Différentes stratégies de détention de l’immobilier

Pour les actifs immobiliers comme pour les autres, il faut tenir compte des critères économiques, juridiques, fiscaux et patrimoniaux. Les choix devront tenir comptes des avantages et des inconvénients pour les 3 phases de la vie de l’actif :
– L’acquisition (déduction des frais ou non)
– La détention (IR ou IS)
– La cession (Plus ou moins values)

La détention va se faire selon 3 modes :
– détention directe
– Détention indirecte (SCI, Sarl de famille)
– Démembrement

La détention directe

Mode de détention le plus simple en terme de gestion, avec un régime de plus-value avec abattement dès la 5ème année et exonération totale au bout de 30 ans.
Par contre, pas de déduction des charges d’amortissement (hors dispositifs fiscaux particuliers), et loyers imposables au titre des revenus fonciers ou des BIC.
Imposition à l’IFI de la RP si redevable mais abattement de 30% (contrairement à RP détenue en SCI)

La détention indirecte

La SCI

Il est possible d’acquérir de l’immobilier par le biais d’une société détenue par un ou des associés. La forme la plus courante est la SCI, assujettie soit à l’IR soit à l’IS.

La SCI à l’IR

Les sociétés civiles non soumises à l’impôt sur les sociétés relèvent, en principe, du régime fiscal des sociétés de personnes. Bien que ces sociétés aient un patrimoine propre, la taxation de leurs bénéfices est organisée comme si leur patrimoine était confondu avec celui de leurs associés (application du principe de la « semitransparence fiscale », appelé également «translucidité fiscale »).
La société est un sujet fiscal qui réalise le résultat fiscal sans être redevable de l’impôt sur ce résultat.
La société va faire écran par rapport à l’associé, mais le législateur a prévu une exonération de l’IS pour transférer l’imposition au niveau des associés.

Des SCI à l’objet purement civil : elles ont pour objet d’exploiter leurs propres immeubles et de répartir entre les membres le produit de cette exploitation.
–> Article 8 du CGI, pour les SCI qui ne répondent pas à l’article 1655 du CGI. Les associés sont personnellement soumis à l’impôt pour la part des bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société.
Les associés sont responsables indéfiniment de la quote-part leur incombant dans le passif social.