qui sont l’expression d’un accord intervenu devant une juridiction
– les contrats résultant d’un plan conventionnel de redressement conclu devant la commission de surendettement des particuliers, dans le cadre des mesures de surendettement
– le prêt viager hypothécaire.

Le Regroupement de crédits (Code de la consommation : L 314.10 à L 314.14, R 314-14 à 18)

L’opération de regroupement de crédits consiste à substituer un contrat de crédit unique à plusieurs contrats de crédit préexistants et présentant des caractéristiques différentes. Les contrats antérieurs font l’objet d’un remboursement anticipé.
Depuis le 1er juillet 2016, toute opération de regroupement de crédits garantie par une hypothèque ou assimilé est soumise, indépendamment de son objet, au régime du crédit immobilier.
En cas d’opération de regroupement de crédits mixtes (crédits à la consommation et crédits immobiliers), la part de crédit immobilier doit être supérieure à 60 % du montant total de l’opération de regroupement de crédits, pour relever du crédit immobilier. En deçà, ce sont les règles du crédit consommation qui s’appliquent.
Les prêts à taux zéro restent dans le champ du crédit immobilier par une application volontaire des établissements de crédit

L’information en matière de crédits immobiliers au stade précontractuel

Les règles en matière de publicité (Code de la consommation : L.313-3 à
L.313-5, R.313-1 et 313-2)
Toute publicité relative à un crédit immobilier doit préciser, dès lors qu’elle comporte un taux d’intérêt ou des éléments de chiffrage du coût du crédit, des informations complémentaires sur les caractéristiques du crédit :
– le taux d’intérêt et sa nature fixe, variable ou révisable, ou une
combinaison des deux,
– le montant total du crédit et sa durée,
– le taux annuel effectif global du crédit,
– le montant total dû par l’emprunteur, le cas échéant, un avertissement relatif aux éventuelles fluctuations du taux de change susceptibles de modifier le montant dû par l’emprunteur (Code de la consommation : R.313-1 et 313–2)
Ces informations doivent être accompagnées à l’aide d’un exemple représentatif répondant aux caractéristiques suivantes :
– un montant total du crédit accordé égal à 50 000 € ou à un multiple de cette somme qui ne peut dépasser 500 000 € ;
– une durée de remboursement égale à cinq ans ou à un multiple de cette durée qui ne peut excéder 30 ans.
Si un service accessoire (assurance) est obligatoire pour obtenir le crédit : taux effectif global.
Montant de l’amende: 30 000 € (Code de la consommation : L.341.21).

L’information personnalisée et standardisée de l’emprunteur : la FISE (fiche d’information standardisée européenne / CC : L.313.7, annexe I à l’article R.313-4 à R 313-7)

Depuis le 1er octobre 2016, dans le cadre de l’information précontractuelle de l’emprunteur, le prêteur ou l’intermédiaire de crédit doit communiquer à l’emprunteur les informations personnalisées sous la forme d’une fiche d’informations standardisées européenne (FISE) .
Elle permet à l’emprunteur :
– de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché ;
– d’évaluer leurs implications ;
– de se déterminer en toute connaissance de cause sur l’opportunité de conclure un contrat de crédit.
La fiche est délivrée gratuitement et est conforme à un modèle qui renseigne 15 points relatifs au prêteur, aux caractéristiques du prêt, aux conditions de remboursement anticipé, au risque, à une fluctuation du taux de change, aux autorités habilitées à assurer le contrôle du respect de la
réglementation, etc.
Le prêteur qui accorde un crédit sans avoir communiqué la FISE s’expose à une déchéance du droit aux intérêts en totalité ou dans la proportion fixée par le juge (CC : L.341-26).
La FISE est identique dans tous les pays de l’Union européenne.

L’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur (Code de la consommation : L.313-16 à 18, R.313-13 à 16)

Depuis le 1er juillet 2016, l’évaluation rigoureuse de la solvabilité à laquelle procède le prêteur, avant la conclusion d’un crédit immobilier, est réglementée par le Code de la consommation. Il prévoit que le crédit n’est accordé que si le prêteur a pu vérifier que les obligations découlant du contrat de crédit seront vraisemblablement respectés conformément à ce qui est prévu dans le contrat (Code de la consommation : L.313.16).
L’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur, doit être fondée sur les revenus de l’emprunteur, son épargne et ses actifs, ses dépenses régulières, ses dettes et autres engagements financiers.

Une fois le contrat de prêt conclu, le prêteur ne peut ni résilier, ni modifier le contrat de prêt au motif que les informations fournies étaient incomplètes ou qu’il a vérifié la solvabilité de manière incorrecte, sauf dans
l’hypothèse où il est avéré que des informations essentielles à la conclusion du contrat ont été sciemment dissimulées ou falsifiées par l’emprunteur.
Il est prévu réglementairement que les procédures et informations sur lesquelles repose l’évaluation de la solvabilité du candidat à l’emprunt soient documentées et conservées par le prêteur tout au long de la durée
du prêt.

L’évaluation du bien immobilier (Code de la consommation : L.313-20 à 23 / R.313-17 à 20 / D 313.20)

En France, le financement n’était pas lié à la valeur du bien mais à la
capacité pour l’emprunteur de rembourser son crédit. Depuis le 1er juillet 2016, cette possibilité est introduite en droit français. Le prêteur qui procède ou qui fait procéder à l’évaluation (facultative) du bien immobilier à usage d’habitation financé à l’aide d’un crédit immobilier doit notamment veiller à ce que l’évaluateur respecte des conditions de compétences prévues à l’article R.312-0-9 du code de la consommation et qu’il soit indépendant du processus de décision d’octroi du prêt, afin de fournir une évaluation impartiale et objective.
L’évaluation donne lieu à un document d’expertise prenant en compte les facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux permettant d’établir la valeur du bien immobilier. Le coût de cette évaluation est, le cas échéant, intégré dans le taux annuel effectif global (TAEG).

L’émission de l’offre de crédit (Code de la consommation : L.313-24 et L.313-34)

Depuis le 1er juillet 2016, l’offre de crédit n’a plus à être adressée obligatoirement par voie postale. Le prêteur peut formuler par écrit une offre adressée gratuitement sur papier ou sur un autre support durable. Elle est adressée à l’emprunteur ainsi qu’aux cautions déclarées par l’emprunteur lorsqu’il s’agit de personnes physiques.
Le délai de validité (30 jours) de l’offre de prêt et le délai de réflexion (10 jours) sont règlementaires, de même que les neuf mentions obligatoires.
L’acceptation est donnée par lettre, le cachet de la lettre faisant foi, ou selon tout autre moyen convenu entre les parties de nature à rendre certaine la date de l’acceptation par l’emprunteur. Dans le cadre d’une renégociation de prêt, le même formalisme est prévu (CC : L.313-39).

Le taux annuel effectif global : modalités de calcul et de son assiette (Code de la consommation : L.311-1 7° et L.314-1 et 2 R.314- 1 et suivants)

À compter du 1er octobre 2016 (date d’émission de l’offre de crédit), la notion de taux annuel effectif global (TAEG) se substitue à la notion de taux effectif global (TEG). L’assiette du TAEG et son mode de calcul sont désormais communs au crédit à la consommation et au crédit immobilier.
L’assiette du TAEG :
Sont compris dans le TAEG l’ensemble des coûts supportés par le consommateur si le contrat de prêt va à son terme. Il s’agit des sommes correspondant aux intérêts, frais, taxes, commissions ou rémunérations de toute nature, directe ou indirecte qui satisfont à des conditions cumulatives :
– l’emprunteur doit être tenu de les verser pour la conclusion du prêt ou pour l’obtenir aux conditions annoncées ;
– ces frais doivent être connus du prêteur à la date d’émission de l’offre de crédit ou leur montant.

L’assiette du taux annuel effectif global est la suivante :
– les frais de dossier
– les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels
– les coûts d’assurance et de garanties obligatoires
– les frais d’ouverture et de tenue d’un compte, d’utilisation d’un moyen de paiement permettant d’effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux
opérations de paiement
– le coût de l’évaluation du bien immobilier, hors frais d’enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier.
Ne sont pas compris dans le taux annuel effectif global :
– les frais liés à l’acquisition des immeubles (taxes et frais d’acte notarié)
– les frais à la charge de l’emprunteur en cas de non-respect de l’une de ses obligations
– les charges liées aux garanties ainsi que les honoraires d’officiers ministériels ne sont pas compris dans le TAEG lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement avant la conclusion définitive du contrat.

La méthode de calcul
Ce taux est calculé selon la méthode actuarielle et non plus proportionnelle.
Le taux issu de la méthode actuarielle est légèrement supérieur au taux calculé dans l’autre méthode (ex : un taux de 2 % calculé selon la méthode proportionnelle équivaut à un taux de 2.018% en taux actuariel)

Les sanctions

le régime des sanctions (pénales et civiles) fait l’objet des articles L.341-21 à L.341-51.
Dans le cadre des sanctions civiles, le nouveau régime prévoit deux niveaux de sanctions. Ainsi, les manquements jugés les plus graves (exemple : acceptation de l’offre de prêt sans date, prêt accordé sans remise de FISE, sans étude de solvabilité…) peuvent être sanctionnés par la déchéance totale ou partielle du droit aux intérêts, le juge conservant le pouvoir de moduler les effets de la sanction.
En revanche, pour d’autres manquements à la réglementation, la déchéance du droit aux intérêts demeure fixée par le juge mais dans la limite d’un montant qui ne peut excéder 30% des intérêts plafonnés à 30.000 € (absence d’explications adéquates, absence de mise en garde, non-respect des règles d’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur).

Dans le cadre des sanctions pénales, des amendes (de 1.500 € à 300.000 €) sont prévues pour les manquements en matière de publicité, d’informations générales, d’absence de mise en garde, d’absence d’étude de solvabilité, de versement avant l’acceptation de l’offre de prêt, etc.